Bedrijfsvoering, organisatie, governance

Woonborg is een informele organisatie met korte lijnen. Verantwoordelijkheden liggen zoveel mogelijk bij medewerkers zelf. Er wordt hard en taak- en actiegericht gewerkt. We willen vooruit en krijgen veel voor elkaar.

Jan van Goor, manager Projecten

3.1. Financieel gezond

We streven naar de optimale inzet van onze financiële middelen voor onze maatschappelijke taak. Financieel rendement is geen doel op zich, maar een randvoorwaarde voor het kunnen uitvoeren van onze taak en het waarborgen van continuïteit. Wij voldoen aan de voorschriften van Aw en WSW en onze interne normen. Dit zijn zowel kasstroomkengetallen als vermogensverhoudingskengetallen.

Het financieel lange termijnbeleid van Woonborg is gericht om de financiële continuïteit op de lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren. Onze maatschappelijke taak is daarmee geborgd. We brengen de niet-DAEB activiteiten waar mogelijk nog verder in omvang terug. Ook nu al betreft dit een heel klein deel van onze activiteiten.

Oordeel IL&T en Aw

Het IL&T beoordeelt corporaties jaarlijks integraal op het gebied van governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. De beoordeling van Woonborg gaf geen aanleiding tot het doen van interventies. Onze continuïteit is dus ook volgens het IL&T gewaarborgd. We verwachten in 2018 een vergelijkbaar oordeel.

Oordeel WSW

WSW heeft ons beoordeeld op de kredietwaardigheid. Deze is onveranderd positief. We kunnen ruimschoots voldoen aan onze verplichtingen voor rente en aflossing. WSW heeft het borgingsplafond voor de komende jaren vastgesteld op de door ons gevraagde niveaus. Hiermee kunnen we de herfinancieringen en nieuwe financieringen geborgd aantrekken. Al onze leningen zijn geborgd door WSW. In de beoordelingsmethodiek van het zijn 24 business risks en vijf financial risks opgenomen. We voldoen ruimschoots aan al deze criteria. Voor 2018 verwachten we dat onze kredietwaardigheid opnieuw positief zal worden beoordeeld.

3.2. Medewerkers en organisatie

Woonborg is een informele organisatie met korte lijnen. Verantwoordelijkheden leggen we zoveel mogelijk bij medewerkers zelf, er wordt hard en taak- en actiegericht gewerkt. In 2017 zorgden we ervoor dat de juiste mensen op de juiste plaats kwamen. Ons thema voor 2018 is: de basis op orde. Dat laatste zien we als randvoorwaarde voor succes.

Kenmerkend voor Woonborg is dat we vooruit willen, we krijgen veel voor elkaar. We zijn ook een organisatie in transitie. In de loop van 2017 bleek dat onze plannen te ambitieus waren en daarom maakten we een pas op de plaats. Een stap op weg naar een betere verhouding tussen ‘willen, kunnen, wensen en doen’ was dat we onze formatie uitbreidden en zorgden voor een aantal flexibele personele budgetten. Bij de afdeling Projecten relateerden we de formatie aan de omzet en op basis hiervan namen we (tijdelijke) versterking aan.

Persoonlijke en organisatieontwikkeling

We organiseren elk jaar medewerkersbijeenkomsten waarin we spreken over actuele onderwerpen. We organiseerden daarnaast workshops en extra bijeenkomsten over het ondernemingsplan. We stimuleren medewerkers om zichzelf te ontwikkelen in hun kennis en vaardigheden en zorgen voor voldoende budget voor opleidingen of cursussen. We zagen aanvragen voor opleidingen toenemen en medewerkers gingen ook vaker naar seminars of bijeenkomsten voor kennisuitwisseling. Ook het managementteam investeerde in de eigen ontwikkeling met een management development traject.

We troffen voorbereidingen voor een herinrichting en (beperkte) verbouwing van ons kantoor. Veilig en gezond werken zijn daarbij voor ons belangrijke thema’s. Een werkgroep maakte een plan, de uitvoering gebeurt in 2018. 

Grip op ICT

We hadden uitdagingen op het gebied van ICT. Zoals het outsourcen van het centrale serverplatform, diverse verbeterplannen, verscherpte eisen op het gebied van privacywetgeving en informatieveiligheid en de implementatie van een nieuwe versie van ons ERP-systeem Viewpoint. Om overzicht te krijgen in alle ICT-projecten formeerden we de interne projectgroep ‘Grip op ICT’ om met diverse opdrachten aan het werk te gaan. Naar aanleiding van de uitkomsten en aanbevelingen van de projectgroep hebben we keuzes gemaakt en startten we deelprojecten op. We namen een ICT-coördinator in onze formatie op die een belangrijke rol in de digitale transformatie van Woonborg krijgt.  

Sturingsinformatie, werkprocessen & eigenaarschap

We willen beter kunnen sturen, medewerkers beter uitrusten met de juiste informatie en beschikken over data waarmee we de voortgang kunnen bijhouden van onze doelen. Binnen de afdeling Woondiensten namen we een nieuwe functionaris in de formatie op, die zich specifiek met dit onderwerp gaat bezighouden. Ook bij onze nieuwbouw- en renovatieprojecten hebben we een groeiende behoefte aan sturingsinformatie en een strakker geregeld werkproces. We maakten ons besluitvormingsproces bij projecten inzichtelijk en zetten verbeterstappen in gang.  Binnen het team Financiën namen we taken en rollen onder de loep. Dit leidde tot verschuivingen van werk, verantwoordelijkheden en een ander functieprofiel van de medewerker Planning & Control. Ons vernieuwde team Financiën krijgt een belangrijke initiërende en coördinerende rol in het verbeteren van onze planning- en controlcyclus en interne en externe rapportages.

Formatie

  • Vaste formatie: 42,3 fte (inclusief directeur).
  • Aantal fte op 31 december 2017: 42,9 fte in dienst, inclusief de directeur.
  • Aantal inleenkrachten op 31 december 2017: 10 (7,8 fte)
  • Stagiairs: 2 (projecten / team allround vakmannen)

Om de komende jaren op een verantwoorde manier en met behoud van kwaliteit ons werk te kunnen doen, pasten we de formatie aan naar gemiddeld 46 fte inclusief inleenkrachten.

Ziekteverzuim

In 2017 was het verzuim gemiddeld 6,5%, de meldingsfrequentie 0,69. Daarvan was 5,27% langdurig ziek (meer dan 30 dagen). Langdurig verzuim en re-integratietrajecten werden intensief begeleid door het management, P&O en de arbodienst. In 2017 waren er vier re-integratietrajecten.  

Personele wijzigingen in de vaste formatie

  • Uit dienst: 3 medewerkers
  • In dienst: 5 medewerkers
  • Functiewijziging:  2 medewerkers

Werving: 4 medewerkers (1 tijdelijk)

Organisatiestructuur

Onze organisatie kent geen andere verbindingen.

Ondernemingsraad

In 2017 voerden OR en bestuurder veelvuldig overleg. Gespreksonderwerpen waren het jaarverslag, trimesterrapportages, begroting en ondernemingsplan. De OR werd advies gevraagd over het huisvestingsplan, kader duurzaamheid en betaalbaarheid en kreeg instemmingsverzoeken over het beleidskader verlof en de regeling woonwerkverkeer.

3.3. Financiën

Marktwaarde 2017

Op grond van de nieuwe Woningwet (artikel 35, lid 2) moet een toegelaten instelling haar vastgoed in exploitatie waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is gedefinieerd als: “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

Aardbevingen en marktwaarde full-versie

Wij hebben woningen in een gebied waar aardbevingen optreden.  Dit heeft direct en in de toekomst ook effect op de bedrijfsvoering en risico’s. En daarmee dus ook op de jaarrekening. De ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties en Economische Zaken en Klimaat rapporteren op basis van de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek over aardbevingsgebieden. Met ingang van 2017 valt de gemeente Haren (met uitzondering van de dorpen Glimmen en Noordlaren), op grond van dit methoderapport  “Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld” onder het risicogebied met een laag aandeel woningen met schade. Het gevolg hiervan is dat Woonborg vanaf boekjaar 2017 verplicht al het bezit in deze gemeente op ‘full-versie’ moet laten taxeren met een ‘fysieke taxatie’ voor circa 20% van het totale bezit. In totaal liggen 905 verhuureenheden in de aangewezen dorpen in de gemeente Haren en 80 in Glimmen en Noordlaren die buiten het gebied vallen. We hebben besloten ons hele bezit in de gemeente Haren full te taxeren.

Full-versie (gemeente Haren), basisversie (overige gemeenten)

Woonborg past voor het volledige bezit de basisversie van het Handboek Modelmatig waarderen marktwaarde toe, met uitzondering van al het bezit in de gemeente Haren in verband met het aardbevingsgebied. Een tweede uitzondering hierop betreft het bedrijfsonroerend goed dat kwalificeert als niet-DAEB. Conform de daarvoor geldende richtlijnen (5%-criterium) is ook dit gedeelte van het bezit getaxeerd door een taxateur op basis van de full-versie. Dit betreft een taxatiewaarde van circa € 2 miljoen.

Ons vastgoed wordt dus in de gemeente Haren op de full-versie gewaardeerd en voor de gemeenten Tynaarlo, Noordenveld en Aa en Hunze op de basisversie. Om de basisversie en de full-versie naast elkaar toe te kunnen passen, hebben we een analyse gemaakt van ons bezit en vastgesteld dat het type en de samenstelling van ons bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die deze versies voorschrijven.

Wij hebben ook geconcludeerd dat de toepassing van de basis- en full-versie leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.

Waarde woningbezit gemeente Haren

Het vastgoed in de gemeente Haren hebben wij full moeten laten taxeren. In 2017 is de markt in de stad Groningen dusdanig aangetrokken, dat dit ook invloed heeft op de waarde in de omliggende gemeenten zoals de gemeente Haren. Bij ongeveer hetzelfde aantal woningen (0,2%) is de WOZ-waarde met 2% gestegen. De leegwaarde (5,9%) en marktwaarde (15,5%) van de basisversie zijn beide gestegen.  Totaal is ruim 35% stijging zichtbaar vanuit basisversie 2016 naar fullversie 2017.

Jaar 2016 2017 Afwijking 2017 tov 2016 % Afwijking full 2017 tov basis 2016 %
Aantal woningen gemeente Haren 982 980 ‑0,20%  
WOZ 133.959 136.597 2,00%  
Leegwaarde basisversie 141.289 149.577 5,90%  
Leegwaarde fullversie - 159.532   12,90%
Marktwaarde basisversie 89.418 103.246 15,50%  
Marktwaarde fullversie - 112.974   26,30%

Peildatum 31-12-2017. Bedragen in € 1.000.

Taxatie woningbezit gemeente Haren

Voor de waardering van de gemeente Haren en de bedrijfsonroerend goed-portefeuille maken we gebruik van de diensten van één taxateur. We lieten van tevoren offertes maken door vijf taxateurs. De opdrachtverstrekking aan de taxateur gebeurde conform de eisen van het Handboek van het ministerie van BZK. De taxateur is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en is onafhankelijk en voert verder geen andere werkzaamheden uit voor Woonborg.

Taxatie Management Systeem

Wij schaften het product Taxatie Management Systeem (TMS) van Ortec Finance aan en voerden het in. Een TMS is voor externe taxateurs een vereiste om te kunnen taxeren. Het biedt de mogelijkheid om verschillende rollen en rechten te definiëren. Hierdoor kan er bijvoorbeeld een onderscheid gemaakt worden tussen interne en externe gebruikers, of gebruikers die alleen gegevens mogen lezen (de controller) en gebruikers die mogen muteren. Ook is het mogelijk om een deel van het bezit toegankelijk te maken voor de externe taxateur en/of accountant.

Nader onderzoek

Wij gaan de komende tijd onderzoeken of het meerwaarde heeft om het vastgoed in de andere drie gemeenten van ons werkgebied ook op marktwaarde full te waarderen. De voordelen en nadelen zetten we op een rij. Daarbij nemen we ook de impact voor de organisatie mee.

Beleidsmatige onderbouwing

Toegelaten instellingen moeten met ingang van 1 januari 2016 hun onroerende zaken in exploitatie waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat conform de richtlijnen van het ‘Handboek Modelmatig waarderen marktwaarde’. Boekjaar 2015 werd nog gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde. Van toegelaten instellingen wordt verwacht dat zij een beleidsmatige onderbouwing geven van het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde.

Ultimo 2017 bedraagt de bedrijfswaarde van de onroerende goederen in exploitatie € 186  miljoen en de marktwaarde bedraagt € 458 miljoen. Een verschil van € 272 miljoen. Deze beide waarderingsbegrippen zijn echter niet met elkaar te vergelijken. Bij de bedrijfswaarde wordt gerekend met Woonborg-parameters en is gebaseerd op doorexploitatie. Bij marktwaarde speelt het Woonborg-beleid géén rol. Marktwaarde gaat uit van opbrengstmaximalisatie en wordt bepaald door de hoogste waarde op basis van doorexploiteren of uitponden. In onderstaande tabel worden enkele verschillende parameters beschreven.

Omschrijving Bedrijfswaarde Marktwaarde (basis) Marktwaarde (full)
Doorexploiteren of uitponden      
  Doorexploiteren Hoogste waarde Hoogste waarde
Levensduur Beleidsmatige levensduur (min. 15 jaar muv sloop) Eeuwigdurend (15 jaar + exit yield) Eeuwigdurend (15 jaar + exit yield)
Huur Streef huur Markthuur Markthuur
Kosten Werkelijke kosten Genormeerd Genormeerd

Realiseerbaarheid waarde / effect eigen vermogen

De marktwaarde van ons bezit is hoger dan onze bedrijfswaarde. Omdat de marktwaarde als waarderingsgrondslag geldt, heeft dit een sterk positief effect op het eigen vermogen. Het eigen vermogen op basis van marktwaarde bedraagt € 349 miljoen.

Wat realiseerbaarheid betreft van het eigen vermogen op basis van marktwaarde van € 157 miljoen wijzen wij erop dat dit min of meer een fictieve waarde is. Wij zijn een woningcorporatie met als doel het huisvesten van mensen die daar zelf niet toe in staat zijn. Hierdoor gaat Woonborg niet voor de hoogste financiële waarde, maar voor de hoogste maatschappelijke waarde. Hierbij past een scenario van langjarige exploitatie van het vastgoed en geen korte termijn uitpondscenario. Als corporatie kunnen we voor deze hogere waarderingen niets meer kopen.

Scheiding DAEB/niet-DAEB (verlicht regime)

In 2017 hebben de werkzaamheden naar aanleiding van de nieuwe Woningwet niet zo’n grote impact gehad zoals dat in 2016 het geval was.  Omdat wij voldoen aan de voorwaarden voor het verlichte regime, is hiervoor een aanvraag ingediend voor de scheiding DAEB/niet-DAEB. Dit betekent dat wij geen volledige administratieve of juridische scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten hoeven door te voeren. De aanvraag verlicht regime rond DAEB/niet-DAEB is definitief goedgekeurd op 15 augustus 2017 door de Autoriteit woningcorporaties.

De niet-DAEB activiteiten brengen we waar mogelijk nog verder in omvang terug. Ook nu al betreft dit een heel klein deel van onze activiteiten. Er is nog een kleine portefeuille (11) niet-DAEB bedrijfspanden, waarvan de strategie is om die af te bouwen op het moment dat het huurcontract wordt opgezegd. De zeven niet-DAEB woningen die op de verkooplijst staan, worden bij mutatie verkocht.

Ook vallen per 1 januari 2017 vanwege de wet- en regelgeving 100 parkeerplaatsen en garages in de niet-DAEB portefeuille. Deze toevoeging heeft echter een beperkte impact vanwege de geringe marktwaarde en huurinkomsten van deze eenheden.

Resultaat 2017

We vergelijken het resultaat over 2017 achtereenvolgens met de begroting over 2017 en het resultaat over 2016. De vergelijking met de begroting vindt plaats op basis van de categoriale indeling (zie bijlage 1).

Jaarresultaat versus begroting

We hebben over 2017 een positief resultaat begroot van € 6,9 miljoen. Het werkelijke resultaat is afgerond € 29,3 miljoen positief. Het verschil van € 22,4 miljoen kent een aantal oorzaken

(* € 1.000.000).

Begroot overschot 6,9
Opbrengsten  
De huuropbrengsten vallen iets hoger uit 0,4
We hebben 4 woningen minder verkocht dan de verwachte 31, maar wel tegen een iets hogere gemiddelde waarde -/- 0,1
Overige bedrijfsopbrengsten zijn nagenoeg gelijk aan begroting. De geactiveerde productie eigen bedrijf valt iets lager uit -/- 0,1
Kosten  
De werkelijke overige waardeveranderingen (€ 6,6) zijn veel lager dan begroot (€ 14,8). Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat het bezit in gemeente Haren op marktwaarde full-versie gewaardeerd moest worden vanwege de aardbevingsimpact. Daardoor is per zeer grote opwaardering geboekt, die niet in de begroting was voorzien 8,2
   
De personeelslasten vallen lager uit dan begroot. Enkele functies zijn eerst met tijdelijk personeel ingevuld omdat invulling nog in ontwikkeling was 0,2
De overige bedrijfslasten waaronder de verhuurdersheffing en tijdelijk personeel zijn iets hoger dan begroot -/- 0,3
De niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille betreft de stijging van de waardering op marktwaarde. Bij het opstellen van de begroting was nog niet bekend dat het bezit in de gemeente Haren op marktwaarde fullversie in plaats van de basisversie gewaardeerd moest worden. Ook het bezit in de overige gemeenten is meer gestegen dan voorzien 15,2
De rentebaten en overige opbrengsten zijn lager dan begroot. Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt doordat de werkelijk rente lager is dan begroot (lagere rentepercentage) 0,2
De rentelasten zijn lager dan begroot. Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de lage marktrentepercentage 0,2
Vennootschapsbelasting  
In 2017 is een bedrag Vpb van € 0,1 en een latentie van € 1,2 geboekt, die bij het opstellen van de begroting niet was te voorzien 1,3
Verschil 22,4
Werkelijk winst 29,3

Als de waardemutaties van het vastgoed buiten beschouwing gelaten zouden worden, zou het positief resultaat zijn uitgekomen op € 2,8 miljoen. De afwijking tussen de begroting en de jaarrekening komt dan uit op € 1,1 miljoen negatief.

Jaarresultaat 2017 versus 2016

We hebben over 2017 een positief resultaat behaald van € 29,3 miljoen. Het resultaat over 2016 was € 1,2 miljoen negatief. De vergelijkingen vinden plaats op basis van de functionele indeling. Het verschil van € 30,5 miljoen kent een aantal oorzaken (* € 1.000.000):

Werkelijk tekort 2016 -/- 1,2
Opbrengsten  
De huuropbrengsten zijn hoger door reguliere huurverhoging en meer nieuwbouw 0,4
Hogere winst op verkoop van bestaande woningen 0,3
Kosten  
Lagere afschrijvingen tov 2016 over activa ten dienste van die al volledig zijn afgeschreven 0,1
De lagere overige waardeverandering in 2017 bestaat voornamelijk uit de lagere boekingen onrendabele projecten 2,5
Iets hogere personeelslasten door meer personeel in dienst -/- 0,1
Veel hogere onderhoudskosten. Er is in 2017 veel meer planmatig onderhoud en -/- 1,0
mutatieonderhoud uitgevoerd  
Hogere bedrijfslasten door toename van de overige personeelskosten (ingehuurd -/- 0,6
personeel) en meer uitgaven algemeen beheer  
Hogere verhuurdersheffing door hogere grondslag en toename van de heffing -/- 0,5
Lagere rentebaten door toerekening rente aan de nieuwbouwprojecten -/- 0,5
Lagere rentelasten. Door de lage rentestand hebben we minder rentelasten dan in 2016 0,3
De niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille betreft de stijging van de waardering op marktwaarde. De veel hogere niet-gerealiseerde waardeverandering op het vastgoed, wordt voornamelijk veroorzaakt door de opwaardering van de waarde van het vastgoed in de gemeente Haren dat in 2017 op marktwaarde fullversie in plaats van de basisversie gewaardeerd moest worden. Ook het bezit in de overige gemeenten is gestegen 26,4
Vennootschapsbelasting  
Lagere belasting in 2017 3,2
Verschil 30,5
Werkelijk overschot 2017 29,3

‘Papieren winst’ in 2017

Door een stijging van de waarde van de woningen heeft Woonborg in 2017 voor een groot deel een ‘papieren winst’ van € 29,3 miljoen gemaakt. Dit forse resultaat is vooral behaald doordat we verplicht waren om de woningen in de gemeente Haren, tegen de marktwaarde full-versie te waarderen in plaats van de basisversie. De impact hiervan was € 10,0 miljoen. Dit vastgoed in de gemeente Haren is  gewaardeerd tegen de marktwaarde basisversie en op de oude manier steeg die in 2017 ook al met € 13,8 miljoen.

In totaal boekten we dus € 23,8 miljoen winst in de gemeente Haren. Het vastgoed in de overige gemeenten Aa en Hunze, Tynaarlo en Noordenveld is ook op deze manier berekend en steeg in totaal met € 5,8 miljoen. In totaal € 29,6 miljoen voor al het vastgoed. De waardevermindering bedraagt in totaal € 2,9 miljoen. Per saldo komt de waardestijging tot uiting in de niet gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille van € 26,7 miljoen.

Deze verwachte hogere prijs die Woonborg voor dit vastgoed zou krijgen als ze het zou verkopen op de vrije markt, wordt in werkelijkheid niet gerealiseerd.  Het is eigenlijk een potentiële waarde, want in de praktijk verkoopt Woonborg slechts een heel klein deel van haar bezit. De doelstelling van Woonborg is immers niet op woningen tegen een zo hoog mogelijke prijs te verkopen, maar om voor voldoende betaalbare huurwoningen te zorgen. Zonder berekening van waardemutaties van vastgoed, zou het positief resultaat zijn uitgekomen op € 2,6 miljoen.

Financiering, treasury

Elk jaar brengen we de voorgenomen treasury-activiteiten in kaart en we bespreken dit in de MT-vergadering. Het treasuryjaarplan 2017, dat mede met een extern bureau werd opgesteld, is goedgekeurd door de RvC. In het treasuryjaarplan 2017 was aangekondigd dat € 16,8 miljoen  geleend zou moeten worden. Van diverse bouw- en verbeterplannen in 2017 zijn pas begin 2018 de facturen ontvangen. In combinatie met het aantrekken van een lening van € 6,8 miljoen in oktober 2017, is aan het einde van het jaar daardoor een overschot aan liquide middelen van € 7,3 miljoen ontstaan. De verwachting is dat pas in de loop van 2018 extra financiering voor de realisatie van alle nieuwbouw- en renovatieplannen moet worden aangetrokken. In totaal € 15,7 voor 2018.
 

Nieuwe leningen

 In 2017 zijn er drie nieuwe leningen (aflossingsvrije; zogenaamde fixe-leningen) aangetrokken.

Geldverstrekker Startdatum Einddatum Rente % Schuldrestant
BNG Bank 01-02-2017 02-02-2026 0,880% 5.000.000
BNG Bank 01-06-2017 01-06-2029 1,290% 5.000.000
BNG Bank 02-10-2017 02-10-2028 1,275% 6.800.000
Totaal       16.800.000

 

Aflossingen

Er zijn in 2017 twee leningen afgelost.

Geldverstrekker Startdatum Einddatum Rente % Schuldrestant
Nederlandse Waterschapsbank 29-03-2007 01-02-2017 3,760% -5.000.000
BNG Bank 14-12-2007 02-10-2017 EUR 6M -5.000.000
Totalen       -10.000.000

 

Leningenportefeuille ultimo 2017

Onze leningenportefeuille is van € 107,1 miljoen vorig jaar met € 6,8 miljoen gestegen tot € 113,1 miljoen per ultimo 2017. In totaal hebben wij 35 leningen.

Borgingsplafond

Door WSW is voor 2017 een borgingsplafond (op basis dpi 2015) afgegeven voor een bedrag van € 16,8 miljoen. Daarmee hebben wij de borgingsruimte voor 2017 volledig benut.

Derivaten en renterisico’s

Wij bezitten derivaten in de vorm van Payer Swaps tot een bedrag van € 25 miljoen ter afdekking van renterisico’s. De Payer Swap kent een vaste te betalen rente en een variabele te ontvangen rente. Hiermee dekken we het renterisico af van een roll-over lening met een variabele (te betalen) rente. Effectief ontstaat hierdoor een lening met een vaste rente. We voldoen aan de kaders van de toezichthouders. De continuïteit is gewaarborgd. Het afstemmen van de swap op de roll-over lening wordt hedge accounting genoemd. We passen deze hedge accounting actief toe en gebruiken swaps niet om mee te speculeren. Bij swaps tot een onderliggende waarde van € 10 miljoen lopen we een theoretisch liquiditeitsrisico. De negatieve marktwaarde bij 2% rentedaling ligt boven de drempelwaarde voor marktwaardeverrekening. De betreffende bank heeft dan het recht ons aanvullende zekerheden te vragen. Op grond van de regelgeving rond derivaten hebben we hiervoor € 0,4 miljoen in de vorm van liquiditeit gereserveerd. Zie voor meer informatie onder paragraaf ‘Liquide middelen’.

Woonborg kent geen zogenoemde break-clausules en periodieke marktwaardeverrekening vanuit haar derivatencontracten, dus brengen die producten geen aanvullende risico’s met zich mee. Bij een break-clausule bestaat het risico dat de tegenpartij de derivatenovereenkomst tussentijds kan ontbinden met de verplichting om op dat moment de marktwaarde onderling te verrekenen. Op 6 juli 2017 publiceerden Aw en WSW het Beoordelingskader en vereisten voor herstructurering van derivaten. De verplicht aan te houden buffer vanwege de derivaten is voor Woonborg beperkt. Om die reden heeft het herstructureren van derivaten voor Woonborg geen toegevoegde waarde.

We voldoen aan alle regelgeving rond het toepassen van derivaten.

Huurachterstand en incassobeleid

Bij huurachterstand nemen we snel contact op met onze huurders. Door persoonlijk contact willen we voorkomen dat achterstanden oplopen en problemen worden vergroot. Ons streven was om het huurachterstandspercentage in 2017 te laten dalen naar 1,8% en dat is ons ruimschoots gelukt. Toch konden we niet voorkomen dat we viermaal een woningontruiming moesten doen.

Openstaand saldo 2016 2017
Zittende huurders 233 174
Vertrokken huurders 521 304
Totaal 754 478
     
Huurachterstand percentage 2,01% 1,00%

Peildatum 31-12-2017. Bedragen in € 1.000.

Ontruimingen 2016 2017
Aangezegd 18 10
Ontruimde vanwege huurachterstand 2 4
Ontruimd vanwege overlast 0 0

Fiscaliteiten

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting (VPB) kozen we een fiscale strategie en stelden een fiscale planning op die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2016 en 2017 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De fiscalist heeft de berekening wel getoetst, maar andere standpunten van de fiscus zouden qua verwerking daarvan impact kunnen hebben op de jaarrekening 2018 en verder.

In 2017 is samen met onze belastingadviseur wel overleg geweest met de fiscus, maar nog geen overeenstemming bereikt. De belangrijkste standpunten betreffen dus nog steeds:

  1. Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
  2. De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
  3. Het vormen van een herbestedingsreserve;
  4. De afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ-waarde met 30%.

Woonborg volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

In 2017 hielden we verder rekening met:

  • Belastinglatenties
    In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen gewaardeerd en opgenomen worden op de balans. Deze verplichtingen kunnen actief of passief zijn. Zie voor meer informatie ‘Latente belastingvordering(en)’.

     
  • Pro rata btw
    We verrichten zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties, waardoor recht op btw-aftrek op de algemene kosten ontstaat. Deze btw-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata. Dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet.

     
  • Energie-investeringsaftrek (EIA).
    Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat.

Lange termijn activiteiten

Om grip te houden op de lange termijn activiteiten van Woonborg hebben we onze plannen voor een aantal jaren uitgezet op basis van ons beleid. In de volgende tabel laten we zien welke ontwikkeling we voor ogen hebben met onze woningvoorraad voor de komende tien jaar zoals die in de meerjarenbegroting 2018 is opgenomen.

Bestemming woongelegenheden

Bestemming woongelegenheden
Bestemming/jaar 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Verkoop 405 378 353 329 307 291 266 244 222 204
Haren 21 19 18 17 15 14 14 13 11 11
Noordenveld 214 199 188 171 160 152 135 129 120 108
Tynaarlo 117 110 101 98 92 86 80 67 57 53
Aa en Hunze 53 50 46 43 40 39 37 35 34 32
Verkoop op lange termijn 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Tynaarlo 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Doorexploiteren 3.955 3.955 3.955 3.955 3.955 3.955 3.955 3.955 3.955 3.955
Haren 921 921 921 921 921 921 921 921 921 921
Noordenveld 1.789 1.789 1.789 1.789 1.789 1.789 1.789 1.789 1.789 1.789
Tynaarlo 896 896 896 896 896 896 896 896 896 896
Aa en Hunze 349 349 349 349 349 349 349 349 349 349
Sloop 359 303 261 236 196 170 67 18 0 0
Haren 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Noordenveld 261 249 249 224 184 158 55 6 0 0
Tynaarlo 78 54 12 12 12 12 12 12 0 0
Nieuwbouw huur 43 113 166 218 272 297 337 337 374 423
Haren 0 16 55 59 59 59 59 59 59 59
Noordenveld 13 67 67 91 103 128 168 168 205 254
Tynaarlo 30 30 44 68 110 110 110 110 110 110
Eindtotaal 4.765 4.752 4.738 4.741 4.733 4.716 4.628 4.557 4.554 4.585

Het voornemen is om jaarlijks maximaal 30 woningen te verkopen in de sociale huur. Tot en met 2022 houden we rekening met de oplevering van 1.088 nieuwbouw en gerenoveerde woningen. 

Meerjarenprognose en solvabiliteit

Vanaf 2016 wordt gewaardeerd op marktwaarde en wordt de Winst- en Verliesrekening conform het Functionele model opgesteld. De meerjarenprognose 2018 zit er als volgt uit:

Tabel 1 van 2

Winst en verliesrekening Functionele indeling          
bedragen x € 1.000 2018 2019 2020 2021 2022
           
Huuropbrengsten 28.268 28.907 29.350 30.103 30.479
Opbrengsten servicecontracten 1.159 1.200 1.236 1.274 1.313
Lasten servicecontracten ‑1.386 ‑1.418 ‑1.451 ‑1.484 ‑1.518
Lasten verhuur en beheeractiviteiten ‑5.901 ‑6.001 ‑6.111 ‑6.261 ‑6.396
Lasten onderhoudsactiviteiten ‑9.135 ‑9.697 ‑9.840 ‑10.035 ‑10.168
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit ‑2.265 ‑2.240 ‑2.291 ‑2.344 ‑2.389
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 10.740 10.752 10.893 11.253 11.322
           
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.786 3.682 3.461 3.449 3.188
Toegerekende organisatiekosten ‑241 ‑230 ‑226 ‑224 ‑218
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑2.141 ‑1.963 ‑1.790 ‑1.833 ‑1.814
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.404 1.489 1.445 1.392 1.156
           
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille/afwaardering vastgoed ‑10.266 ‑13.934 ‑11.430 ‑9.236 ‑10.539
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 3.167 5.171 5.631 6.460 6.898
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑7.099 ‑8.763 ‑5.799 ‑2.776 ‑3.641
           
Leefbaarheid ‑15 ‑15 ‑16 ‑16 ‑16
           
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 403 332 360 188 194
Rentelasten en soortgelijke kosten ‑3.643 ‑3.760 ‑3.802 ‑4.112 ‑4.365
Saldo financiële baten en lasten ‑3.240 ‑3.428 ‑3.442 ‑3.924 ‑4.171
           
Resultaat voor belasting 1.791 35 3.081 5.929 4.650
           
Vennootschapsbelasting ‑2.243 ‑1.710 ‑1.693 ‑1.613 ‑1.403
  ‑452 ‑1.675 1.388 4.316 3.247
Resultaat na belasting          

Tabel 2 van 2

Winst en verliesrekening Functionele indeling          
bedragen x € 1.000 2023 2024 2025 2026 2027
           
Huuropbrengsten 30.850 31.561 32.144 32.974 33.890
Opbrengsten servicecontracten 1.354 1.383 1.404 1.439 1.482
Lasten servicecontracten ‑1.447 ‑1.454 ‑1.456 ‑1.473 ‑1.500
Lasten verhuur en beheeractiviteiten ‑5.879 ‑5.988 ‑6.036 ‑6.133 ‑6.287
Lasten onderhoudsactiviteiten ‑10.221 ‑10.439 ‑10.626 ‑10.892 ‑11.251
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit ‑2.347 ‑2.376 ‑2.390 ‑2.451 ‑2.507
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 12.311 12.687 13.040 13.465 13.827
           
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 2.282 3.753 3.060 3.421 2.622
Toegerekende organisatiekosten ‑183 ‑236 ‑222 ‑227 ‑207
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑1.271 ‑2.009 ‑1.837 ‑1.880 ‑1.554
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 828 1.508 1.001 1.314 861
           
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille/afwaardering vastgoed ‑8.837 ‑9.188 ‑10.953 ‑9.102 ‑4.034
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 7.239 8.587 9.215 9.075 9.515
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑1.598 ‑601 ‑1.738 ‑27 5.481
           
Leefbaarheid ‑16 ‑16 ‑16 ‑16 ‑16
           
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 155 172 69 187 279
Rentelasten en soortgelijke kosten ‑5.138 ‑5.499 ‑5.683 ‑5.861 ‑6.230
Saldo financiële baten en lasten ‑4.983 ‑5.327 ‑5.614 ‑5.674 ‑5.951
           
Resultaat voor belasting 6.542 8.251 6.673 9.062 14.202
           
Vennootschapsbelasting ‑1.452 ‑867 ‑1.450 ‑1.838 ‑1.942
  5.090 7.384 5.223 7.224 12.260
Resultaat na belasting          

We voldoen aan alle bovenstaande normen van het WSW en aan onze eigen interne normen. Dit wordt zichtbaar in onderstaande tabellen:

Tabel 1 van 2

Op basis bedrijfswaarde WSW Woonborg 2018 2019 2020 2021 2022
Solvabiliteitsratio > 20% > 20% 34,5 32,5 30,9 29,9 29,5
Loan to Value (LTV) < 75% < 70% 65,5 66,6 68,6 69,2 69,1
Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,4 > 1,6 2,54 2,49 2,47 2,44 2,39
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1,0 > 1,0 1,88 1,89 1,88 1,84 1,83
Dekkingsratio < 50% < 50% 19,8 20,5 21,4 21,9 22,3
               
               
Op basis marktwaarde Minimumwaarde   2018 2019 2020 2021 2022
Solvabiliteitsratio Onbekend   70,5 69,4 68,3 67,7 67,2
Loan to Value (LTV) Onbekend   28,6 29,6 30,7 31,3 31,7
Interest Coverage Ratio (ICR) Onbekend   2,54 2,49 2,47 2,44 2,39
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Onbekend   1,88 1,89 1,88 1,84 1,83
Dekkingsratio Onbekend   19,8 20,5 21,4 21,9 22,3

Tabel 2 van 2

Op basis bedrijfswaarde WSW Woonborg 2023 2024 2025 2026 2027
Solvabiliteitsratio > 20% > 20% 29,0 29,8 30,2 29,0 28,6
Loan to Value (LTV) < 75% < 70% 69,7 68,5 68,6 69,5 69,8
Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,4 > 1,6 2,33 2,24 2,10 2,09 1,98
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1,0 > 1,0 1,83 1,83 1,74 1,77 1,75
Dekkingsratio < 50% < 50% 22,5 22,2 22,0 22,1 22,0
               
               
Op basis marktwaarde Minimumwaarde   2023 2024 2025 2026 2027
Solvabiliteitsratio Onbekend   66,9 67,4 67,7 67,6 67,8
Loan to Value (LTV) Onbekend   32,0 31,4 31,2 31,2 31,0
Interest Coverage Ratio (ICR) Onbekend   2,33 2,24 2,10 2,09 1,98
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Onbekend   1,83 1,83 1,74 1,77 1,75
Dekkingsratio Onbekend   22,5 22,2 22,0 22,1 22,0

Voor de berekening van het meerjarenperspectief in bovenstaande overzichten zijn we uitgegaan van de uitgangspunten en inzichten die Woonborg in het najaar 2017 bij de meerjarenbegroting 2018-2027 had. 

3.4. Risicomanagement

De activiteiten van elke organisatie brengen risico’s met zich mee. Risicomanagement gaat over het tijdig signaleren van risico’s en het gestructureerd en verantwoord beheersen ervan. De nadelige effecten van risico’s kunnen daarmee worden voorkomen of geminimaliseerd. Het beheersen van risico’s behoort tot de normale bedrijfsvoering en is daarmee een managementverantwoordelijkheid. De schaalgrootte van Woonborg zorgt ervoor dat de meeste risico’s inzichtelijk zijn en worden beheerst.

Risicobereidheid

Woonborg wil uiteraard verantwoord omgaan met het maatschappelijk kapitaal. Dit wordt ook van ons verwacht. Door de gebeurtenissen in de sector en de daaropvolgende opgelegde regelgeving kan gesproken worden van een lage risicobereidheid. Over het geheel genomen is Woonborg niet een organisatie die de risico’s opzoekt. Per doelstelling kan de risicobereidheid wel verschillen. Vooral op het gebied van de verduurzaming van het bezit stelt Woonborg ambitieuze doelstellingen. We maken daarbij gebruik van nog niet beproefde technieken en is het mogelijk dat daarin verkeerde keuzes worden gemaakt.

Terugblik risicomanagementsysteem

Om onze impliciete aanpak op het gebied van risicomanagement een meer formeel karakter te geven, gebruiken we sinds 2012 een risicomanagementsysteem volgens de systematiek van het Nederlands Adviesbureau Risicomanagement (NAR). Daarnaast hebben we een risicoparagraaf toegevoegd aan elk bestuursbesluit. De opsteller van het besluit verwoordt hierin de belangrijkste risico’s die zijn verbonden aan het al dan niet uitvoeren van het besluit. Hierdoor groeit de bewustwording rond de risico’s die aan de besluitvorming verbonden zijn. Op diverse momenten hielden we in 2017 de grootste risico’s uit de risicomatrix tegen het licht en beoordeelden of de beheersmaatregelen nog afdoende en effectief waren.

Het huidige risicomanagementsysteem is in 2012 geïmplementeerd. Voor 2017 hadden wij ons tot doel gesteld om het risicomanagementsysteem verder te professionaliseren. Dit hebben wij niet in 2017 kunnen realiseren. De reden daarvoor is dat de organisatie te veel onder druk stond. We moesten daarom kiezen wat wel te doen. Om die reden is besloten om het verbeteren van het risicomanagementsysteem uit te stellen. Hiermee is begin 2018 gestart. Concrete acties en doelstellingen daarbij zijn om vanuit de strategiekaart van Woonborg opnieuw een integrale risicoscan uit te voeren. Dit heeft tot doel meer focus in het risicomanagement aan te brengen. Daarnaast willen wij onze rapportages over de risico’s verder professionaliseren. Ook onderzoeken wij of ondersteuning door specifiek voor risicomanagement ontwikkelde software noodzakelijk of wenselijk is.

Risicobeheersing

Wij hebben een aantal risico’s geïdentificeerd waarmee wij worden geconfronteerd. Naast de risico’s zijn hierna ook de beheersmaatregelen benoemd die de risico’s moeten beperken.

Strategische risico’s
Woonborg wil ervoor zorgen dat er ook in de (verre) toekomst voldoende goede en betaalbare woningen zijn voor de doelgroep. De voornaamste strategische risico’s zijn verbonden aan de woningmarkt en hoe die zich ontwikkelt. In het gehele werkgebied wordt een daling van de bevolking verwacht. Daarnaast zien wij een verandering in de samenstelling van huishoudens. Het risico is aanwezig dat onze woningportefeuille in de toekomst niet meer aan de vraag voldoet. Wij willen dit risico zo goed mogelijk beperken. Dit doen wij door de woningmarkt te onderzoeken. Op basis van de resultaten van die onderzoeken kunnen wij zien of wij moeten bijsturen.

Een ander marktrisico heeft betrekking op de betaalbaarheid van onze huurwoningen. Onze doelgroep kenmerkt zich door lage inkomens en vraagt daarbij passende huren. De economische positie van onze huurders kan verder verslechteren, bijvoorbeeld als gevolg van de vergrijzing of werkloosheid. Hierdoor is het mogelijk dat de doelgroep de huren niet meer kan betalen. Om dit risico zo goed mogelijk te beperken, heeft Woonborg samen met AH WOON afspraken gemaakt over het huurprijsbeleid. In 2017 zijn we over het nieuwe huurbeleid in gesprek gegaan met AH WOON. Het vertrekpunt daarbij is de betaalbaarheid geweest. In 2018 komt het nieuwe huurbeleid tot afronding.

Operationele risico’s projecten
We zetten sterk in op het verduurzamen van ons woningbezit. In 2020 willen we dat onze woningen gemiddeld minimaal een label B hebben. In 2040 willen we dat alle woningen energieneutraal zijn. Om de  verduurzaming te realiseren voeren we veel grote projecten uit. Hierin schuilt het voornaamste operationele risico. Om de duurzaamheidsdoelstelling te realiseren werken wij met relatief nieuwe technieken. Daarnaast heeft Woonborg een smalle organisatie. De kans is daardoor groter dat er onjuiste inschattingen worden gemaakt, waardoor projecten vertraging kunnen oplopen en/of meer kosten dan begroot. Het gevolg kan zijn dat dit voor onze huurders overlast veroorzaakt. Om dit risico te beperken zijn er procesafspraken gemaakt. De directie keurt projecten goed conform het besluitvormingsproces. In dat proces zijn diverse mechanismen verankerd, zoals een risicoanalyse. Voor significante projecten geldt een verplichte toetsing door de controller. De bij het project betrokken medewerkers monitoren bij de uitvoering belangrijke aspecten, zoals communicatie en het nakomen van de gemaakte afspraken. Over de voortgang van de projecten wordt periodiek gerapporteerd. Om te zorgen dat het risico nog meer wordt beperkt, hebben wij in 2016 reeds stappen gezet. Om de projectbeheersing te verbeteren gaan we in 2017 vaker over de projecten rapporteren.

Woonborg wil graag goede woningen verhuren. Dat de woningen van voldoende technische kwaliteit zijn is een vereiste. Als gevolg van veranderende vraag van huurders, of het verval van woningen bestaat het risico dat de woningen niet meer aan de eisen voldoen. Om dit risico te beperken voeren we zelf tussentijdse inspecties uit. Daarnaast formuleerden we een kader waaraan elke woning moet voldoen en vulden dit vanaf 2016 nog aan met onderwerpen over isolatie en ventilatie. Wij noemen dit kader de Basiskwaliteit.

Operationele risico’s organisatie
In de Aedes Benchmark zaten we opnieuw in de top 3 van meest efficiënte woningcorporaties in Nederland. Het lukte ons om bedrijfslasten laag te houden. Met een kleine groep mensen verzetten we een boel werk en we bespaarden op kosten waar het kon. In vergelijking met andere woningcorporaties met een vergelijkbaar aantal woningen, is onze formatie beduidend kleiner. Het takenpakket is als gevolg van de veranderende wetgeving (nieuwe Woningwet, flora & fauna) uitgebreid. In combinatie met de toename van het aantal vastgoedprojecten en verhuizingen, zien wij een toename van de werkdruk binnen alle afdelingen op alle niveaus. Het risico op een te grote werkdruk wordt daarmee groter. Het gevolg kan zijn dat onze dienstverlening daaronder lijdt en we andere doelstellingen niet halen. Om het risico tot een laag niveau te beperken, zijn we ons aan het bezinnen hoe wij de organisatie zodanig kunnen inrichten dat de werkdruk weer behapbaar wordt. Concrete maatregelen daarbij zijn onder andere:

  • Doorontwikkeling sturingsinformatie: de komende tijd werken we aan betere sturingsinformatie. Hierdoor wordt het nog beter mogelijk om prestaties te monitoren.
  • Management development: het MT is gestart met een opleidingstraject om beter te leren samenwerken en samen te werken aan het leiderschap van Woonborg. Dit draagt bij aan het professionaliseren van de organisatie.
  • In 2017 is invulling gegeven aan de managementfunctie van het team Woondiensten. Ook is de formatie binnen het team financiën in 2017 uitgebreid.

Financiële risico’s
De rentelasten vormen een belangrijke kostenpost in de exploitatie. Een stijging van de marktrente heeft gevolgen voor het resultaat en de kasstromen. Een stijging van de rentelast kan worden veroorzaakt door een grotere omvang van de leningenportefeuille en/of de hoogte van het te betalen rentetarief. Woonborg beheerst dit risico door een actief treasurybeleid. De risico’s worden vooral beheerst door een goede spreiding van de looptijden van de geldleningen en de rentevast periodes. Dit gebeurt zodanig dat in enig jaar voor maximaal 15% van de portefeuille een renterisico gelopen mag worden. Deze eis is ook vastgelegd in het treasurystatuut. In de treasurycommissie bewaken we de financieringsbehoefte en de invulling daarvan.

Voor de toekomstige jaren verwachten we een toename van de te betalen vennootschapsbelasting. De reden hiervoor is dat de fiscale verliezen in het verleden in geheel zijn verrekend met latere fiscale winsten. Het inschatten hoeveel vennootschapsbelasting in welk jaar betaald moet worden, is geen gemakkelijke opgaaf. Aan de ene kant wordt dit veroorzaakt door de vele verschillen tussen het commerciële en het fiscale resultaat, anderzijds doordat het fiscale resultaat afhankelijk is van de ontwikkeling van de WOZ-waarde. We proberen de te betalen vennootschapsbelasting zo goed mogelijk in te schatten door daarbij aan te sluiten bij de verwachte ontwikkeling van de waarde van de woningen. Daarnaast laten wij die inschatting voor zowel de begroting als de jaarrekening toetsen door onze fiscalist.

Financiële verslaglegging
Wij vinden het volstrekt vanzelfsprekend dat we juiste informatie verstrekken aan onze stakeholders. In de jaarrekening waarderen we het vastgoed in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde is gebaseerd op het beleid zoals een commerciële vastgoedbelegger het vastgoed zal gaan exploiteren. Het totaal van de toekomstige kasstromen volgend uit dat beleid in combinatie met de rendementseis van die belegger bepaalt de hoogte van de marktwaarde. De omvang van de toekomstige kasstromen zijn niet zeker, en ook de rendementseis is een inschatting. Het ministerie van BZK stelt jaarlijks een handboek voor de marktwaardering op waar woningcorporaties aan moeten voldoen. Het handboek maakt onderscheid tussen een basisvariant en een full-variant. Waar je bij de basisvariant het handboek strikt moet volgen, mag je bij de full-variant gebruikmaken van een aantal vrijheidsgraden. Bij de full-variant dient een taxateur te worden betrokken.

In 2016 hebben wij ervoor gekozen om in eerste instantie de waarde te bepalen volgens het door het ministerie opgestelde waarderingshandboek met toepassing van de basisversie. Het waarderingshandboek voor 2017 schrijft voor dat het bezit in aardbevingsgebied niet volgens die basisversie kan worden bepaald. In plaats daarvan moet de full-variant worden toegepast. Dit heeft tot doelstelling dat de waardering van dat bezit betrouwbaarder moet zijn. De berekening van de marktwaarde is intern getoetst en extern gecontroleerd door de accountant.

Wet- en regelgeving
Woningcorporaties opereren in een sterk gereguleerde omgeving met veel en complexe regelgeving. Deze regelgeving is in de afgelopen jaren relatief vaak gewijzigd. Als voorbeelden kunnen hier de inkomenstoetsing, passend toewijzen, huursombenadering, en de nieuwe Woningwet worden genoemd. Als gevolg daarvan is het risico op het niet tijdig naleven van actuele wet- en regelgeving groter geworden, met mogelijke boetes als gevolg. Het volgen van wijzigingen in wet- en regelgeving is binnen Woonborg een permanent punt van aandacht en vergt steeds meer capaciteit als gevolg van de vele wijzigingen en nieuwe regels. Om dit risico nog verder te beperken tot een laag niveau wil Woonborg in 2018 een compliance statuut opstellen waarin een goede verdeling van de verantwoordelijkheden is opgenomen.

De meest significante wijzigingen in wet- en regelgeving die in 2018 van kracht zal worden, betreft de Algemene Verordening Gegevensbescherming. Per 25 mei 2018 is die Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van toepassing in alle lidstaten van de EU. Deze verordening is erop gericht te waarborgen dat instanties de persoonsgegevens nog beter beschermen. Stakeholders moeten erop kunnen rekenen dat privégegevens bij Woonborg veilig zijn. Om de aanvullende punten uit de AVG goed in te voeren hebben we een projectgroep gevormd. Dit heeft er in 2017 tot concrete aanvullingen geleid, zoals een draaiboek voor het melden van een datalek, en het afsluiten van verwerkersovereenkomsten met bedrijven die voor ons persoonsgegevens verwerken. In 2018 organiseren wij een interne campagne om het bewustzijn verder te vergroten. Daarnaast zal het beleid worden geformaliseerd.

Aardbevingen

Eind 2016 vond er een stevige aardbeving (2,4 op de schaal van Richter) in Zuidlaren plaats. Bron van deze beving lag in het Annerveens gaswinningsveld. Omdat de gaswinning uit de kleinere velden, waaronder in Drenthe, wordt opgevoerd, is de kans op aardbevingen binnen ons gebied toegenomen. Dit brengt nu en in de toekomst risico’s met zich mee. In deze paragraaf en volgende paragrafen gaan wij in op de effecten van aardbevingen voor Woonborg. Allereerst wordt ingegaan op de risico’s en de beheersing daarvan waarna wordt aangegeven om welk vastgoed het gaat. Vervolgens wordt ingegaan op de reeds ontstane schade en de afhandeling hiervan, de waarde en waarderingseffecten, en de activiteiten op het gebied van versterken en verduurzamen. Tot slot wordt ingegaan op de gevolgen voor de jaarrekening.

Risico’s en risicobeheersing
Om inzichtelijk te maken waar de risico’s van aardbevingen impact hebben voor Woonborg, hebben wij een inventarisatie gemaakt vanuit onze missie en doelstellingen. Wij zien het als onze missie om betaalbare, goede en passende woningen in een prettige woonomgeving te bieden voor mensen met een smalle beurs en voor mensen die door een andere oorzaak niet zelf een passend huis kunnen vinden in een van de vier gemeenten waarin we werkzaam zijn.

Door bovenstaande missie te confronteren met het risico op aardbevingen, zijn de volgende impactgebieden te identificeren:

  • betaalbaarheid,
  • goede woningen
  • prettige woonomgeving.

Daarnaast heeft dit risico impact op onze dienstverlening en onze financiën. De risico’s worden per impact gebied verder uitgewerkt. In de paragraaf risicobeheersing wordt ingegaan op de maatregelen die Woonborg treft om de risico’s te beperken.

Aardbevingen en de risico’s voor missie en doelen

  • Betaalbaarheid
    Als gevolg van aardbevingen, bestaat de kans dat er extra kosten gemaakt moeten worden vanwege verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling, met als mogelijk gevolg dat de huren moeten worden verhoogd.
     
  • Goede woningen
    Het meest evidente gevolg van een aardbeving is dat deze schade kan toebrengen aan het woningbezit. Deze schade dient te worden hersteld (herstelschade). Daarnaast is het op basis van de huidige kennis een risico dat nieuwbouwprojecten in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen aardbevingsbestendig moeten worden gebouwd, maar deze extra kosten niet worden vergoed (bouwschade).
     
  • Prettige woonomgeving
    Het kerngebied in Groningen heeft ons laten zien dat aardbevingen het nodige doet met het gevoel van de bewoners. Zij ervaren de woning en woonomgeving niet meer als veilig en/of thuis. Hoewel de aardbeving van eind 2016 dit gevoel niet heeft opgeroepen bij de bewoners van de drie beschadigde woningen van Woonborg, kan het volgen van meerdere aardbevingen in ons werkgebied daar wel toe leiden.
     
  • Dienstverlening
    Door een aardbeving kan een huurder worden geconfronteerd met schade en/of een gevoel van onrust. Dit kan tot gevolg hebben dat de huurder dit als een slechte dienstverlening ervaart. Daarnaast kunnen er persoonlijke ongelukken bij huurders optreden als gevolg van aardbevingsschade. Het is mogelijk dat zij Woonborg daarvoor aansprakelijk stellen.
     
  • Financiën
    De impact op onze financiën is afgeleid van bovenstaande risico’s. Wij hebben de onderstaande risico’s geïdentificeerd.
    • Als gevolg van het repareren van schades en inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken, bestaat de kans dat er extra financieringskosten moeten worden gemaakt, doordat de kosten eerder gemaakt moeten worden dan de (schade)vergoeding wordt ontvangen.
    • Door veranderingen van het sentiment in de markt (particulier en/of vastgoedbeleggers), bestaat de kans dat de waarde van het bezit afneemt en/of de verkopen vertragen (waardeschade).
    • De onzekerheid over de versterking van nieuwbouwprojecten kan als gevolg hebben dat de oplevering later plaats vindt dan gepland, waardoor de verhuring later kan plaatsvinden met lagere huurinkomsten tot gevolg (exploitatieschade).

Aardbevingen: risicobeheersing

Wij willen benadrukken dat de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, op grond van wettelijke bepalingen[1] aansprakelijk is voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Woonborg gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen vergoed worden door de NAM. Desnoods dwingt Woonborg dit via gerechtelijke stappen af. Over de risico’s is ook overleg gevoerd met Aw en WSW. Aw en WSW volgen de ontwikkelingen in het aardbevingsgebied. Via het collectief van corporaties in het aardbevingsgebied worden beide partijen geïnformeerd over de gevolgen van aardbevingen.

Er wordt onderzocht of nieuwbouwprojecten aardbevingsbestendig gebouwd moeten worden en hoe groot het risico is voor het bestaande bezit. Op basis daarvan moet bekeken worden of dat bezit ook moet worden versterkt. Ten behoeve van een snelle afhandeling van schades en goede voorlichting aan huurders wordt een draaiboek opgesteld. Op die manier wil Woonborg goede dienstverlening bieden aan haar huurders.

 


[1] artikel 6:177 lid 1 en lid 4 BW, artikel 6:174 BW lid 3 BW en/of 6:162 BW in combinatie met art. 6:96 lid 1 en lid 2 onder a en b BW

Vastgoedbezit in aardbevingsgebied

*) De gemeente Aa en Hunze is officieel niet als aardbevingsgebied aangemerkt. Dit is echter wel de gemeente waar de aardbeving van eind 2016 heeft geleid tot schademeldingen.

Vastgoedbezit in aardbevingsgebied
Aardbevingsgebied Aantal Marktwaarde WOZ-waarde
Gemeente Haren 987 114.345 137.966
Gemeente Aa en Hunze *) 407 36.428 48.698

Peildatum 31-12-2017. Bedragen * € 1.000.

Schade onroerend goed, herstelschade

Schade onroerend goed, herstelschade
Aantal schademeldingen 2016 2017
Totaal aantal schademeldingen 3 0
-         waarvan geaccepteerd 0 0
-         nog in behandeling 0 0
Ontvangen vergoeding (€ 1.000) 0 0

Er is een schadeprocedure voor fysieke schade aan vastgoed vastgesteld samen met de NAM/Centrum Veilig Wonen. Deze was werkzaam tot maart 2017.  Begin 2018 is aangekondigd dat een nieuw schadeprotocol met ingang van maart 2018 van kracht gaat worden. Woonborg valt echter niet onder het nieuwe schadeprotocol. Bij schrijven van dit jaarverslag geldt voor ons de regeling dat schades tot € 25.000 worden vergoed bij een omgekeerde bewijslast.

Effecten van aardbevingen op de waarde en waardering van woningen (waardeschade)

Aardbevingen kunnen een effect hebben op de waarde en daarmee de vastgoedwaardering van Woonborg. Dit kan effect hebben op de waardering in de jaarrekening en raakt zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de bedrijfswaarde.

Het effect van aardbevingen op de marktwaarde van het bezit in de gemeente Haren is per definitie onderdeel van de marktwaarde zoals deze is opgenomen in de balans van Woonborg. Hierbij zijn zowel om de verwachte kasstromen als de gehanteerde parameters met de bestaande kennis ingeschat. Gezien de aard van de problematiek geldt hier een meer dan normale onzekerheid.

De rechtbank in Assen heeft in 2015 uitspraak gedaan waardoor waardedaling van onroerend goed als gevolg van aardbevingen aangemerkt kan worden als schade en daarmee in aanmerking komt voor een vergoeding door de exploitant, de NAM. De inhoud van dit vonnis is in januari 2018 overgenomen door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Woonborg wordt hiermee toegelaten tot een schadestaatprocedure waarin de omvang van de schade dient te worden vastgesteld.

De uitkomst van de schadestaat procedure is, als het gaat om de omvang van de waardedaling, nog onzeker. Enige richting kan worden verkregen vanuit de door de Nationaal Coördinator Groningen georganiseerde Critical Review. In deze review wordt aangegeven dat de waardevermindering zich waarschijnlijk beweegt tussen 2% en 4% van de leegwaarde van een woning in het aardbevingsgebied. Een andere indicatie is afkomstig uit het voor de marktwaardewaardering voor woningcorporaties verplicht te gebruiken waarderingshandboek. Hierin wordt aangegeven dat voor woningen in het aardbevingsgebied een opslag op de disconteringsvoet van 0,82 procentpunt dient te worden gehanteerd. Voor Woonborg betekent dit theoretisch op basis van waarderingshandboek een waardeverschil van bijna 6,4% op de marktwaarde in verhuurde staat.  De werkelijke waardedaling in het aardbevingsgebied zal echter nog nader gekwantificeerd moeten worden. Op dit moment loopt verder onderzoek, geïnitieerd door de corporaties in het aardbevingsgebied. Hiervoor is onder meer contact gezocht met het kadaster en ABF.. Voor een toelichting met betrekking tot de waardemutatie van de woningen in Haren wordt verwezen naar paragraaf 5.10.2 vastgoedbeleggingen onder Waardeverandering DAEB bezit gemeente Haren.

Voor DAEB vastgoed gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar, omdat dit vastgoed gewaardeerd is op basis van de contante waarde van de toekomstige exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities verwijzen we naar de toelichting bij de waarderingsgrondslagen) en de toelichting op de balans zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen.

Versterken, verduurzamen en eisen nieuwbouw

Tijdens het schrijven van dit jaarverslag onderzoeken wij nog of de geplande nieuwbouw op basis van de vigerende praktijkrichtlijn voor aardbevingsbesteding bouwen (NPR), aardbevingsbestendig moet worden gebouwd. Indien dat moet, brengt dit meerkosten met zicht mee. De meerkosten zullen in dat geval worden geclaimd bij de NAM.

Gevolgen voor de jaarrekening

Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan belangrijke onzekerheden ten aanzien van de vastgoedwaardering per 31 december 2017. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen.

3.5. Governance

Governance-inspectie

De Aw inventariseerde in 2017 in hoeverre Woonborg voldoet aan en werkt volgens de Governance Code. Deze governance-inspectie concentreerde zich op het toezicht door de RvC. Er werden gesprekken gevoerd met de bestuurder, controller en de RvC. Op basis van daarvan concludeerde de Aw dat Woonborg voldoende aandacht heeft voor mogelijke relevante risico’s. Wel was de Aw van mening dat de procedurele kant van risicomanagement, zoals beleid en het vastleggen van controles en signaleringen, zich nog verder kan ontwikkelen.

Integriteit

Wij voeren actief beleid op de integriteit van de organisatie en de medewerkers. Er is een gedragscode integriteit en meldingsregeling. Voor de medewerkers zijn algemene regels opgesteld waar zij zich aan moeten houden en die zijn vastgelegd in een integriteitsbeleid. Het bestuur, management en de RvC zijn verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie en hebben een voorbeeldfunctie in gewenst gedrag.

Governance-informatie

Woonborg heeft de volgende regelingen, reglementen. Deze staan gepubliceerd op onze website:

  • bestuursreglement
  • statuten
  • governancecode woningcorporaties
  • visitatierapport 2010-2014
  • reglement RvC en reglementen RvC commissies
  • functieprofielen commissarissen
  • competenties en normen RvC
  • rooster van aftreden en samenstelling commissies
  • gedragscode
  • reglement regionale geschillencommissie

 

De actualisatie van ons investeringsstatuut is doorgegeven naar 2018. We werkten wel in coproductie met AH WOON, aan een wijziging van het sociaal statuut. In 2018 stellen we beide statuten vast.