Jaarrekening

5.1. Balans

Balans per 31 december

Balans per 31 december
(na voorgestelde resultaatbestemming, bedragen x € 1.000) Ref. 2017 2016
       
VASTE ACTIVA      
Materiële vaste activa      
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 5.10.1 2.035 2.178
       
Vastgoedbeleggingen 5.10.2    
DAEB vastgoed in exploitatie 5.10.2.1 453.987 421.663
Niet -DAEB vastgoed in exploitatie 5.10.2.2 3.458 3.181
Totaal in exploitatie   457.445 424.844
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 5.10.3 3.080 1.575
    460.525 426.419
       
Financiële vaste activa 5.10.4    
Latente belastingvorderingen 5.10.4.1 1.321 2.532
Overige vorderingen 5.10.4.2 1 0
    1.322 2.532
       
Som der vaste activa   463.882 431.129
       
VLOTTENDE ACTIVA      
Voorraden 5.10.5    
Vastgoed bestemd voor de verkoop 5.10.5.1 1.004 1.350
Overige voorraden 5.10.5.2 75 83
    1.079 1.433
       
Vorderingen 5.10.6    
Huurdebiteuren 5.10.6.1 116 226
Overige vorderingen en overlopende activa 5.10.6.2 69 244
    185 470
       
Liquide middelen 5.10.7 7.328 4.298
       
Som der vlottende activa   8.592 6.201
       
TOTAAL ACTIVA    472.474   437.330 

(na voorgestelde resultaatbestemming, bedragen x € 1.000) Ref. 2017 2016
EIGEN VERMOGEN 5.10.8    
Herwaarderingsreserve 5.10.8.1 191.889 178.465
Overige reserves 5.10.8.2 156.710 140.867
    348.599 319.332
       
VOORZIENINGEN 5.10.9    
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.10.9.1 1.945 4.126
Overige voorzieningen 5.10.9.2 117 130
    2.062 4.256
       
LANGLOPENDE SCHULDEN 5.10.10    
Schulden/leningen overheid 5.10.10.1 6 7
Schulden/leningen kredietinstellingen 5.10.10.2 107.356 96.322
    107.362 96.329
       
KORTLOPENDE SCHULDEN 5.10.11    
Schulden aan overheid   177 108
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden   5.767 10.737
Schulden aan leveranciers   3.942 2.937
Belastingen en premies sociale verzekeringen   1.562 1.200
Schulden terzake van pensioenen   0 34
Overige schulden   0 0
Overlopende passiva 5.10.11.1 3.003 2.397
    14.451 17.413
       
TOTAAL PASSIVA   472.474 437.330

5.2. Winst-en-verliesrekening

(bedragen x € 1.000) Ref. 2017 2016
       
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille      
Huuropbrengsten 5.11.1 28.483 28.111
Opbrengsten servicecontracten 5.11.2 1.033 982
Lasten servicecontracten 5.11.3 ‑1.329 ‑1.298
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 5.11.4 ‑1.704 ‑1.638
Lasten onderhoudsactiviteiten 5.11.5 ‑8.539 ‑7.021
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 5.11.6 ‑5.365 ‑4.747
    12.579 14.389
       
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling      
Omzet vastgoed in ontwikkeling 5.11.7 0 0
    0 0
       
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille      
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 5.11.8 3.990 4.032
Toegerekende organisatiekosten 5.11.9 ‑187 ‑192
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 5.11.10 ‑2.381 ‑2.760
    1.422 1.080
       
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille      
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille/afwaardering vastgoed 5.11.11 ‑6.678 ‑9.183
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 5.11.12 26.705 293
    20.027 ‑8.890
       
Opbrengst overige activiteiten 5.11.13 164 177
       
Leefbaarheid 5.11.14 ‑16 ‑10
       
Saldo financiële baten en lasten      
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 5.11.15 231 721
Rentelasten en soortgelijke kosten 5.11.16 ‑3.821 ‑4.164
    ‑3.590 ‑3.443
       
Resultaat voor belastingen   30.586 3.303
       
Belastingen 5.11.17 ‑1.319 ‑4.527
       
Resultaat na belastingen   29.267 ‑1.224

5.3. Kasstroomoverzicht

(directe methode; x € 1.000) 2017   2016  
         
Operationele activiteiten        
Huren  28.426    28.114  
Vergoedingen  1.053    975  
Overige bedrijfsontvangsten  165    177  
Renteontvangsten  4    ‑3  
Saldo ingaande kasstromen    29.647    29.263
         
Personeelsuitgaven  ‑2.950    ‑2.742  
Onderhoudsuitgaven  ‑5.482    ‑4.408  
Overige bedrijfsuitgaven  ‑5.200    ‑4.340  
Rente uitgaven  ‑3.465    ‑4.534  
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat  ‑24    ‑24  
Verhuurderheffing  ‑3.227    ‑2.679  
Leefbaarheid externe uitgaven niet investering gebonden  ‑14    ‑8  
Saldo uitgaande kasstromen    ‑20.362    ‑18.736
         
Kasstroom uit operationele activiteiten    9.286    10.527
         
(Des)Investeringsactiviteiten        
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden  4.118    3.903  
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 0   0  
Verkoopontvangsten grond  1.001    0  
Tussentelling ingaande kassstromen MVA    5.119    3.903
         
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden  ‑8.531    ‑13.604  
Woningverbetering huur, woon- en niet woongelegenheden  ‑8.547    ‑2.755  
Sloopuitgaven woon- en niet woongelegenheden  ‑295    ‑236  
Aankoop grond  ‑176    ‑118  
Investeringen overig  ‑61    ‑71  
Externe kosten bij verkoop  ‑90    ‑106  
Tussentelling uitgaande kassstromen MVA    ‑17.700    ‑16.890
         
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten   ‑12.582   ‑12.986
         
Financieringsactiviteiten        
Nieuwe door WSW geborgde leningen  16.800    5.000  
Tussentelling ingaande kassstromen    16.800    5.000
         
Aflossing door WSW geborgde leningen  ‑10.473    ‑5.708  
Tussentelling uitgaande kassstromen    ‑10.473    ‑5.708
         
Kasstroom uit financieringsactiviteiten   6.327   ‑708
         
Mutatie liquide middelen    3.031    ‑3.167
         
Liquide middelen per 1-1  4.297    7.464  
Liquide middelen per 31-12  7.328    4.297  
     3.031    ‑3.167

5.4. Algemene toelichting

5.4.1 Algemeen

Woonborg is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Aa en Hunze, Assen, Groningen, Grootegast, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Marum, Midden-Drenthe, Noordenveld, Slochteren, Zuidhorn en Tynaarlo en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. Woonborg is actief in de gemeenten Aa en Hunze, Haren, Noordenveld en Tynaarlo. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Tynaarlosestraat 1 te Vries en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 04031749. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

5.4.2 Stelselwijzigingen

In de jaarrekening 2017 zijn geen stelselwijzigingen geweest. Voor presentatiewijzigingen wordt verwezen naar de paragraaf 5.4.4. 

5.4.3 Schattingswijzigingen

In de jaarrekening 2017 is sprake van de volgende schattingswijzigingen:

  • In het kader van de bepaling van de waardering van de vastgoedbeleggingen en de in de toelichting opgenomen bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting 5.10.2.
  • De ministeries van BZK en EZ rapporteren op basis van de indeling van het CBS over aardbevingsgebieden. Met ingang 2017 valt de gemeente Haren (met uitzondering van de buurten Glimmen en Noordlaren), op grond van dit methoderapport  “Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld” onder het risicogebied met een laag aandeel woningen met schade. Het gevolg hiervan is dat Woonborg vanaf het boekjaar 2017 verplicht is al het bezit in deze gemeente in de aangewezen buurten op full-versie te taxeren (met een ‘fysieke taxatie’). Dit is circa 20% van het totale bezit van Woonborg. In totaal liggen 905 verhuureenheden in de aangewezen buurten in de gemeente Haren en 80 in Glimmen en Noordlaren, die buiten het gebied vallen. Besloten is het hele bezit in de gemeente Haren full te taxeren en in de overige gemeenten (nog) niet.

In het boekjaar 2017 is in tegenstelling tot het boekjaar 2016 de marktwaarde voor dit deel verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie berekend volgens de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Aangezien hierbij niet de berekeningsmethodiek wordt gewijzigd, maar enkel de invulling van de vrijheidsgraden binnen deze methodiek, is deze wijziging te classificeren als een schattingswijziging. De impact van deze schattingswijziging op het boekjaar 2017 bedraagt per saldo circa € 10 miljoen.

5.4.4 Presentatiewijzigingen

Voor de presentatiewijzigingen wordt verwezen naar de paragraaf inzake stelselwijzigingen.
In de jaarrekening 2017 zijn de volgende presentatiewijzigingen doorgevoerd:

  • Materiële vaste activa:
    In overeenstemming met het nieuwe model voor de balans is in de jaarrekening 2017 het DAEB vastgoed in exploitatie als het Niet DAEB vastgoed in exploitatie gepresenteerd onder de Vastgoedbeleggingen in plaats van onder de materiële vaste activa. De vergelijkende cijfers zijn hierbij aangepast. De presentatie conform het aangepaste model heeft geen impact op het vermogen en resultaat.  
     
  • Functionele winst- en verliesrekening:
    In 2017 is op basis van de 'handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties verslagjaar 2017' de kostenverdeelstaat aangepast. Naar aanleiding hiervan zijn in de jaarrekening 2017 diverse reclassificaties verwerkt in de presentatie in de winst- en verliesrekening. De vergelijkende cijfers 2016 zoals opgenomen in de jaarrekening 2017 zijn overeenkomstig aangepast. De presentatiewijziging heeft geen effect op vermogen en het resultaat.

5.4.5 Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonborg zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 5 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 

5.4.6 Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonborg en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. 

Medewerkers van Woonborg bekleden ook in 2017 bestuursfuncties bij de volgende Verenigingen van Eigenaren waarvoor veelal ook administratieve of technische werkzaamheden worden verricht:

  • Zetstee in Annen 
  • Mellenssteeg in Haren
  • Zonnehof in Peize 
  • Wevershof in Roden 
  • Noorderkroon in Roden
  • Eikenhof in Vries
  • Berkenbos in Zuidlaren 

5.5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.5.1 Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient voor 2017 te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in de Woningwet. In deze wet wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Daarnaast is in 2017 een nieuwe RJ645 uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer voor de sector specifieke presentatie, en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Ook wordt hierin verwezen naar het Handboek modelmatig waardering volgens de marktwaarde in verhuurde staat welke gehanteerd dient te worden bij de waardering van het vastgoed in exploitatie.

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2017, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2017, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2017) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT').Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings¬prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

5.5.2 Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van presentatiewijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 5.4.4. Voor een aantal posten zijn schattingen gewijzigd, zie hiervoor paragraaf 5.4.3. 

5.5.3    Materiële vaste activa

5.5.3.1     Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats in zoals beschreven in paragraaf 5.6.3.8. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van groot onderhoud
Woonborg verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. 

5.5.3.2    DAEB vastgoed in exploitatie & niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Typering
DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst, geliberaliseerde woningen die per balansdatum een huurprijs kennen lager dan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Kwalificatie
Woonborg richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met in acht neming van haar taak als sociale huisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in exploitatie wordt ingaande de jaarrekening 2017 op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Woonborg waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2017 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017’). 

Om de basisversie toe te kunnen passen heeft Woonborg een analyse gemaakt van haar bezit en hierbij vastgesteld dat het type en de samenstelling van het bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die de basisversie voorschrijft. De analyse is in 2016 uitgevoerd, in 2017 zijn er geen nieuwe inzichten hieromtrent. Dientengevolge heeft Woonborg geconcludeerd dat de toepassing van de basisversie leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening, volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.

Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Woonborg maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

  1. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
  2. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
  3. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
  4. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). 
  5. Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktwaarde in verhuurde staat op complexniveau wordt bepaald maar waarbij op portefeuille niveau (totaal van alle complexen) de waardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening, volgens het verslaggevingsstelsel moet geven;
  6. In overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen is er geen taxateur betrokken geweest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat. Een uitzondering hierop betreft het Bedrijfsonroerend Goed dat kwalificeert als Niet DAEB en al het bezit in de gemeente Haren dat onder het aardbeving risicogebied met een laag aandeel woningen met schade.
  7. Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktwaarde in verhuurde staat op complexniveau wordt bepaald maar waarbij op portefeuille niveau (totaal van alle complexen) de waardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening; 
  8. In overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen is er geen taxateur betrokken geweest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat
  9. Binnen de toepassing van de basisversie is het niet mogelijk om vrijheidsgraden te gebruiken. Dit betekent dat de parameters zoals deze opgenomen zijn in het handboek integraal gevolgd zijn.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ voor zover het gaat om herwaarderingen waarbij de marktwaarde in verhuurde staat hoger ligt dan de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat waarbij de marktwaarde lager ligt dan de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs worden verwerkt via de “overige waardeveranderingen”. 

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; door exploiteren en uitponden. Bij door exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. 

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

  • Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
  • Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
  • Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
  • Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Woonborg heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017 de voor de basisversie voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast:

Parameters woongelegenheden 2017 2018 2019 2020 2021 e.v.
Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00%
Looninflatie 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%
Bouwkostenstijging 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%
Leegwaardestijging prov. Groningen 4,70% 6,30% 4,15% 2,00% 2,00%
Leegwaardestijging prov. Drenthe 2,10% 5,20% 3,60% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per vhe    
EGW € 658 - € 988 (2016: € 861 - € 984)
MGW € 647 - € 993 (2016: € 787 - € 969)
Zorgeenheid (extr. muraal) € 633 - € 962 (2016: € 884 - € 1.018)

Mutatieonderhoud per vhe    
EGW € 836 (2016: € 823)
MGW € 628 (2016: € 618)
Zorgeenheid (extra muraal) € 628 (2016: € 618)

Beheerkosten per vhe    
EGW € 427 (2016: € 420)
MGW € 420 (2016: € 413)
Zorgeenheid (extra muraal) € 387 (2016: € 381)
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ): 0,12-0,16% (2016: 0,12-0,15%)
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ): 0,13% (2016: 0,13%)

Verhuurdersheffing   2018/2019 2020/2021 2022 2023 e.v.
% van de WOZ   0,591% 0,592% 0,593% 0,567%

Huurderving    
% van de huursom 1,00% (2016: 1,00%)
Mutatieleegstand DAEB 0 maanden 0 maanden
Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden 3 maanden
Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,60% (2016: 1,7%)
Disconteringsvoet 7,31-8,11% (2016: 7,14-8,22%)

Huurstijging   2018 2019 2020 2021 e.v.
Boven prijsinflatie voorgaand jaar, zelfstandige eenheden   1,00% 0,80% 0,60% 0,30%
Boven prijsinflatie voorgaand jaar, onzelfstandige eenheden   0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 508 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Woonborg heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie voor het bedrijfsonroerend goed (BOG) heeft Woonborg de voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Woonborg opereert.

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed:    
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 5,10 (2016: € 5)
Mutatieonderhoud per m2 bvo € 10,20 (2016: € 10)
Beheerkosten % van de markthuur – BOG 3% (2016: 3%)
Beheerkosten % van de markthuur – MOG 2% (2016: 2%)
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,12-0,24% (2016: 0,13-0,23%)
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,13% (2016: 0,13%)
Disconteringsvoet 8,73-10,15% (2016: 9,3-10,1%)

Parameters intramuraal zorgvastgoed    
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 8,15 (2016: €8)
Mutatieonderhoud per m2 bvo € 10,20 (2016: € 10)
Beheerkosten (% markthuur) 2,50% (2016: 2,5%)
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten incl. WOZ (% van de WOZ) 0,37% (2016: 0,37%)
Disconteringsvoet 9,45% (2016: 9,20%)

Impact hantering vrijheidsgraden Niet DAEB vastgoed
Markthuur:
Bij de getaxeerde objecten is een markthuur ingerekend die passend is bij het type object, daarbij is gebruik gemaakt van referentieobjecten. De markthuur ligt tussen de € 80-155 per m2 VVO.
Deze ligt 1,3% hoger dan inflatie voor jaar 1 tot 2% hoger in jaar 6.

Mutatiekans
Het is binnen de software nog niet mogelijk met een mutatiekans te werken voor het BOG, er moet gekozen worden tussen herziening of mutatie na einddatum van het contract. Dit is zo goed mogelijk ingeschat per specifiek object met de kennis van nu.

Discontovoet:
De disconteringsvoet is marktconform toegepast.

Exit Yield:
De exit Yield is onderbouwd per taxatiecomplex.

De invulling van deze vrijheidsgraden is door de externe taxateur beoordeeld op aannemelijkheid

Gehanteerde werkwijze taxaties:
In het boekjaar 2017 is ook de volledige portefeuille vastgoed in exploitatie – bedrijfsonroerend goed (BOG) door een externe onafhankelijke taxateur gevalideerd door middel van gevel/zichttaxatie. Er is daarmee voor 2017 afgeweken van het voornemen om in de jaren 2017 en 2018 te volstaan met een taxatie-update over deze portefeuille in verband met de aardbevingsimpact. De twee daaropvolgende jaren (2019 en 2020) zal volstaan worden met een taxatie-update over de volledige portefeuille.

Herwaardering
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering). 

Als gevolg van het toepassen van de basisversie, waarmee een marktwaarde op portefeuille niveau wordt nagestreefd, zit er een onnauwkeurigheid in de bepaling van de herwaarderingsreserve op complexniveau. Deze onnauwkeurigheid is inherent aan de toepassing van de basisversie. Dit leidt niet tot een hoger of lager vermogen maar ziet enkel toe op de allocatie binnen het vermogen (hogere herwaarderingsreserve leidt tot lagere overige reserves en vice versa).

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. 

Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. 

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2017 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

5.5.3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten). 

Tijdens de bouw wordt rente toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
 

5.5.4 Financiële vaste activa

5.5.4.1    Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,43% (2,59% na VPB effect) (2016: 3,77% na VPB 2,83%).
 

5.5.5 Voorraden

5.5.5.1     Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 5.6.3.8 toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.5.5.2    Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.5.5.3    Voorraden 
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.
 

5.5.6    Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
 

5.5.7 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

5.5.8 Herwaarderingsreserve

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en aangepast voor de cumulatieve afschrijvingen en Onrendabele Top (ORT) voorzieningen.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Daar de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.  

5.5.9 Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

5.5.9.1    Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

5.5.9.2    Voorziening pensioenen 
Woonborg heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
Woonborg heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonborg betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Op 31-12-2017 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 113% (31-12-2016: 111%). Woonborg heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
 
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basispremies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonborg. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

5.5.9.3    Overige voorzieningen 
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorziening:

  • Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor het contant maken is 3,43% (2016: 3,77%) genomen.

5.5.10 Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

5.5.11 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Woonborg maakt gebruik van rentederivaten. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Woonborg een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Woonborg past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Woonborg gedocumenteerd. Woonborg stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. 

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Woonborg derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. 

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

5.6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

5.6.1 Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde

waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Woonborg naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Woonborg. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

5.6.2 Bedrijfsopbrengsten

5.6.2.1 Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

5.6.2.2 Huuropbrengsten 
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.
De regels voor de huurverhoging in 2017 zijn onlangs door het ministerie van Binnenlandse Zaken gepubliceerd. De inflatie over 2017 bedraagt 0,3%. Dat betekent de volgende maximale huurverhoging per inkomenscategorie (inkomensjaar 2015) van toepassing was voor de huurverhoging per 1 juli 2017:

  • 2,8% (inflatie + 2,5%) voor huishoudens met een inkomen tot en met € 40.349;
  • 4,3% (inflatie + 4%) voor huishoudens met een inkomen boven € 40.349.

De jaarlijkse huurverhoging over 2017 is gemiddeld 0,37% (2016: 0,43%).

5.6.2.3 Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

5.6.2.4 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen

  • gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
  • verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De kosten die toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de toegerekende organisatiekosten.

5.6.2.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

5.6.3 Bedrijfslasten

5.6.3.1 Lastenverantwoording algemeen
Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekeningen kosten. Woonborg hanteert de volgende verdeelsleutels voor de toerekening van indirecte kosten:

  2017 2016
Verhuur en beheeractiviteiten 33,48% 36,79%
Beheerkosten onderhoud 64,81% 61,51%
Beheerkosten verkopen 1,70% 1,69%

5.6.3.2 Afschrijvingen materiële vaste activa 
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De materiële vaste activa worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op marktwaarde verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

5.6.3.3    Lasten onderhoudsactiviteiten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan groot onderhoud) verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten van groot onderhoud omdat ze niet aan de activeringscriteria voldoen.

5.6.3.4    Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 

5.6.3.5    Pensioenlasten
Woonborg heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.  De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 

5.6.3.6    Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonborg, niet zijnde investeringen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

5.6.3.7    Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

5.6.3.8    Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

 

5.6.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

5.6.4.1    Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 
Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

5.6.4.2    Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op actuele waarde geactiveerde activa.

5.6.4.3    Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.

5.6.5 Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Woonborg integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

5.7. Financiële instrumenten en risicobeheersing

Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid van toepassing geweest. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan, na voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Binnen het treasurybeleid van Woonborg dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financierings-positie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Woonborg zich conform haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

De marktwaarde van de derivatenportefeuille is te allen tijde inzichtelijk te maken. Voor lopende derivaten wordt ten behoeve van het treasury overleg (drie maal per jaar) een treasury- en derivatenrapportage opgesteld, waarin minimaal de volgende zaken aan de orde komen:

  • De marktwaarde per tegenpartij;
  • De kredietbeoordeling van de tegenpartij waarmee derivatentransacties lopen;
  • Het liquiditeitsscenario bij 1% en 2% rentedaling.

Prijsrisico

Woonborg loopt geen prijsrisico.

Valutarisico

Woonborg is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico

Woonborg loopt geen renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonborg risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonborg renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste  rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Woonborg een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.

Bij een stijging van de marktrente met 100 basispunten neemt de te betalen rente onder gelijkblijvende omstandigheden in een jaar met € 50.000 toe.

Kredietrisico

Woonborg heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten, vorderingen en effecten. Woonborg maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Woonborg loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

(bedragen x € 1.000) 2017
Banktegoeden 7.328
Kredietlimiet 2.300
Lopende investeringsverplichtingen 3.700
Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 5.000
Teruggestort op leningen met variabele hoofdsom 0
Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2017-2018) 7.433

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Woonborg zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Woonborg gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored.

Daarnaast loopt Woonborg liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Woonborg heeft met een aantal van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Bij een daling van 100 basispunten van de marktrente hoeft Woonborg geen additioneel aan onderpand te storten. Bij een daling van 200 basispunten van de marktrente dient Woonborg € 0,4 miljoen aan additioneel onderpand te storten.

Beschikbaarheidsrisico

De maatregelen rondom de verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (inmiddels Autoriteit Wonen) leiden tot een significant effect op de operationele kasstroom van woningcorporaties.

Woonborg heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Woonborg voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd.

Doordat Woonborg minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Woonborg doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. 

Woonborg hanteert het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Woonborg heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit.

Over 2015, 2016 en 2017 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Woonborg ook in 2018 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

Interne organisatie

Woonborg kent een onafhankelijke treasurycommissie. Deze bestaat uit de bestuurder, de manager financiën & ondersteuning en de medewerker financiële administratie. De treasurycommissie laat zich bijstaan door een onafhankelijk treasury-adviesbureau. De onafhankelijk controller toetst de treasury activiteiten.

De treasurycommissie werkt volgens kaders die vastliggen in het treasurystatuut. Het treasurystatuut is in 2016 aangepast vanwege de beleidsregels beleggen. In het kader van voorschriften in de Woningwet is het treasurystatuut in 2017 wederom aangepast. Door de inwerkingtreding van de Veegwet per 1 juli 2017, zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd in het treasurystatuut 2018 en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De treasurycommissie stelt een treasuryjaarplan op, dat eveneens door de Raad van Commissarissen wordt goedgekeurd. In het treasuryjaarplan zijn de te verwachten transacties met betrekking tot leningen en derivaten opgenomen. Periodiek, minimaal drie keer per jaar, monitort de treasurycommissie de werkelijke ontwikkelingen. Transactievoorstellen voor (her)financieringen worden in de treasurycommissie besproken, alvorens ze door de bestuurder worden goedgekeurd. Voorstellen voor transacties die buiten het bereik van het treasuryjaarplan vallen worden vooraf goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.

Woonborg borgt de onafhankelijkheid van de leden van de treasurycommissie door het van kracht zijnde integriteitsbeleid. Dit houdt onder meer in dat medewerkers voor nevenfuncties/ nevenwerkzaamheden vooraf toestemming dienen te verkrijgen. De onafhankelijkheid van het treasury-adviesbureau wordt jaarlijks getoetst door een externe partij.

Woonborg heeft de interne professionaliteit betreffende derivaten gewaarborgd door leden van de treasurycommissie een opleiding te laten volgen aangaande treasury en met specifieke aandacht voor derivaten. Binnen de Raad van Commissarissen is de professionaliteit gewaarborgd doordat leden van de Raad van Commissarissen een Masterclass over dit onderwerp hebben gevolgd.

5.8. Inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

5.8.1 Waardering vaste activa

5.8.1.1 Vastgoedbeleggingen, marktwaarde in verhuurde staat
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn gehanteerd zijn uiteengezet in paragraaf 5.5.3. De volgende aspecten met een invloed op de uitkomsten van de waardering zijn in een gevoeligheidsanalyse doorgerekend:

  Aanpassing Totale marktwaarde Afwijking marktwaarde Effect op de marktwaarde verhuurde staat
Basisscenario *)   € 458.053.000    
Huurverhoging 1% € 460.736.000 € 2.683.000 0,59%
  ‑1% € 455.323.000 € ‑2.730.000 ‑0,60%
Leegwaarde 1% € 458.644.000 € 591.000 0,13%
  ‑1% € 457.465.000 € ‑588.000 ‑0,13%
Leegwaarde ontwikkeling 1% € 458.584.000 € 531.000 0,12%
  ‑1% € 457.526.000 € ‑527.000 ‑0,12%
Mutatiegraad 1% € 458.891.000 € 838.000 0,18%
  ‑1% € 457.208.000 € ‑845.000 ‑0,18%
Disconteringsvoet 1% € 455.182.000 € ‑2.871.000 ‑0,63%
  ‑1% € 460.964.000 € 2.911.000 0,64%

*) De marktwaarde per 31-12-2017 is inclusief 5 leegstaande woningen die ter verkoop zijn aangeboden. Deze woningen zijn op de balans als voorraad opgenomen tegen een marktwaarde van € 608.000.

Verhuurderheffing
De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren, en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woonborg heeft hiervoor de parameters vanuit het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde gevolgd.

5.8.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve uitvoeringsbesluit en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

5.8.2 Verwerking fiscaliteit

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Woonborg een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2017 en 2016 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken.

De belangrijkste standpunten betreffen:

  • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
  • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
  • Het vormen van een herbestedingsreserve;
  • De afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ waarde met 30%.

Woonborg volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

5.9. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

5.10. Toelichting op de balans

(voor zover niet anders vermeld luiden alle bedragen in deze toelichting x € 1.000)

ACTIVA

5.10.1 2017 2016
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.035 2.178
  2.035 2.178
     
  Vastgoed ten dienste van de exploitatie  
  2017 2016
Stand 1-1-2017    
Verkrijgingsprijzen 5.061  5.047 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑2.883  ‑2.708 
Boekwaarden 2.178  2.339 
     
Mutaties boekjaar    
Investeringen 66  71 
Herclassificatie ‑52 
Desinvesteringen ‑25  ‑56 
Afschrijvingen ‑172  ‑212 
Gecumuleerde afschrijvingen desinvesteringen en herclassificatie 40  36 
  ‑143  ‑161 
Saldo per 31-12 2017    
Verkrijgingsprijzen 5.050  5.061 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑3.015  ‑2.883 
Boekwaarden 2.035  2.178 

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

  • Grond: geen afschrijvingen
  • Opstal: lineair 40 jaar
  • Verbouwingen: lineair 10 jaar
  • Inventaris: lineair 5 tot 10 jaar
  • Automatisering: lineair 5 jaar
  • Gereedschappen: lineair 10 jaar
  • Transportmiddelen: lineair 5 tot 10 jaar

 

Verzekering en zekerheden
Alle onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. De verzekerde waarde en de WOZ-waarde van het kantoorpand per einde boekjaar bedraagt € 3.467.000 respectievelijk € 1.350.000.

5.10.2 Vastgoedbeleggingen

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

5.10.2 Vastgoedbeleggingen
5.10.2.1 DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2017 2016
5.10.2.1 DAEB vastgoed in exploitatie 453.987 421.663
5.10.2.1 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 3.458 3.181
  Totaal in exploitatie 457.445 424.844
5.10.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3.080 1.575
  Stand per 31 december 460.525 426.419

5.10.2.1 DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

5.10.2.1 DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Stand 1-1-2017 In exploitatie DAEB vastgoed
2017
In exploitatie DAEB vastgoed
2016
In exploitatie niet -DAEB vastgoed
2017
In exploitatie niet -DAEB vastgoed
2016
Verkrijgingsprijzen 276.804  252.499  3.311  4.812 
Herwaarderingen 177.961  180.282  657  456 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑33.102  ‑21.330  ‑787  ‑1.044 
Boekwaarde 421.663  411.451  3.181  4.224 
         
Mutaties boekjaar        
Investeringen        
Investeringen 46  2.905 
Ontrekking voorziening onrendabele investeringen
Desinvesteringen verkoop en overig ‑2.035  ‑2.529  ‑168  ‑232 
Desinvesteringen sloop ‑1.137  ‑2.955  ‑71 
Overboekingen naar voorraad grond/verkopen
Mutatie naar voorraad grond/woningen 167  288  147 
Herclassificatie 52 
Waarderingen        
Niet gedesinvesteerde leegstaande woning
Afboeking naar grondwaarde projecten in ontwikkeling
Overige waardeverandering projecten in ontwikkeling
Herwaarderingen hogere marktwaarde 19.044  1.640  95  245 
Waardevermindering ‑2.942  ‑5.454  ‑16  ‑70 
Terugname waardeverandering 10.157  3.849  366  85 
Overboekingen etc.      
Overboeking historische kostprijs (in ontwik. - in expl. en visa versa) 16.348  21.178  67 
Overboekingen sociaal nr commercieel vastg. en vice versa
Overboeking waarde verminderingen (in ontwik. - in expl. en visa versa) ‑7.376  ‑9.924 
Afschrijvingen
Herclassificatie 1.214  ‑1.214 
Totaal mutaties 32.324  10.212  277  ‑1.043 
         
Saldo per 31-12 2017        
Verkrijgingsprijzen 292.016  276.804  3.179  3.311 
Herwaarderingen 190.773  177.961  715  657 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑28.802  ‑33.102  ‑436  ‑787 
Boekwaarde per 31 december 453.987  421.663  3.458  3.181 

In de posten DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 4.757 woningen, 38 kamers, 16 gemeenschappelijke ruimten, 16 panden maatschappelijk vastgoed, 11 panden bedrijfsonroerend goed en 100 parkeergelegenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 643 miljoen (2016: € 614 miljoen).

Toelichting Marktwaarde
Woonborg past voor het volledige bezit de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe. Een uitzondering hierop betreft het bedrijfsonroerend goed dat kwalificeert als niet-DAEB en al het bezit in de gemeente Haren. Met ingang 2017 valt de gemeente Haren (met uitzondering van de buurten Glimmen en Noordlaren), op grond van het methoderapport  “Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld” onder het risicogebied met een laag aandeel woningen met schade.

Conform de daarvoor geldende richtlijnen van het Bedrijfsonroerend Goed (5%-criterium) en bovenstaande rapport, is dit gedeelte van het bezit getaxeerd door een taxateur op basis van de full-versie. Dit betreft een taxatiewaarde van circa € 1,5 miljoen respectievelijk circa € 114,3 miljoen.

Toename Marktwaarde
Omdat ultimo 2017 bleek dat de gemeente Haren onder het aardbevingsgebied viel, waren wij gedwongen om het bezit in de gemeente Haren full te waarderen.

De verklaring zal daarom in drie delen worden verklaard:
1) Waardeverandering totaal bezit;
2) Waardeverandering DAEB bezit in de gemeente Haren;
3) Waardeverandering overig bezit (basis-waardering blijft basis-waardering, full-waardering blijft full-waardering).
 

1. Waardeverandering totaal bezit: (bedragen * € 1.000) DAEB Niet DAEB Totaal
Per 31-12-2016 422.438 3.180 425.618
Per 31-12-2017*) 454.595 3.458 458.053
Toename 32.157 278 32.435
       
Gevolgen voorraad mutaties: 477 ‑169 308
       
Gevolgen Methodische wijzigingen als gevolg van nieuwe regels in het handboek 2017:      
-Eindwaardescenario ‑2.319 0 ‑2.319
-Rekenmethodiek woningen (wederverhuur bij uitponden en indexatie) ‑7.961 ‑2 ‑7.963
-Overig ‑16 ‑145 ‑161
  ‑10.296 ‑147 ‑10.443
       
Gevolgen Mutatie Objectgegevens:      
-Aanpassing complexdefinitie 5.195 0 5.195
-Contracthuur en leegstand 2.148 ‑33 2.115
-Mutatie potentiële huur (markt- en maximaal redelijke huur) ‑4.616 146 ‑4.470
-WOZ-waarde 3.256 73 3.329
-Leegwaarde 6.393 0 6.393
-Mutatiekans 16.418 7 16.425
-Overig ‑69 ‑20 ‑89
  28.725 173 28.898
       
Gevolgen Mutatie Waarderingsparameters      
-Exploitatieverplichting/verkooprestrictie ‑6.437 0 ‑6.437
-Macro-economische parameters 4.528 10 4.538
-Disconteringsvoet 6.778 656 7.434
-Leegwaardestijging 6.606 32 6.638
-Boveninflatoire huurverhoging en markthuurstijging 3.969 46 4.015
-Overig (met name verhuurdersheffing) ‑2.193 ‑323 ‑2.516
  13.251 421 13.672
       
Totale toename totaal bezit 32.157 278 32.435

*) De marktwaarde per 31-12-2017 is inclusief 5 leegstaande woningen die ter verkoop zijn aangeboden. Deze woningen zijn op de balans als voorraad opgenomen tegen een marktwaarde van € 608.000.

2. Waardeverandering DAEB bezit gemeente Haren: DAEB Niet DAEB Totaal
Per 31-12-2016 89.913 0 89.913
Per 31-12-2017 113.699 0 113.699
Toename 23.786 0 23.786
       
Gevolgen voorraadmutaties: ‑192 0 ‑192
       
Gevolgen Methodische wijzigingen als gevolg van nieuwe regels in het handboek 2017 (schattingswijzigingen):      
-Eindwaardescenario ‑900 0 ‑900
-Rekenmethodiek woningen (wederverhuur bij uitponden en indexatie) ‑1.969 0 ‑1.969
-Overig ‑6 0 ‑6
  ‑2.875 0 ‑2.875
       
Gevolgen Mutatie Objectgegevens:      
-Aanpassing complexdefinitie 2.061 0 2.061
-Contracthuur en leegstand 1.161 0 1.161
-Mutatie potentiële huur (markt- en maximaal redelijke huur) -1.118 0 ‑1.118
-WOZ-waarde 740 0 740
-Leegwaarde 6.393 0 6.393
-Mutatiekans 7.769 0 7.769
-Overig ‑73 0 ‑73
  16.933 0 16.933
       
Gevolgen Mutatie Waarderingsparameters:      
-Exploitatieverplichting ‑1.351 0 ‑1.351
-Macro-economische parameters 942 0 942
-Disconteringsvoet 10.191 0 10.191
-Leegwaardestijging 538 0 538
-Boveninflatoire huurverhoging en markthuurstijging 901 0 901
-Overig (met name verhuurdersheffing) ‑1.301 0 ‑1.301
  9.920 0 9.920
       
Totale toename gemeente Haren *1) 23.786 0 23.786

3. Waardeverandering overig bezit: DAEB Niet DAEB Totaal
Per 31-12-2016 332.525 3.180 335.705
Per 31-12-2017 340.896 3.458 344.354
Toename 8.371 278 8.649
       
Gevolgen voorraadmutaties: 669 ‑169 500
       
Gevolgen Methodische wijzigingen als gevolg van nieuwe regels in het handboek 2017:      
-Eindwaardescenario ‑1.419 0 ‑1.419
-Rekenmethodiek woningen (wederverhuur bij uitponden en indexatie) ‑5.992 ‑2 ‑5.994
-Overig ‑10 ‑145 ‑155
  ‑7.421 ‑147 ‑7.568
       
Gevolgen Mutatie Objectgegevens:      
-Aanpassing complexdefinitie 3.134 0 3.134
-Contracthuur en Leegstand 987 ‑33 954
-Mutatie potentiële huur (markt- en maximaal redelijke huur) -3.498 146 ‑3.352
-WOZ-waarde 2.516 73 2.589
-Leegwaarde 0 0 0
-Mutatiekans 8.649 7 8.656
-Overig 4 ‑20 ‑16
  11.792 173 11.965
       
Gevolgen Mutatie Waarderingsparameters:      
-Exploitatieverplichting ‑5.086 0 ‑5.086
-Macro-economische parameters 3.586 10 3.596
-Disconteringsvoet ‑3.413 656 ‑2.757
-Leegwaardestijging 6.068 32 6.100
-Boveninflatoire huurverhoging en markthuurstijging 3.068 46 3.114
-Overig (met name verhuurdersheffing) ‑892 ‑323 ‑1.215
  3.331 421 3.752
       
Totale toename overig bezit 8.371 278 8.649

*1) De totale toename van het DAEB bezit Haren is te splitsen in een toename basis versie en een toename door taxatie.

De berekening van de marktwaarde in de basisversie 2017 leidt voor dit bezit een marktwaarde van € 103,7 miljoen. Dit is een toename van € 13,8 miljoen. De toename door taxatie van dit DAEB bezit bedraagt € 10 miljoen. Dit ontstaat enerzijds door de wijziging van de disconteringsvoet en anderzijds door de (markt)waarde ontwikkeling, hetgeen eveneens zichtbaar is in de stad Groningen. De totale toename in 2017, op basis van de full-versie komt hierdoor uit op € 23,8 miljoen.

De totale waardestijging bedraagt 7%. De stijging van het overige bezit bedraagt 2% en de waardestijging in Haren bedraagt 25%.  Voor de gevoeligheidsanalyse verwijzen wij u naar hoofdstuk 5.8.1.1.

Toelichting Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo 2017 € 185 miljoen (2016: € 184 miljoen).  
De bedrijfswaardeberekening is opgesteld in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze door de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW zijn voorgeschreven. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

 

  Parameters 2017 *) Parameters 2016 *)
Index jaarlijkse huurverhoging in % 1,40-1,50-1,60-1,60-1,80-2,00 0,20-0,60-1,07-1,53-2,00
Opslag jaarlijkse huurverhoging in % 0,00-0,50-0,50-0,50-0,50-0,00 0,00-0,00-0,50-0,50-0,50
Jaarlijkse huurderving woningen 0,90% 0,90%
Jaarlijkse huurderving niet-woningen 5% 5%
Mutatiegraad 7,5-7,0% 7,0-7,5%
Streefhuurpercentage 59% 59%
Beheerlasten € 1.456 € 1.243
Index beheerlasten in % 2,20-2,30-2,30-2,30-2,30- 2,50 1,60-1,90-2,20-2,50-2,50
Dagelijks onderhoud € 590 € 502
Planmatig onderhoud € 823 € 803
Index onderhoudslasten in % 2,20-2,30-2,30-2,30-2,30- 2,50 1,60-1,90-2,20-2,50-2,50
Restwaarde grond € 5.000 € 5.000
Rekenrente (niet)WSW-geborgde woningen 5,00% 5,00%
Minimale restant levensduur 15 15
Verhuurderheffing 0,591-0,591-0,592-0,592-0,593-0,567 0,543-0,591-0,591-0,592-0,592-0,593
Heffingsbijdrage AW Ja Ja
Te betalen vennootschapsbelasting Ja Nee

*) Een getallenreeks betekent dat er voor de jaren 2017 tot en met 2022 een ander uitgangspunt per jaar geldt.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen. 
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Verzekering en zekerheden
De woningen zijn verzekerd tegen een vaste premie per woning. De polis geeft geen herbouwwaarde aan. Onderverzekering is in de voorwaarden uitgesloten. De overige activa zijn verzekerd tegen aanschaf- cq. voortbrengingskosten. 

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 

Woonborg heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruikgemaakt.

5.10.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

De mutaties van vastgoed in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat:

5.10.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Stand 1-1-2017 2017 2016
Verkrijgingsprijzen 8.776  9.435 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑7.201  ‑6.241 
Boekwaarden 1.575  3.194 
     
Mutaties boekjaar    
Investeringen    
Investeringen 19.314  18.807 
Desinvesteringen a.g.v. verkoop gronden en overig
Ontrekking voorziening onrendabele investeringen ‑7.640  ‑7.408 
Mutatie voorraad grond/woningen
Herclassificatie
Waarderingen    
Afboeking naar grondwaarde projecten in ontwikkeling ‑257  ‑1.102 
Overige waardeverandering projecten in ontwikkeling ‑940  ‑595 
Terugname waardeverandering
Overboekingen etc.    
Overboeking naar in exploitatie lagere marktwaarde 7.376  9.924 
Overboeking historische kostprijs (in ontwikkeling - in exploitatie en visa versa) ‑16.348  ‑21.245 
Herclassificatie
Totaal mutaties 1.505  ‑1.619 
     
Saldo per 31-12 2017    
Verkrijgingsprijzen 15.963  8.776 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑12.883  ‑7.201 
Boekwaarde per 31 december 3.080  1.575 

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 192.000 (2016: € 642.000) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,43% (2016: 3,77%).


5.10.4 Financiële vaste activa

5.10.4 Financiële vaste activa
    2017 2016
5.10.4.1 Latente belasting vorderingen 1.321 2.532
5.10.4.2 Overige vorderingen 1 0
  Stand per 31 december 1.322 2.532

De financiële vaste activa kunnen als volgt worden gespecificeerd:

5.10.4.1 Latente belastingvorderingen

5.10.4.1 Latente belastingvorderingen
  2017 2016
Stand per 1 januari 2.532 7.059
Mutatie boekjaar ‑1.211 ‑4.527
Stand per 31 december 1.321 2.532
     
     
Specificatie actieve latentie: 2017 2016
- Latentie verliescompensatie 0 660
- Latentie disagio leningen 306 60
- Latentie verkopen 1.015 1.812
Stand per 31 december  1.321   2.532 

5.10.4.2 Overige vorderingen

5.10.4.2 Overige vorderingen
  2017 2016
Stand per 1 januari 0 0
Mutatie 1 0
Stand per 31 december 1 0

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Van deze latenties heef de post disagio leningen een bedrag van circa € 40.000 met een looptijd korter dan een jaar.

De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 2,59% (2016: 2,83%) en hebben een gemiddelde looptijd van 11 jaar (2016: 10 jaar). De in de toelichting genoemde post heeft betrekking  op disagio met betrekking op langlopende leningen en op woningen bestemd voor verkoop in overeenstemming met de intern opgestelde portefeuille strategie (voor de komende 10 jaar). De nominale waarde van de agio- en verkoop latenties bedraagt circa € 1,6 miljoen.  De nominale waarde van de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed (inclusief verkoopvijver) bedraagt circa € 87 miljoen (2016:  € 105 miljoen).


5.10.5 Voorraden

5.10.5 Voorraden
  2017 2016
Grondposities ten behoeve van de verkoop 396 575
Vastgoed bestemd voor de verkoop (voormalig huurwoningen) 608 775
  1.004 1.350
Overige voorraden (materialen) 75 83
Stand per 31 december 1.079 1.433

De mutaties van de voorraden zijn in het navolgende schema samengevat:

Voorraden grond en huurwoningen te koop

Voorraden grond en huurwoningen te koop
Stand 1-1-2017 2017 2016
Voorraad grond t.b.v. verkoop 575  575 
Voorraad woningen t.b.v. verkoop 775  1.210 
Boekwaarden 1.350  1.785 
     
Mutaties boekjaar    
Investeringen    
Investeringen 20  14 
Desinvesteringen a.g.v. verkoop gronden en overig ‑199  ‑14 
Ontrekking voorziening onrendabele investeringen
Mutatie voorraad grond/woningen ‑167  ‑435 
Herclassificatie
Waarderingen    
Afboeking naar grondwaarde projecten in ontwikkeling
Overige waardeverandering projecten in ontwikkeling
Herwaarderingen hogere marktwaarde
Herwaarderingen lagere marktwaarde
Terugname waardeverandering
Overboekingen etc.    
Overboeking historische kostprijs (in ontwik. - in expl. en visa versa)
Herclassificatie
Totaal mutaties ‑346  ‑435 
     
Saldo per 31-12 2017    
Voorraad grond t.b.v. verkoop 396  575 
Voorraad woningen t.b.v. verkoop 608  775 
Boekwaarde per 31 december 2017 1.004  1.350 

De voorraad grondposities ultimo 2017 bestaat uit een drietal percelen grond waarvoor geen concrete bouwvoornemens voor eigen exploitatie bestaan. In 2017 is één perceel verkocht. De voorraad grondposities is niet met zekerheden bezwaard. De post te verkopen huurwoningen bestaat uit 5 woningen (2016: 9 woningen).

De overige voorraden betreffen de voorraden materialen ten behoeve van het onderhoud.

5.10.6 Vorderingen

5.10.6 Vorderingen
    2017 2016
5.10.6.1 Huurdebiteuren 116 226
5.10.6.2 Overige vorderingen en overlopende activa 69 244
  Stand per 31 december 185 470

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.


5.10.6.1 Huurdebiteuren

5.10.6.1 Huurdebiteuren
  2017 2016
Huurdebiteuren 478 754
Af: voorziening wegens oninbaarheid ‑362 ‑528
Stand per 31 december 116 226

De voorziening dubieuze debiteuren is bepaald op het totaal van alle bij de deurwaarder in handen gegeven vorderingen.  De overige vorderingen en overlopende activa betreffen vooruitbetaalde kosten en rente voor het volgende boekjaar.

5.10.7 Liquide middelen

5.10.7 Liquide middelen
  2017 2016
Bank Nederlandse Gemeenten rekening-courant 5.239 2.169
Rabobank spaarrekening 2.077 2.114
Overige Nederlandse banken 10 11
Kas 2 4
Stand per 31 december 7.328 4.298

Het saldo van de spaarrekening is vrij opneembaar. De liquide middelen staan tot een bedrag van € 0,4 miljoen niet ter vrije beschikking. Dit bedrag wordt op grond van voorwaarden van het WSW aangehouden als liquiditeitsbuffer voor een eventuele marktwaardeverrekening van de derivatenportefeuille bij een daling van de marktrente met 2%.

PASSIVA

5.10.8 Eigen vermogen

Conform artikel 3 van de statuten heeft Woonborg als doel werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

    2017 2016
5.10.8.1 Herwaarderingsreserve  191.889   178.465 
5.10.8.2 Overige reserves 156.710  140.867 
  Totaal eigen vermogen  348.599   319.332 

5.10.8.1 Herwaarderingsreserve

5.10.8.1 Herwaarderingsreserve
Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: 2017 2016
Beginstand 178.465  181.361 
Mutaties boekjaar:    
Realisatie door verkoop ‑1.257  ‑1.445 
Realisatie door sloop ‑919  ‑2.424 
   ‑2.176   ‑3.869 
     
Ongerealiseerde herwaardering boekjaar 19.139  1.180 
Overige mutaties ‑3.539  ‑207 
Mutaties boekjaar  15.600   973 
Totaal mutaties boekjaar  13.424   ‑2.896 
Stand per 31 december  191.889   178.465 

5.10.8.2 Overige reserves

5.10.8.2 Overige reserves
Het verloop van de overige reserves is als volgt: 2017 2016
Saldo 1 januari 140.867  139.195 
     
Resultaat boekjaar 29.267  ‑1.224 
Aandeel resultaat naar herwaardering ‑13.424  2.896 
Eigen vermogen einde jaar 156.710  140.867 

De overige mutaties betreffen de binnen het eigen vermogen gemuteerde waardeveranderingen van het  vastgoed in exploitatie. 

Voorstel resultaatbestemming

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.

Gebeurtenissen naar balansdatum

Alle transacties die betrekking hebben op het verslagjaar zijn in de jaarrekening verwerkt. Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.

5.10.9 Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

5.10.9 Voorzieningen
    2017 2016
5.10.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 1.945  4.126 
5.10.9.2 Overige voorzieningen 117  130 
  Stand per 31 december 2.062  4.256 

Van de voorzieningen is een bedrag van € 114.000 (2016: € 125.000) als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

5.10.9.1    Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. 


  2017 2016
Stand per 1 januari 4.126  5.163 
Dotaties 5.459  7.472 
Onttrekkingen ‑7.640  ‑8.509 
Stand per 31 december 1.945  4.126 

Specificatie voorziening

Project Adres Plaats 2017 2016
3075 Walstroweg Haren 788  760 
6043 Raadhuisstraat Roden 1.012  748 
9046 Roelfsema Zuidlaren 288 
9051A Eschhoes Zuidlaren 97 
9051B Erica Heerdelaan Zuidlaren 49  362 
4120 NOM Roden 1.871 
- Diversen verbeterprojecten - 96 
      1.945  4.126 

5.10.9.2 Overige voorzieningen
Dit betreft de voorziening jubileumuitkeringen die betrekking heeft op de reservering voor toekomstige uitkeringen aan het personeel.

  2017 2016
Reservering jubileumuitkering ten behoeve van toekomstige uitkeringen aan personeel.    
Stand per 31 december 117  130 
  117  130 

5.10.10 Langlopende schulden

5.10.10 Langlopende schulden
  2017 2016
Schulden/leningen overheid
Schulden/leningen kredietinstellingen 107.356  96.322 
Stand per 31 december 107.362  96.329 

Het vervalschema van de langlopende schulden naar looptijd is hieronder weergegeven:

  Stand per 31 december 2017 Aflossingsverplichting 2018 Resterrende looptijd > 1 jaar Resterende looptijd > 5 jaar
Schulden/leningen overheid  6   1   5   2 
Schulden/leningen kredietinstellingen  113.123   5.766   107.357   89.765 
  113.129  5.767  107.362  89.767 

De marktwaarde van de lening portefeuille exclusief opgelopen rente bedraagt € 138,2 miljoen
(€ 136,6 miljoen in 2016). Deze marktwaarde is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

  • De marktwaarde is berekend tegen de zes maands- curve.
  • Basisrentelening: de marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen. De marktwaarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot einde looptijd.
  • Renteconversie: de marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen.
  • Roll-over leningen: wordt niet berekend (marktwaarde = nominale waarde).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende jaren is hieronder weergegeven:

  Aflosbaar over 2 jaar Aflosbaar over 3 jaar Aflosbaar over 4 jaar Aflosbaar over 5 jaar Aflosbaar over 6 jaar Totaal
Schulden/leningen overheid  1   1   1   1   1   5 
Schulden/leningen kredietinstellingen  5.608   5.634   661   5.689   89.765   107.357 
  5.609  5.635  662  5.690  89.766  107.362 

5.10.10.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

De mutaties in 2017 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kan als volgt worden toegelicht:

5.10.10.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen
  Schuld overheid Schuld kredietinstel. Totaal
Schuldrestant einde jaar  7   107.059   107.066 
Kortlopend  ‑1   ‑10.736   ‑10.737 
Stand 1 jan  6   96.323   96.329 
       
Correctie kortlopend  10.736   10.737 
Bij nieuwe leningen  16.800   16.800 
Af: aflossingen  ‑1   ‑10.736   ‑10.737 
Schuldrestant einde jaar  6   113.123   113.129 
Afl. volgend verslagjaar  ‑1   ‑5.766   ‑5.767 
Stand per 31-12-2017 107.357  107.362 

Schulden/leningen overheid

Hieronder zijn schulden/leningen (x € 1.000) opgenomen welke zijn verstrekt door de gemeente Aa en Hunze. De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken:
 

Vastrentende leningen 2017 2016
     
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 6 7
Gemiddelde rente 3,68% 3,69%
Gemiddelde looptijd 5 jaar 6 jaar

Vastrentende leningen 2017 2016
     
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 78.129 67.058
Gemiddelde rente 3,02% 3,70%
Gemiddelde looptijd 16 jaar 17 jaar

Leningen met variabele rente 2017 2016
     
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 35.000 40.000
Gemiddelde rente ‑0,12% ‑0,03%
Gemiddelde looptijd 10 jaar 6 jaar

Voor de variabel rentende leningen is voor € 30 miljoen (2016: € 35 miljoen) aan renteswaps aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. In 2017 is een swap afgelost. Hiervoor in de plaats is in 2017 een roll-over lening ter grootte van € 5 miljoen aangetrokken.

Een drietal variabele rentende leningen (roll-over leningen) van ieder € 5 miljoen kennen een terugplaatsingsmogelijkheid. De minimale aan te houden hoofdsom is € 1 miljoen. Periodiek bestaat de mogelijkheid om de resterende € 4 miljoen op te nemen dan wel terug te storten. Eind 2017 zijn de leningen volledig opgenomen.

 Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken:

Wederpartij Vaste rente Variabele rente Startdatum Einddatum Hoofdsom Drempel Standaard-voorwaarden
BNG 3,99% 3M Euribor 02/ 1/2007 02/ 1/2020 5.000.000    
ABN AMRO 3,97% 3M Euribor 10/ 1/2008 10/ 1/2019 5.000.000 Ja ISDA en NRL
Rabobank 3,99% 6M Euribor 05/ 1/2008 05/ 1/2018 5.000.000    
BNG 5,08% 3M Euribor 04/ 1/2010 04/ 1/2030 5.000.000    
ABN AMRO 5,09% 3M Euribor 09/ 1/2010 09/ 1/2025 5.000.000 Ja ISDA en NRL
BNG 3,99% 6M Euribor 05/ 2/2011 05/ 2/2051 5.000.000    

ABN AMRO hanteert een drempel voor de negatieve marktwaarde van € 3.000.000. De werkelijke 
marktwaarde is € 2.223.000 negatief (2016: € 2.751.000 negatief). 

Rabobank hanteert geen marktwaardeverrekening. Per 1-10-2017 is een swapcontract ter grootte van € 5.000.000 van de Rabobank afgelopen. De werkelijke marktwaarde van de overgebleven swap is € 207.000 negatief (eind 2016 kende deze swap een waarde van: € 413.000 negatief). BNG hanteert geen marktwaarde-verrekening. De werkelijke marktwaarde van de swaps bij BNG bedraagt: € 6.771.000 negatief (2016: € 7.919.000 negatief). 

De negatieve marktwaarde bij 2% fictieve rentedaling € 3,4 miljoen (2016: € 4,2 miljoen) ligt boven de drempelwaarde voor marktwaardeverrekening (€ 3,0 miljoen). ABN AMRO heeft dan het recht ons aanvullende zekerheden te vragen. Op grond van de regelgeving rond derivaten houden we hiervoor € 0,4 miljoen in de vorm van liquiditeit beschikbaar (2016: € 1,2 miljoen). Zie eveneens paragraaf 5.10.7 liquide middelen.

De hedgerelatie tussen individuele leningen met een variabele rente en derivaten is gedurende de hele looptijd volledig effectief. De resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie worden overeenkomstig de regels voor kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig effectief is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect van de renteswap in de winst- en verliesrekening nihil is.

Na het effect van derivaten is de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 4,25% (2016: 3,95%). De gemiddelde rentevoet over de hele leningportefeuille rekening houdend met de rentederivaten is 3,43% (2016: 3,77%).

Er zijn geen hypotheken verstrekt op het onroerend goed. Er zijn geen positieve en negatieve hypotheekverklaringen afgegeven op het onroerend goed. Het WSW is gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan de dagtekening van de jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt.

Van alle leningen overheid en kredietinstellingen ter grootte van € 113.129.000 is WSW borging verkregen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 12.500.000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Bank Hoofdsom Vaste rente Credit spread Startdatum Spreadherziening Einddatum
BNG € 5.000.000 3,12% 0,47% 11/ 1/2011 11/ 1/2019 11/ 1/2061
NWB € 7.500.000 3,66% 0,43% 02/15/2012 12/17/2018 12/15/2055

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 11,8 jaar (2016: 12,3 jaar).

5.10.11 Kortlopende schulden

5.10.11 Kortlopende schulden
  2017 2016
Schulden aan overheid 177  108 
Aflossingsverplichting langlopende schulden 5.767  10.737 
Schulden aan leveranciers 3.942  2.937 
Belastingen en premies sociale verzekeringen *) 1.562  1.200 
Schulden terzake van pensioenen 34 
Overige schulden
Overlopende passiva 3.003  2.397 
Stand per 31 december 14.451  17.413 

*) Specificatie belastingen en premie sociale verzekeringen    
Loonheffing 71  67 
BTW 1.383  1.097 
Vennootschapsbelasting 108  36 
  1.562  1.200 

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

5.10.11.1 Overlopende passiva

5.10.11.1 Overlopende passiva
  2017 2016
Niet vervallen rente leningen en derivaten 1.582  1.710 
Overige overlopende passiva 1.421  687 
  3.003  2.397 

5.10.12 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Aardbevingsschade
Op basis van de mijnbouwwet is het de verwachting dat eveneens economische voordelen naar de stichting zullen vloeien samenhangend met de aardbevingsschade. De omvang en toekenning van deze op balansdatum nog in te dienen claim wegens geleden schade kan echter nog onvoldoende betrouwbaar worden geschat. De omvang van het te vorderen en te betalen bedrag kan vooralsnog niet met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld vanwege bovenstaand genoemde onzekerheden. Eveneens is het moment van de instroom van de middelen nog onzeker. Zodoende is deze opgenomen in de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen.

Investeringsverplichtingen 
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en verbeteringen van woningen tot een bedrag van € 3,7 miljoen inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in 2018.

Onderhoudsverplichtingen
Woonborg heeft met twee partijen onderhoudscontracten gesloten voor het onderhoud aan verwarmingsinstallaties. De contracten hebben een looptijd van drie jaar en zijn ingegaan op 1 januari 2016. De contractwaarde bedraagt € 375.000 inclusief BTW per jaar.

Energielevering
Woonborg heeft twee raamcontracten gesloten voor de levering van energie. Het eerste contract is ten behoeve van levering voor algemene ruimtes in diverse complexen, het eigen kantoor en leegstaande woningen. Er is een nieuw driejarig contract per 1 juli 2017 afgesloten waarin we 45% besparen op de tarieven. We verwachten in 2018 € 67.000 euro per jaar uit te geven. Er is per 1 januari 2018 een nieuw driejarig contract afgesloten ten behoeve van algemene ruimtes van grote complexen en heeft een looptijd tot 1 januari 2021. Vanaf 2018 verwachten we jaarlijks € 75.000 uit te geven. Ongeveer 60% van deze energiekosten worden doorberekend aan de huurders via de servicekosten.

Heffing saneringsfonds
Woonborg zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 1,5 miljoen moeten afdragen aan door de Autoriteit Woningcorporaties opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

WSW Obligo
Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonborg een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonborg opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2017 bedraagt dit obligo € 4,2 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonborg het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonborg verwacht, indien noodzakelijk, aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.

Leaseverplichtingen
Eind 2016 heeft Woonborg een elektrische auto geleased ten behoeve van het vervoer van de verhuurmakelaars. De resterende leaseverplichtingen per 31-12-2017 bedragen € 20.800.
 

5.11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

5.11.1 Huuropbrengsten

5.11.1 Huuropbrengsten
  2017 2016
Zelfstandige woningen DAEB 27.908 27.424
Zelfstandige woningen niet-DAEB 62 163
     
Onzelfstandige woningen DAEB 89 91
Onzelfstandige woningen niet-DAEB 0 0
     
Overige niet woongelegenheden DAEB 235 252
Overige niet woongelegenheden niet-DAEB 189 181
Totaal huuropbrengsten 28.483 28.111

De te ontvangen huur is gewijzigd als gevolg van: 2017 2016
Nieuwbouw/aankoop 583 353
Verkoop ‑172 ‑198
Sloop ‑163 ‑219
Huurverhoging per 1 juli 115 143
Harmonisatie bij mutatie 26 145
Geriefsverbetering en woningverbetering 7 5
Correcties voorgaande jaren 0 ‑245
Overige oorzaken ‑95 ‑7
Afname huurstijging 71 47
Totaal toename 372 24

Totaal huursom 2017 2016
Totale bruto huursom 28.875 28.573
Huurderving ‑392 ‑462
Totaal netto huursom 28.483 28.111
     
Huurdervingspercentage 1,36% 1,62%

5.11.2 Opbrengsten servicecontracten

5.11.2 Opbrengsten servicecontracten
  2017 2016
Doorberekende vergoedingen 1.090 1.036
Vergoedingsderving ‑57 ‑54
Totaal opbrengsten servicecontracten 1.033 982

De doorberekende vergoedingen stijgen met circa € 54.000 dat deels veroorzaakt wordt als gevolg van een stijging van de tarieven servicekosten en uit extra doorbelastingen van de rioolheffing. Woonborg brengt deze sinds 2010 in rekening bij nieuwe huurders. 

5.11.3 Lasten servicecontracten

5.11.3 Lasten servicecontracten
  2017 2016
Rioolbelasting 864 837
Fonds klein onderhoud (FKO) 130 151
Kosten energie- en water 68 80
Kosten schoonmaakkosten 85 80
Diverse overige kosten 182 150
Totaal lasten servicecontracten 1.329 1.298

5.11.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

5.11.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
  2017 2016
Toegerekende organisatiekosten en overige lasten beheer activiteiten 1.704 1.638
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten 1.704 1.638

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 5.6.3.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.

5.11.5 Lasten onderhoudsactiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 5.6.3.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

  2017 2016
Planmatig onderhoudsuitgaven (cyclisch) 3.714 3.058
Klachten en mutatie-onderhoud (niet cyclisch) 2.274 1.993
  5.988 5.051
Doorbelastingen ‑747 ‑793
  5.241 4.258
Toegerekende organisatiekosten onderhoud 3.298 2.763
Totaal onderhoud 8.539 7.021

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in : 2017 2016
Cyclisch onderhoud    
Planmatig onderhoud 3.070 2.433
Contractonderhoud 644 625
Subtotaal cyclisch onderhoud 3.714 3.058
     
Niet cyclisch onderhoud    
Mutatieonderhoud 1.222 1.183
Klachtenonderhoud 886 814
Overig onderhoud 166 ‑4
Totaal niet cyclisch onderhoud 2.274 1.993

5.11.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

5.11.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
  2017 2016
Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties 24 24
Verhuurderheffing 3.227 2.679
Gemeentelijke heffingen (Belastingen) 1.135 1.097
Overige directe exploitatielasten bezit 979 947
Totaal overige directe exploitatielasten 5.365 4.747

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

5.11.7 Netto gerealiseerd resultaat vastgoed in ontwikkeling

5.11.7 Netto gerealiseerd resultaat vastgoed in ontwikkeling
  2017 2016
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 0
Netto verkoopopbrengst vastgoed in ontwikkeling 0 0
     
Omzet verkochte vastgoed in ontwikkeling 656 0
Af: lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling ‑656 0
  0 0

Betreft verkoop grond inzake project Oosterhaar (Haren) en Roelfsema (Zuidlaren). De kostprijs van de verkopen is gelijk aan de kosten en afwaarderingen uit het verleden.

5.11.8 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

5.11.8 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
  2017 2016
Voormalig huurwoningen (DAEB) 3.412 3.807
Overige verkopen (niet Daeb) 578 225
Netto verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.990 4.032

Woonborg heeft totaal 27 bestaande woningen (waarvan 26 DAEB-woningen) verkocht (2016: 31, waarvan 30 DAEB-woningen). De gemiddelde opbrengst per DAEB woning bedroeg circa € 131.000 (2016: € 129.000). De post overige verkopen betreft de verkoop van 1 niet DAEB woning en de grondpositie aan de Schoolstraat (project 6044) te Roden. 

5.11.9 Toegerekende organisatiekosten verkoop vastgoedportefeuille

5.11.9 Toegerekende organisatiekosten verkoop vastgoedportefeuille
  2017 2016
Lonen en salarissen verkoopafdeling 101 116
Overige indirecte kosten 86 76
Totaal toegerekende organisatiekosten 187 192

5.11.10 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

5.11.10 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
  2017 2016
Boekwaarde huurwoningen (DAEB) 2.035 2.529
Boekwaarde overige verkopen (niet-DAEB) 346 231
Totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2.381 2.760

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

5.11.11 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille in ontwikkeling

Dit betreft de waardeverandering (afname van de waarde) van het vastgoed in ontwikkeling.

5.11.11 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille in ontwikkeling
  2017 2016
Onrendabele top Marktwaarde voorziening investeringen nieuwbouw en herstructureringen ‑5.459 ‑7.472
Afboeking naar grondwaarde projecten in ontwikkeling (in mindering op kosten) ‑257 ‑1.102
Overige waardeveranderingen projecten in ontwikkeling ‑940 ‑595
  ‑6.656 ‑9.169
Afwaardering voorraad te koop staande grondposities (balanspost voorraad) ‑20 ‑14
Nagekomen kosten opgeleverde projecten ‑2 0
Totaal afwaardeverandering vastgoed in ontwikkeling ‑6.678 ‑9.183

5.11.12 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille in exploitaties

Dit betreft de waardeverandering (toename van de waarde) van het vastgoed in exploitatie. Dit vastgoed wordt gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.

5.11.12 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille in exploitaties
  2017 2016
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille DAEB 26.357 35
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-DAEB 348 258
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen (toename) 26.705 293

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie per ultimo van het verslagjaar. Hieronder zijn de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille van Woonborg per gemeente uiteengezet (bedragen x € 1 miljoen):

Gemeente Niet gerealiseerde waardeverandering
Gemeente Aa en Hunze 0,9
Gemeente Noordenveld 1
Gemeente Tynaarlo 2,2
Gemeente Haren 22,6
totaal 26,7

5.11.13 Opbrengst overige activiteiten

5.11.13 Opbrengst overige activiteiten
  2017 2016
Vergoedingen (o.a. inschrijfgeld etc) 59 54
Overige opbrengsten 105 123
Totaal opbrengst overgie activiteiten 164 177

5.11.14 Leefbaarheid

5.11.14 Leefbaarheid
  2017 2016
Leefbaarheid en buurtbeheer 16 10
Totaal leefbaarheid 16 10

Financiële baten en lasten

5.11.15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

5.11.15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
  2017 2016
Rente overige vorderingen 4 13
Rente toerekening projecten nieuwbouw 192 642
Overige rentebaten voorgaand jaar 35 66
Totaal rentebaten 231 721

De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd voor de rentetoerekening bedraagt 3,43% (2016: 3,77%). 

5.11.16 Rentelasten en soortgelijke kosten

5.11.16 Rentelasten en soortgelijke kosten
  2017 2016
Betaalde rente leningen kredietinstellingen 2.231 2.459
Bereidstellingsprovisie rekening-courantkrediet 19 15
Kosten borgstelling leningen 23 23
Resultaat swap constructies 1.548 1.667
Totaal rentelasten 3.821 4.164

5.11.17 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Woonborg volgt de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de VSO 2. Er is overeenstemming met de Belastingdienst over de fiscale strategie. Deze overeenstemming heeft met name betrekking op de fiscale toepassing van de herbestedingsreserve en het afwaarderen van het vastgoed bij een dalende WOZ-waarde. Belangrijke verschillen tussen het commercieel resultaat en het fiscale resultaat ontstaan uit de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, rubricering van onderhoudslasten, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het WSW.

  2017 2016
Acute belastingen 108 0
Latente belastingen 0 0
Mutatie latente belastingen 1.211 4.527
Totaal belastingen 1.319 4.527

Het fiscaal resultaat over 2017 conform de concept aangifte inclusief de afwaardering van WOZ-waarden bedraagt € 6,0 miljoen. Hieraan ligt de WOZ waarde van 2017 met waarde peildatum 01-01-2016 ten grondslag. In de concept aangifte wordt de mutatie in de
WOZ waarde nihil verondersteld.

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Dit is overeenkomstig voorgaand jaar. De  effectieve belastingdruk over 2017 is 4% (2016: 137%). De in de jaarrekening 2017 opgenomen post belastingen bestaat naast de mutatie van de latente belastingvorderingen (inclusief een correctie voorgaande jaren) ook uit een post ten behoeve van de acute belastingdruk. De fiscale verliezen vanuit het verleden zijn hiermee verrekend. In 2016 is vrijwel de gehele belastinglast ontstaan door herijking van onze fiscale strategie. We hebben de drempel om tot afwaardering van het bezit over te gaan, bijgesteld van (de vrijwillige) 25% naar (de verplichte) 30%. Dít betekent dat Woonborg eerder een positief resultaat behaalt waarover vennootschapsbelasting betaald dient te worden. Hier staat tegenover dat het fiscale resultaat in latere jaren lager zal zijn. Per saldo wordt er echter niet meer of minder resultaat behaald, alleen de verdeling over de jaren verandert. De op te nemen latente belastingvordering, welke op basis van contante waarde is gewaardeerd verandert hierdoor ook.

5.11.18 Lonen en salarissen

5.11.18 Lonen en salarissen
  2017 2016
Lonen en salarissen 2.127 2.057
Sociale lasten 342 330
Pensioenlasten 319 305
Overige personeelskosten 1.133 615
Totaal personeelskosten 3.921 3.307

Ultimo 2017 had de corporatie 42,9 werknemers in dienst (2016: 40,2). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam conform 2016.

5.11.19 Overige beheerkosten

5.11.19 Overige beheerkosten
  2017 2016
Huisvestingskosten 98 140
Kosten Raad van Commissarissen 105 75
Algemene kosten 878 843
Afschrijvingskosten activa ten dienst van 157 212
Doorbelasting projecturen nieuwbouw ‑71 ‑100
Totaal overige beheerkosten 1.167 1.170
Totaal beheerkosten 5.088 4.477

5.11.20 Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria (inclusief BTW) ten laste van het resultaat gebracht:

  2017 2016
Controle van de jaarrekening 80 51
Andere controle werkzaamheden 21 25
Fiscale advisering 25 40
Ander niet controle diensten 0 0
  126 116

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonborg zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.

Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle) werkzaamheden zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.

5.12. Overige informatie

5.12.1 Beloning bestuurders en commissarissen

De lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van bestuurders en commissarissen worden op twee manieren gepresenteerd. Dit houdt verband met verschillen in de presentatievoorschriften tussen de richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ645 en die van de Wet Normering Topinkomens WNT.

5.12.2    Beloning bestuurders en commissarissen volgens Wet Normering Topinkomens
Bij de bepaling van de bezoldiging van bestuurders volgens de definitie van de Wet Normering Topinkomens blijven, ten opzichte van de voorschriften in RJ645, de werkgeverspremies voor verplichte sociale verzekeringen buiten beschouwing, evenals omzetbelasting. 

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse E. 

Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor Woonborg is € 132.000 (2017: € 131.000). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen. De grondslag voor de bezoldiging Raad van Commissarissen in 2017 is vastgesteld op € 132.000. Dit bedraagt voor de voorzitter 11,55% en voor de overige leden 7,7% van het bezoldigingsmaximum.

Naast de hierna vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2017 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2017 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.

Leidinggevende topfunctionarissen

Leidinggevende topfunctionarissen
  E.A. Borstlap  
bedragen in €    
  2017 2016
     
Functie Bestuurder Bestuurder
Duur dienstverband 1/1 - 31/12 14/3 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1 1
Gewezen topfunctionaris? Nee Nee
(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja
Zo niet, langer dan 6 maanden, binnen 18 maanden werkzaam? n.v.t. n.v.t.
Beloning 103.655 82.058
Belastbare onkostenvergoedingen 1.646 1.020
Beloningen betaalbaar op termijn 19.375 15.405
Totaal bezoldiging 124.677 98.483
Toepasselijk WNT-maximum 132.000 105.159

Toezichthoudende topfunctionarissen

Toezichthoudende topfunctionarissen
  H.J. Bolding   H.J. van der Hoek   A. Stekelenburg  
bedragen in €            
  2017 2016 2017 2016 2017 2016
             
Functie Voorzitter Voorzitter Lid Lid Lid Lid
Duur dienstverband 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-14/02 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12
             
Beloning 15.246 13.860 1.231 9.240 10.164 9.240
Belastbare onkostenvergoedingen - - - - - -
Beloningen betaalbaar op termijn - - - - - -
Totaal bezoldiging 15.246 13.860 1.231 9.240 10.164 9.240
Toepasselijk WNT-maximum 19.800 19.650 1.591 13.100 13.200 13.100

  A. F. Nicolai   J. Comino   R.Hoving  
bedragen in €            
  2017 2016 2017 2016 2017 2016
Functie Lid Lid Lid n.v.t. Lid n.v.t.
Duur dienstverband 1/1-31/12 1/7-31/12 1/3-31/12 n.v.t 1/2-31/12 n.v.t
             
Beloning 10.164 4.620 8.470 - 9.301 -
Belastbare onkostenvergoedingen - - - - - -
Beloningen betaalbaar op termijn - - - - - -
Totaal bezoldiging 10.164 4.620 8.470 - 9.301 -
Toepasselijk WNT-maximum 13.200 6.604 11.066 - 12.079 -

 

Stichting Woonborg

Vries, 25 juni 2018

 

 


Directeur-bestuurder 

 

 

E.A. Borstlap

 

 

Raad van Commissarissen 

 

 

 

E.A. Groot 

 

 

A. Stekelenburg 

 

 

A.F. Nicolai 

 

 

R. Hoving