Woonborg is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Aa en Hunze, Assen, Groningen, Grootegast, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Marum, Midden-Drenthe, Noordenveld, Slochteren, Zuidhorn en Tynaarlo en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. Woonborg is actief in de gemeenten Aa en Hunze, Haren, Noordenveld en Tynaarlo. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Tynaarlosestraat 1 te Vries en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 04031749. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

In de jaarrekening 2017 zijn geen stelselwijzigingen geweest. Voor presentatiewijzigingen wordt verwezen naar de paragraaf 5.4.4. 

In de jaarrekening 2017 is sprake van de volgende schattingswijzigingen:

• In het kader van de bepaling van de waardering van de vastgoedbeleggingen en de in de toelichting opgenomen bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting 5.10.2.
• De ministeries van BZK en EZ rapporteren op basis van de indeling van het CBS over aardbevingsgebieden. Met ingang 2017 valt de gemeente Haren (met uitzondering van de buurten Glimmen en Noordlaren), op grond van dit methoderapport  “Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld” onder het risicogebied met een laag aandeel woningen met schade. Het gevolg hiervan is dat Woonborg vanaf het boekjaar 2017 verplicht is al het bezit in deze gemeente in de aangewezen buurten op full-versie te taxeren (met een ‘fysieke taxatie’). Dit is circa 20% van het totale bezit van Woonborg. In totaal liggen 905 verhuureenheden in de aangewezen buurten in de gemeente Haren en 80 in Glimmen en Noordlaren, die buiten het gebied vallen. Besloten is het hele bezit in de gemeente Haren full te taxeren en in de overige gemeenten (nog) niet.

In het boekjaar 2017 is in tegenstelling tot het boekjaar 2016 de marktwaarde voor dit deel verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie berekend volgens de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Aangezien hierbij niet de berekeningsmethodiek wordt gewijzigd, maar enkel de invulling van de vrijheidsgraden binnen deze methodiek, is deze wijziging te classificeren als een schattingswijziging. De impact van deze schattingswijziging op het boekjaar 2017 bedraagt per saldo circa € 10 miljoen.

Voor de presentatiewijzigingen wordt verwezen naar de paragraaf inzake stelselwijzigingen.
In de jaarrekening 2017 zijn de volgende presentatiewijzigingen doorgevoerd:

• Materiële vaste activa:
  In overeenstemming met het nieuwe model voor de balans is in de jaarrekening 2017 het DAEB vastgoed in exploitatie als het Niet DAEB vastgoed in exploitatie gepresenteerd onder de Vastgoedbeleggingen in plaats van onder de materiële vaste activa. De vergelijkende cijfers zijn hierbij aangepast. De presentatie conform het aangepaste model heeft geen impact op het vermogen en resultaat.  
   
• Functionele winst- en verliesrekening:
  In 2017 is op basis van de 'handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties verslagjaar 2017' de kostenverdeelstaat aangepast. Naar aanleiding hiervan zijn in de jaarrekening 2017 diverse reclassificaties verwerkt in de presentatie in de winst- en verliesrekening. De vergelijkende cijfers 2016 zoals opgenomen in de jaarrekening 2017 zijn overeenkomstig aangepast. De presentatiewijziging heeft geen effect op vermogen en het resultaat.

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonborg zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 5 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonborg en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. 

Medewerkers van Woonborg bekleden ook in 2017 bestuursfuncties bij de volgende Verenigingen van Eigenaren waarvoor veelal ook administratieve of technische werkzaamheden worden verricht:

• Zetstee in Annen 
• Mellenssteeg in Haren
• Zonnehof in Peize 
• Wevershof in Roden 
• Noorderkroon in Roden
• Eikenhof in Vries
• Berkenbos in Zuidlaren 

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde

waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Woonborg naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Woonborg. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

5.6.2.1 Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

5.6.2.2 Huuropbrengsten 
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.
De regels voor de huurverhoging in 2017 zijn onlangs door het ministerie van Binnenlandse Zaken gepubliceerd. De inflatie over 2017 bedraagt 0,3%. Dat betekent de volgende maximale huurverhoging per inkomenscategorie (inkomensjaar 2015) van toepassing was voor de huurverhoging per 1 juli 2017:

• 2,8% (inflatie + 2,5%) voor huishoudens met een inkomen tot en met € 40.349;
• 4,3% (inflatie + 4%) voor huishoudens met een inkomen boven € 40.349.

De jaarlijkse huurverhoging over 2017 is gemiddeld 0,37% (2016: 0,43%).

5.6.2.3 Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

5.6.2.4 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen

• gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
• verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De kosten die toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de toegerekende organisatiekosten.

5.6.2.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

5.6.3.1 Lastenverantwoording algemeen
Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekeningen kosten. Woonborg hanteert de volgende verdeelsleutels voor de toerekening van indirecte kosten:

5.6.3.2 Afschrijvingen materiële vaste activa 
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De materiële vaste activa worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op marktwaarde verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

5.6.3.3    Lasten onderhoudsactiviteiten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan groot onderhoud) verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten van groot onderhoud omdat ze niet aan de activeringscriteria voldoen.

5.6.3.4    Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 

5.6.3.5    Pensioenlasten
Woonborg heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.  De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 

5.6.3.6    Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonborg, niet zijnde investeringen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

5.6.3.7    Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

5.6.3.8    Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.
 
 

5.6.4.1    Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 
Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

5.6.4.2    Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op actuele waarde geactiveerde activa.

5.6.4.3    Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.

Vanaf 1 januari 2008 is Woonborg integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid van toepassing geweest. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan, na voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Binnen het treasurybeleid van Woonborg dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financierings-positie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Woonborg zich conform haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

De marktwaarde van de derivatenportefeuille is te allen tijde inzichtelijk te maken. Voor lopende derivaten wordt ten behoeve van het treasury overleg (drie maal per jaar) een treasury- en derivatenrapportage opgesteld, waarin minimaal de volgende zaken aan de orde komen:

• De marktwaarde per tegenpartij;
• De kredietbeoordeling van de tegenpartij waarmee derivatentransacties lopen;
• Het liquiditeitsscenario bij 1% en 2% rentedaling.

Prijsrisico

Woonborg loopt geen prijsrisico.

Valutarisico

Woonborg is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico

Woonborg loopt geen renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonborg risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonborg renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste  rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Woonborg een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.

Bij een stijging van de marktrente met 100 basispunten neemt de te betalen rente onder gelijkblijvende omstandigheden in een jaar met € 50.000 toe.

Kredietrisico

Woonborg heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten, vorderingen en effecten. Woonborg maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Woonborg loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Woonborg zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Woonborg gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored.

Daarnaast loopt Woonborg liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Woonborg heeft met een aantal van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Bij een daling van 100 basispunten van de marktrente hoeft Woonborg geen additioneel aan onderpand te storten. Bij een daling van 200 basispunten van de marktrente dient Woonborg € 0,4 miljoen aan additioneel onderpand te storten.

Beschikbaarheidsrisico

De maatregelen rondom de verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (inmiddels Autoriteit Wonen) leiden tot een significant effect op de operationele kasstroom van woningcorporaties.

Woonborg heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Woonborg voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd.

Doordat Woonborg minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Woonborg doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. 

Woonborg hanteert het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Woonborg heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit.

Over 2015, 2016 en 2017 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Woonborg ook in 2018 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

Interne organisatie

Woonborg kent een onafhankelijke treasurycommissie. Deze bestaat uit de bestuurder, de manager financiën & ondersteuning en de medewerker financiële administratie. De treasurycommissie laat zich bijstaan door een onafhankelijk treasury-adviesbureau. De onafhankelijk controller toetst de treasury activiteiten.

De treasurycommissie werkt volgens kaders die vastliggen in het treasurystatuut. Het treasurystatuut is in 2016 aangepast vanwege de beleidsregels beleggen. In het kader van voorschriften in de Woningwet is het treasurystatuut in 2017 wederom aangepast. Door de inwerkingtreding van de Veegwet per 1 juli 2017, zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd in het treasurystatuut 2018 en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De treasurycommissie stelt een treasuryjaarplan op, dat eveneens door de Raad van Commissarissen wordt goedgekeurd. In het treasuryjaarplan zijn de te verwachten transacties met betrekking tot leningen en derivaten opgenomen. Periodiek, minimaal drie keer per jaar, monitort de treasurycommissie de werkelijke ontwikkelingen. Transactievoorstellen voor (her)financieringen worden in de treasurycommissie besproken, alvorens ze door de bestuurder worden goedgekeurd. Voorstellen voor transacties die buiten het bereik van het treasuryjaarplan vallen worden vooraf goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.

Woonborg borgt de onafhankelijkheid van de leden van de treasurycommissie door het van kracht zijnde integriteitsbeleid. Dit houdt onder meer in dat medewerkers voor nevenfuncties/ nevenwerkzaamheden vooraf toestemming dienen te verkrijgen. De onafhankelijkheid van het treasury-adviesbureau wordt jaarlijks getoetst door een externe partij.

Woonborg heeft de interne professionaliteit betreffende derivaten gewaarborgd door leden van de treasurycommissie een opleiding te laten volgen aangaande treasury en met specifieke aandacht voor derivaten. Binnen de Raad van Commissarissen is de professionaliteit gewaarborgd doordat leden van de Raad van Commissarissen een Masterclass over dit onderwerp hebben gevolgd.

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

5.8.1.1 Vastgoedbeleggingen, marktwaarde in verhuurde staat
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn gehanteerd zijn uiteengezet in paragraaf 5.5.3. De volgende aspecten met een invloed op de uitkomsten van de waardering zijn in een gevoeligheidsanalyse doorgerekend:

Verhuurderheffing
De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren, en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woonborg heeft hiervoor de parameters vanuit het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde gevolgd.

5.8.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve uitvoeringsbesluit en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Woonborg een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2017 en 2016 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken.

De belangrijkste standpunten betreffen:

• Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
• De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
• Het vormen van een herbestedingsreserve;
• De afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ waarde met 30%.

Woonborg volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

(voor zover niet anders vermeld luiden alle bedragen in deze toelichting x € 1.000)

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

• Grond: geen afschrijvingen
• Opstal: lineair 40 jaar
• Verbouwingen: lineair 10 jaar
• Inventaris: lineair 5 tot 10 jaar
• Automatisering: lineair 5 jaar
• Gereedschappen: lineair 10 jaar
• Transportmiddelen: lineair 5 tot 10 jaar

Verzekering en zekerheden
Alle onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. De verzekerde waarde en de WOZ-waarde van het kantoorpand per einde boekjaar bedraagt € 3.467.000 respectievelijk € 1.350.000.

In de posten DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 4.757 woningen, 38 kamers, 16 gemeenschappelijke ruimten, 16 panden maatschappelijk vastgoed, 11 panden bedrijfsonroerend goed en 100 parkeergelegenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 643 miljoen (2016: € 614 miljoen).

Toelichting Marktwaarde
Woonborg past voor het volledige bezit de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe. Een uitzondering hierop betreft het bedrijfsonroerend goed dat kwalificeert als niet-DAEB en al het bezit in de gemeente Haren. Met ingang 2017 valt de gemeente Haren (met uitzondering van de buurten Glimmen en Noordlaren), op grond van het methoderapport  “Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld” onder het risicogebied met een laag aandeel woningen met schade.

Conform de daarvoor geldende richtlijnen van het Bedrijfsonroerend Goed (5%-criterium) en bovenstaande rapport, is dit gedeelte van het bezit getaxeerd door een taxateur op basis van de full-versie. Dit betreft een taxatiewaarde van circa € 1,5 miljoen respectievelijk circa € 114,3 miljoen.

Toename Marktwaarde
Omdat ultimo 2017 bleek dat de gemeente Haren onder het aardbevingsgebied viel, waren wij gedwongen om het bezit in de gemeente Haren full te waarderen.

De verklaring zal daarom in drie delen worden verklaard:
1) Waardeverandering totaal bezit;
2) Waardeverandering DAEB bezit in de gemeente Haren;
3) Waardeverandering overig bezit (basis-waardering blijft basis-waardering, full-waardering blijft full-waardering).
 

De berekening van de marktwaarde in de basisversie 2017 leidt voor dit bezit een marktwaarde van € 103,7 miljoen. Dit is een toename van € 13,8 miljoen. De toename door taxatie van dit DAEB bezit bedraagt € 10 miljoen. Dit ontstaat enerzijds door de wijziging van de disconteringsvoet en anderzijds door de (markt)waarde ontwikkeling, hetgeen eveneens zichtbaar is in de stad Groningen. De totale toename in 2017, op basis van de full-versie komt hierdoor uit op € 23,8 miljoen.

De totale waardestijging bedraagt 7%. De stijging van het overige bezit bedraagt 2% en de waardestijging in Haren bedraagt 25%.  Voor de gevoeligheidsanalyse verwijzen wij u naar hoofdstuk 5.8.1.1.

Toelichting Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo 2017 € 185 miljoen (2016: € 184 miljoen).  
De bedrijfswaardeberekening is opgesteld in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze door de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW zijn voorgeschreven. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
 

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen. 
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Verzekering en zekerheden
De woningen zijn verzekerd tegen een vaste premie per woning. De polis geeft geen herbouwwaarde aan. Onderverzekering is in de voorwaarden uitgesloten. De overige activa zijn verzekerd tegen aanschaf- cq. voortbrengingskosten. 

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 

Woonborg heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruikgemaakt.

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 192.000 (2016: € 642.000) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,43% (2016: 3,77%).

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Van deze latenties heef de post disagio leningen een bedrag van circa € 40.000 met een looptijd korter dan een jaar.

De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 2,59% (2016: 2,83%) en hebben een gemiddelde looptijd van 11 jaar (2016: 10 jaar). De in de toelichting genoemde post heeft betrekking  op disagio met betrekking op langlopende leningen en op woningen bestemd voor verkoop in overeenstemming met de intern opgestelde portefeuille strategie (voor de komende 10 jaar). De nominale waarde van de agio- en verkoop latenties bedraagt circa € 1,6 miljoen.  De nominale waarde van de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed (inclusief verkoopvijver) bedraagt circa € 87 miljoen (2016:  € 105 miljoen).

De voorraad grondposities ultimo 2017 bestaat uit een drietal percelen grond waarvoor geen concrete bouwvoornemens voor eigen exploitatie bestaan. In 2017 is één perceel verkocht. De voorraad grondposities is niet met zekerheden bezwaard. De post te verkopen huurwoningen bestaat uit 5 woningen (2016: 9 woningen).

De overige voorraden betreffen de voorraden materialen ten behoeve van het onderhoud.

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

De voorziening dubieuze debiteuren is bepaald op het totaal van alle bij de deurwaarder in handen gegeven vorderingen.  De overige vorderingen en overlopende activa betreffen vooruitbetaalde kosten en rente voor het volgende boekjaar.

Het saldo van de spaarrekening is vrij opneembaar. De liquide middelen staan tot een bedrag van € 0,4 miljoen niet ter vrije beschikking. Dit bedrag wordt op grond van voorwaarden van het WSW aangehouden als liquiditeitsbuffer voor een eventuele marktwaardeverrekening van de derivatenportefeuille bij een daling van de marktrente met 2%.

Conform artikel 3 van de statuten heeft Woonborg als doel werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

De overige mutaties betreffen de binnen het eigen vermogen gemuteerde waardeveranderingen van het  vastgoed in exploitatie. 

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.

Alle transacties die betrekking hebben op het verslagjaar zijn in de jaarrekening verwerkt. Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.

Van de voorzieningen is een bedrag van € 114.000 (2016: € 125.000) als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

5.10.9.1    Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. 

5.10.9.2 Overige voorzieningen
Dit betreft de voorziening jubileumuitkeringen die betrekking heeft op de reservering voor toekomstige uitkeringen aan het personeel.

De marktwaarde van de lening portefeuille exclusief opgelopen rente bedraagt € 138,2 miljoen
(€ 136,6 miljoen in 2016). Deze marktwaarde is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• De marktwaarde is berekend tegen de zes maands- curve.
• Basisrentelening: de marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen. De marktwaarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot einde looptijd.
• Renteconversie: de marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen.
• Roll-over leningen: wordt niet berekend (marktwaarde = nominale waarde).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Hieronder zijn schulden/leningen (x € 1.000) opgenomen welke zijn verstrekt door de gemeente Aa en Hunze. De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken:
 

Voor de variabel rentende leningen is voor € 30 miljoen (2016: € 35 miljoen) aan renteswaps aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. In 2017 is een swap afgelost. Hiervoor in de plaats is in 2017 een roll-over lening ter grootte van € 5 miljoen aangetrokken.

Een drietal variabele rentende leningen (roll-over leningen) van ieder € 5 miljoen kennen een terugplaatsingsmogelijkheid. De minimale aan te houden hoofdsom is € 1 miljoen. Periodiek bestaat de mogelijkheid om de resterende € 4 miljoen op te nemen dan wel terug te storten. Eind 2017 zijn de leningen volledig opgenomen.

 Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken:

ABN AMRO hanteert een drempel voor de negatieve marktwaarde van € 3.000.000. De werkelijke 
marktwaarde is € 2.223.000 negatief (2016: € 2.751.000 negatief). 

Rabobank hanteert geen marktwaardeverrekening. Per 1-10-2017 is een swapcontract ter grootte van € 5.000.000 van de Rabobank afgelopen. De werkelijke marktwaarde van de overgebleven swap is € 207.000 negatief (eind 2016 kende deze swap een waarde van: € 413.000 negatief). BNG hanteert geen marktwaarde-verrekening. De werkelijke marktwaarde van de swaps bij BNG bedraagt: € 6.771.000 negatief (2016: € 7.919.000 negatief). 

De negatieve marktwaarde bij 2% fictieve rentedaling € 3,4 miljoen (2016: € 4,2 miljoen) ligt boven de drempelwaarde voor marktwaardeverrekening (€ 3,0 miljoen). ABN AMRO heeft dan het recht ons aanvullende zekerheden te vragen. Op grond van de regelgeving rond derivaten houden we hiervoor € 0,4 miljoen in de vorm van liquiditeit beschikbaar (2016: € 1,2 miljoen). Zie eveneens paragraaf 5.10.7 liquide middelen.

De hedgerelatie tussen individuele leningen met een variabele rente en derivaten is gedurende de hele looptijd volledig effectief. De resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie worden overeenkomstig de regels voor kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig effectief is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect van de renteswap in de winst- en verliesrekening nihil is.

Na het effect van derivaten is de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 4,25% (2016: 3,95%). De gemiddelde rentevoet over de hele leningportefeuille rekening houdend met de rentederivaten is 3,43% (2016: 3,77%).

Er zijn geen hypotheken verstrekt op het onroerend goed. Er zijn geen positieve en negatieve hypotheekverklaringen afgegeven op het onroerend goed. Het WSW is gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan de dagtekening van de jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt.

Van alle leningen overheid en kredietinstellingen ter grootte van € 113.129.000 is WSW borging verkregen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 12.500.000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 11,8 jaar (2016: 12,3 jaar).

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

Aardbevingsschade
Op basis van de mijnbouwwet is het de verwachting dat eveneens economische voordelen naar de stichting zullen vloeien samenhangend met de aardbevingsschade. De omvang en toekenning van deze op balansdatum nog in te dienen claim wegens geleden schade kan echter nog onvoldoende betrouwbaar worden geschat. De omvang van het te vorderen en te betalen bedrag kan vooralsnog niet met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld vanwege bovenstaand genoemde onzekerheden. Eveneens is het moment van de instroom van de middelen nog onzeker. Zodoende is deze opgenomen in de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen.

Investeringsverplichtingen 
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en verbeteringen van woningen tot een bedrag van € 3,7 miljoen inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in 2018.

Onderhoudsverplichtingen
Woonborg heeft met twee partijen onderhoudscontracten gesloten voor het onderhoud aan verwarmingsinstallaties. De contracten hebben een looptijd van drie jaar en zijn ingegaan op 1 januari 2016. De contractwaarde bedraagt € 375.000 inclusief BTW per jaar.

Energielevering
Woonborg heeft twee raamcontracten gesloten voor de levering van energie. Het eerste contract is ten behoeve van levering voor algemene ruimtes in diverse complexen, het eigen kantoor en leegstaande woningen. Er is een nieuw driejarig contract per 1 juli 2017 afgesloten waarin we 45% besparen op de tarieven. We verwachten in 2018 € 67.000 euro per jaar uit te geven. Er is per 1 januari 2018 een nieuw driejarig contract afgesloten ten behoeve van algemene ruimtes van grote complexen en heeft een looptijd tot 1 januari 2021. Vanaf 2018 verwachten we jaarlijks € 75.000 uit te geven. Ongeveer 60% van deze energiekosten worden doorberekend aan de huurders via de servicekosten.

Heffing saneringsfonds
Woonborg zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 1,5 miljoen moeten afdragen aan door de Autoriteit Woningcorporaties opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

WSW Obligo
Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonborg een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonborg opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2017 bedraagt dit obligo € 4,2 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonborg het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonborg verwacht, indien noodzakelijk, aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.

Leaseverplichtingen
Eind 2016 heeft Woonborg een elektrische auto geleased ten behoeve van het vervoer van de verhuurmakelaars. De resterende leaseverplichtingen per 31-12-2017 bedragen € 20.800.
 

De doorberekende vergoedingen stijgen met circa € 54.000 dat deels veroorzaakt wordt als gevolg van een stijging van de tarieven servicekosten en uit extra doorbelastingen van de rioolheffing. Woonborg brengt deze sinds 2010 in rekening bij nieuwe huurders. 

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 5.6.3.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 5.6.3.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

Betreft verkoop grond inzake project Oosterhaar (Haren) en Roelfsema (Zuidlaren). De kostprijs van de verkopen is gelijk aan de kosten en afwaarderingen uit het verleden.

Woonborg heeft totaal 27 bestaande woningen (waarvan 26 DAEB-woningen) verkocht (2016: 31, waarvan 30 DAEB-woningen). De gemiddelde opbrengst per DAEB woning bedroeg circa € 131.000 (2016: € 129.000). De post overige verkopen betreft de verkoop van 1 niet DAEB woning en de grondpositie aan de Schoolstraat (project 6044) te Roden. 

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie per ultimo van het verslagjaar. Hieronder zijn de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille van Woonborg per gemeente uiteengezet (bedragen x € 1 miljoen):

De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd voor de rentetoerekening bedraagt 3,43% (2016: 3,77%). 

Woonborg volgt de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de VSO 2. Er is overeenstemming met de Belastingdienst over de fiscale strategie. Deze overeenstemming heeft met name betrekking op de fiscale toepassing van de herbestedingsreserve en het afwaarderen van het vastgoed bij een dalende WOZ-waarde. Belangrijke verschillen tussen het commercieel resultaat en het fiscale resultaat ontstaan uit de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, rubricering van onderhoudslasten, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het WSW.

Het fiscaal resultaat over 2017 conform de concept aangifte inclusief de afwaardering van WOZ-waarden bedraagt € 6,0 miljoen. Hieraan ligt de WOZ waarde van 2017 met waarde peildatum 01-01-2016 ten grondslag. In de concept aangifte wordt de mutatie in de
WOZ waarde nihil verondersteld.

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Dit is overeenkomstig voorgaand jaar. De  effectieve belastingdruk over 2017 is 4% (2016: 137%). De in de jaarrekening 2017 opgenomen post belastingen bestaat naast de mutatie van de latente belastingvorderingen (inclusief een correctie voorgaande jaren) ook uit een post ten behoeve van de acute belastingdruk. De fiscale verliezen vanuit het verleden zijn hiermee verrekend. In 2016 is vrijwel de gehele belastinglast ontstaan door herijking van onze fiscale strategie. We hebben de drempel om tot afwaardering van het bezit over te gaan, bijgesteld van (de vrijwillige) 25% naar (de verplichte) 30%. Dít betekent dat Woonborg eerder een positief resultaat behaalt waarover vennootschapsbelasting betaald dient te worden. Hier staat tegenover dat het fiscale resultaat in latere jaren lager zal zijn. Per saldo wordt er echter niet meer of minder resultaat behaald, alleen de verdeling over de jaren verandert. De op te nemen latente belastingvordering, welke op basis van contante waarde is gewaardeerd verandert hierdoor ook.

Ultimo 2017 had de corporatie 42,9 werknemers in dienst (2016: 40,2). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam conform 2016.

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria (inclusief BTW) ten laste van het resultaat gebracht:

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonborg zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.

Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle) werkzaamheden zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.

De lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van bestuurders en commissarissen worden op twee manieren gepresenteerd. Dit houdt verband met verschillen in de presentatievoorschriften tussen de richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ645 en die van de Wet Normering Topinkomens WNT.

5.12.2    Beloning bestuurders en commissarissen volgens Wet Normering Topinkomens
Bij de bepaling van de bezoldiging van bestuurders volgens de definitie van de Wet Normering Topinkomens blijven, ten opzichte van de voorschriften in RJ645, de werkgeverspremies voor verplichte sociale verzekeringen buiten beschouwing, evenals omzetbelasting. 

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse E. 

Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor Woonborg is € 132.000 (2017: € 131.000). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen. De grondslag voor de bezoldiging Raad van Commissarissen in 2017 is vastgesteld op € 132.000. Dit bedraagt voor de voorzitter 11,55% en voor de overige leden 7,7% van het bezoldigingsmaximum.

Naast de hierna vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2017 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2017 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.

Stichting Woonborg

Vries, 25 juni 2018

Directeur-bestuurder 

E.A. Borstlap

Raad van Commissarissen 

E.A. Groot 

A. Stekelenburg 

A.F. Nicolai 

R. Hoving