Bedrijfsvoering, organisatie, governance

3.1. Medewerkers en organisatie

Over de mensen van Woonborg

  • in totaal: 46 fte 
  • 48% is vrouw, 52% is man
  • gemiddelde leeftijd: 47 jaar
  • vaste medewerkers zijn gemiddeld 11 jaar in dienst
  • werken mensen parttime, dan is dat meestal 32 uur per week 

2018: focus op competenties en professionaliteit

Het ontwikkelen van medewerkers in hun rol als professional is essentieel. Dit vergt naast vaardigheidsontwikkeling ook competentieontwikkeling. In 2018 deden drie teams mee aan teamintervisie: projecten, woondiensten en managementteam. In 2019 krijgt dit een vervolg.

Centraal in deze intervisie staat hoe we samenwerken en hoe we een basis leggen waarop we elkaar kunnen aanspreken in het gedrag als professional. Bijvoorbeeld: hoe geef je feedback? Tijdens de jaarlijkse beoordelingsgesprekken hebben we ook het feedback geven tussen leidinggevende en medewerker meegenomen. Medewerkers haalden feedback op en dit werd besproken met de leidingevende. Het resultaat is dat het elkaar aanspreken steeds beter verloopt en dit helpt bij het samen werken en bij het oplossingsgericht werken.

Werkprocessen vastleggen, betere interne werkafspraken

Een aantal collega’s nam afscheid van Woonborg. Wat we daarbij merkten is dat met het vertrek van medewerkers een aantal werkprocessen niet meer als vanzelfsprekend gaan. In 2019 willen we daarom verdergaan om werkprocessen onder de loep te nemen en onze interne werkafspraken nog helderder te krijgen. Digitalisering speelt daarbij een belangrijke rol.

Ziekteverzuim was hoog

Helaas hadden we in 2018 te maken met een hoog ziekteverzuim: 9,1%. Het verzuim was vooral van langdurige aard. Een aantal medewerkers kreeg te maken met een ernstige, niet werkgerelateerde ziekte.

We ondersteunen medewerkers waar mogelijk als ze door ziekte uitvallen en uiteraard zijn daar ook andere partijen bij betrokken, zoals bedrijfsarts en arbeidsdeskundige.

Compact, korte lijnen

Woonborg is een compacte organisatie met korte lijnen. Medewerkers op de werkvloer hebben veel beslissingsbevoegdheid. De structuur is als volgt:

  • directie
  • staf met bestuurssecretariaat, controller, beleid, P&O, communicatie 
  • team Woondiensten, inclusief team allround vakmannen en consulenten projecten
  • team Projecten
  • team Financiën en ondersteuning, waaronder ICT en officemanager

Woonborg heeft geen andere verbindingen. 

Overleg met Ondernemingsraad

In 2018 voerden Ondernemingsraad en bestuurder veelvuldig overleg. Gespreksonderwerpen waren het jaarverslag, trimesterrapportages, begroting en ondernemingsplan. De OR werd advies gevraagd over de vernieuwing van de werkplekken en werkomgeving en kreeg instemmingsverzoeken over de regeling woonwerkverkeer, het installeren van vertrouwenspersonen en het privacybeleid.

Ons kantoor was aan een update toe. Bij de nieuwe inrichting stelden we gezond werken centraal. Een interne werkgroep bereidde het voor, de coördinatie was in handen van een van onze projectleiders. Onze vakmannen zorgden voor de interne verhuizing.
Ons kantoor was aan een update toe. Bij de nieuwe inrichting stelden we gezond werken centraal. Een interne werkgroep bereidde het voor, de coördinatie was in handen van een van onze projectleiders. Onze vakmannen zorgden voor de interne verhuizing.

3.2. Financiën

Winst op papier, maar niet in de echte wereld

Als je de jaarrekening bekijkt, dan heeft Woonborg € 30,9 miljoen winst gemaakt. Dat komt met name door een stijging van de waarde van de woningen. Dit resultaat is gelijkmatiger over het bezit verdeeld dan in 2017, toen met name Haren een fors aandeel had in de waardestijging. Maar net als in 2017 is het nog steeds een papieren winst. Het laat een potentiële waarde zien. Immers, de verwachte hogere prijs die Woonborg voor het vastgoed zou krijgen als ze het zou verkopen op de vrije markt, wordt in werkelijkheid niet gerealiseerd. In de praktijk verkoopt Woonborg slechts een heel klein deel van het bezit. Onze doelstelling is niet om woningen tegen een zo hoog mogelijke prijs te verkopen, maar om voor voldoende betaalbare sociale huurwoningen te zorgen. Als we de waardemutaties van het vastgoed buiten beschouwing laten, dan is het resultaat 2018 € 6,2 miljoen positief. Het resultaat 2017 was € 9,3 miljoen positief.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde; de waarde van ons bezit steeg met 7,8%

[Zie voor meer achtergrond de “Publicatie effectrapportage handboek marktwaardering 2018 versus 2017” van MinBZK. In dit rapport wordt ingegaan op de effecten van de aanpassing van parameters als gevolg van marktontwikkeling, en de aanpassing van parameters op basis van het validatieonderzoek 2017. https://www.woningmarktbeleid.nl/actueel/nieuws/2019/02/08/publicatie-effectrapportage-handboek-marktwaardering-2018-versus-2017]

Op grond van de nieuwe Woningwet (artikel 35, lid 2) moet een toegelaten instelling haar vastgoed in exploitatie waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is gedefinieerd als: “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Woonborg heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van het vastgoed in exploitatie is met € 36 miljoen gegroeid naar een waarde van € 494 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 7,8%. In de jaarrekening vindt u een overzicht van ons woningbezit per 31 december 2018 en de waarde daarvan. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een hogere leegwaarde van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.

Drie uitzonderingen op het waarderen van de marktwaarde

Woonborg past voor de waardering van het volledige bezit de basisversie van het Handboek Modelmatig waarderen marktwaarde toe. We hebben drie uitzonderingen waar we de full-versie toepassen:

  1. al het bezit in de gemeente Haren in verband met het aardbevingsgebied. Zie ook paragraaf 3.5
  2. verzakte woningen in Roden en scheurvorming. Zie ook paragraaf 3.6
  3. bedrijfsonroerend goed gekwalificeerd als niet-DAEB

Om de basisversie en de full-versie naast elkaar toe te kunnen passen, hebben we een analyse gemaakt van ons bezit en vastgesteld dat het type en de samenstelling van ons bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die deze versies voorschrijven. Wij hebben ook geconcludeerd dat de toepassing van de basis- en full-versie leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat. Dat geldt voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.

Voor de full-versie waardering van woningen in Haren, Glimmen en Noordlaren, de verzakte woningen in Roden en de bedrijfsonroerend goed-portefeuille maken we gebruik van de diensten van één taxateur. De opdrachtverstrekking aan de taxateur gebeurde conform de eisen van het Handboek van het ministerie van BZK en daar ging een offertetraject met meerdere aanbieders aan vooraf. De geselecteerde taxateur is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), is onafhankelijk en voert verder geen andere werkzaamheden uit voor Woonborg. We willen onderzoeken of het meerwaarde heeft om het vastgoed in de andere drie gemeenten van ons werkgebied ook op marktwaarde full-versie te waarderen.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In 2018 alsmede recent in 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen en doet de beleidswaarde haar intrede. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties zal voor de Aw en WSW als input dienen om een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook o.b.v. een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht. Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

  • Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Woonborg van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
  • Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2018 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Woonborg actief is (uitgezonderd de objecten welke full versie zijn gewaardeerd, hier is de disconteringsvoet gelijk gesteld aan de disconteringsvoet van de marktwaardebepaling). In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.
  • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoed gerelateerde bedrijfslasten.
  • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Wij hebben een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit en het niet-DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Het bedraagt circa € 230 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

Vastgoed in exploitatie

x € 1.000

x € 1.000

Marktwaarde verhuurde staat *)   493.224
Beschikbaarheid (doorexploiteren) -116.808  
Betaalbaarheid (huren) -101.314  
Kwaliteit (onderhoud) -29.406  
Beheer (beheerkosten) 17.792  
Subtotaal -229.736  
Beleidswaarde   263.488

*) Exclusief de vijf leegstaande huurwoningen die zijn opgenomen in de voorraad.

Dit impliceert dat circa 45% van het totale vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Realiseerbare waarde, het effect op eigen vermogen

Per 31 december 2018 is in totaal € 216 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen. In 2017 was dit € 192 miljoen. Dit is het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald. Daarmee is het conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die gelden tijdens het opmaken van dit jaarverslag.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 230 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonborg. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat het onze doelstelling is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.

Scheiding DAEB / niet-DAEB (verlicht regime)

Omdat wij voldoen aan de voorwaarden hoeven wij geen volledige administratieve of juridische scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten uit te voeren. Onze aanvraag voor dit zogenaamde 'verlicht regime' rond DAEB/niet-DAEB is definitief goedgekeurd op 15 augustus 2017 door de Autoriteit woningcorporaties. Onze niet-DAEB activiteiten brengen we waar mogelijk nog verder in omvang terug. Ook nu al betreft dit een heel klein deel van onze activiteiten. Er is nog een kleine portefeuille (11) niet- bedrijfspanden, waarvan de strategie is om die af te bouwen op het moment dat het huurcontract wordt opgezegd. De zes niet-DAEB woningen die op de verkooplijst staan, worden bij mutatie verkocht. Ook vallen per 1 januari 2017 vanwege de wet- en regelgeving 100 parkeerplaatsen en garages in de niet-DAEB portefeuille. Deze toevoeging heeft echter een beperkte impact vanwege de geringe marktwaarde en huurinkomsten van deze eenheden.

Huurachterstanden: sterke daling

Bij huurachterstand nemen we snel contact op met onze huurders. Door persoonlijk contact willen we voorkomen dat achterstanden oplopen en problemen worden vergroot.

Bedragen (x € 1.000)

2018

2017

Openstaand saldo zittende huurders € 168 € 174
Openstaand saldo vertrokken huurders € 191 € 304
Openstaand saldo totaal € 359 € 478
Percentage huurachterstand 1.20% 1.00%
Aantal aanzeggingen 4 10
Aantal ontruimingen vanwege huurachterstand 0 0
Aantal ontruimingen vanwege overlast 0 0

Financiering: nieuwe leningen uitgesteld

Elk jaar brengen we de voorgenomen treasury-activiteiten in kaart. Het treasuryjaarplan 2018, dat we met een extern bureau opstellen, werd goedgekeurd door de RvC. In het treasuryjaarplan 2018 was aangekondigd dat we € 15,7 miljoen zouden moeten lenen. Van diverse bouw- en verbeterplannen in 2018 zijn echter pas begin 2019 facturen ontvangen. In combinatie met het aantrekken van nieuwe leningen in oktober en december 2018, is aan het einde van het jaar daardoor een overschot aan liquide middelen van € 8,4 miljoen ontstaan. Onze leningenportefeuille is gestegen naar € 120,4 miljoen per ultimo 2018. De stijging bedroeg € 7,3 miljoen. Ons borgingsplafond is door WSW uitgebreid naar € 16,8 miljoen. In totaal hebben wij 35 leningen. De verwachting is dat we pas in de loop van 2019 extra financiering voor de realisatie van alle nieuwbouw- en renovatieplannen moeten aantrekken.

Geen belangrijke risico's Payer Swaps door rentederivaten

Wij bezitten derivaten in de vorm van Payer Swaps tot een bedrag van € 25 miljoen. Ze zijn bedoeld om renterisico’s mee af te dekken. De Payer Swap heeft een vaste te betalen rente en een variabele te ontvangen rente. Hiermee dekken we het renterisico af van een roll-over lening met een variabele (te betalen) rente. Door deze constructie ontstaat een lening met een vaste rente. Wij voldoen hiermee aan de kaders van de toezichthouders. De continuïteit is gewaarborgd. Het afstemmen van de swap op de roll-over lening wordt hedge accounting genoemd. We passen deze hedge accounting actief toe en gebruiken swaps niet om mee te speculeren. Bij swaps tot een onderliggende waarde van € 10 miljoen lopen we een theoretisch liquiditeitsrisico. Maar de negatieve marktwaarde bij 2% rentedaling ligt onder de drempelwaarde voor de marktwaardeverrekening.

Woonborg heeft geen break-clausules en periodieke marktwaardeverrekening vanuit haar derivatencontracten. Deze producten brengen dan ook geen aanvullende risico’s met zich mee. Bij zo'n break-clausule bestaat het risico dat de tegenpartij de derivatenovereenkomst tussentijds kan ontbinden met de verplichting om op dat moment de marktwaarde onderling te verrekenen. De verplicht aan te houden buffer vanwege de derivaten die Aw en WSW voorschrijven, is voor Woonborg beperkt. Daarom gaat Woonborg de derivaten niet herstructureren. Dat heeft geen toegevoegde waarde, wij voldoen aan alle regelgeving rond het toepassen van derivaten.

Onze fiscale strategie en planning

Wij volgen in de fiscale strategie en planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. Over de vennootschapsbelasting heeft Woonborg een fiscale strategie gekozen en een fiscale planning opgesteld. Onze belangrijkste standpunten van de vennootschapsbelasting betreffen:

  • onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen
  • verwerking van projectontwikkelingsresultaten
  • afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ-waarde met 30%

In 2018 hielden we verder rekening met:

  • belastinglatenties
    In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen gewaardeerd en opgenomen worden op de balans. Deze verplichtingen kunnen actief of passief zijn.
  • pro rata btw
    We verrichten zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties, waardoor recht op btw-aftrek op de algemene kosten ontstaat. Deze btw-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata. Dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet
  • Energie-investeringsaftrek (EIA)
    Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat.
  • ATAD
    De nieuwe ATAD1-richtlijn is sinds begin 2019 van kracht. De nieuwe belasting heeft financiële impact op corporaties omdat de aftrekbaarheid van rente wordt beperkt, waardoor de sector fors zal worden aangeslagen. De mate waarin de financiële gevolgen worden gecompenseerd via onder andere de korting op de verhuurdersheffing is onzeker. We monitoren de ontwikkelingen en werken aan het krijgen van een betrouwbare inschatting van de financiële impact van ATAD op Woonborg.
  • Verhuurderheffing
    Woonborg moet over haar woningbezit jaarlijks een verhuurdersbelasting betalen. Door te investeren in nieuwbouw van betaalbare huurwoningen kan heffingsvermindering worden aangevraagd. De heffingsvermindering op de te betalen verhuurdersheffing is per 1 juli 2018 stop gezet, dit had geen effect op aanvragen gedaan voor deze datum.
  • Saneringsheffing
    Woonborg zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 1,6 miljoen moeten afdragen aan door de Autoriteit Woningcorporaties opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. In 2018 is een bedrag van € 318.000 betaald aan saneringsheffing.

Meerjaren perspectief; ontwikkeling van onze kengetallen

[Voor de berekening van het meerjarenperspectief zijn we uitgegaan van de onze uitgangspunten en inzichten in het najaar 2018 bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2019-2028.] 

De financiële middelen van Woonborg staan ten dienste van onze volkshuisvestelijke opgave. We willen, zonder de continuïteit in gevaar te brengen, optimaal investeren naar vermogen. In het treasurystatuut wordt het normenkader vastgesteld waaraan de meerjaren prognose moet voldoen om de continuïteit te waarborgen, dit herijken we jaarlijks. In het normenkader zijn de externe en interne normen vermeld waaraan ons financieel beleid moet voldoen. Externe normen komen voort uit wetgeving of vanuit het gezamenlijk beoordelingskader van de sectorinstituten Aw en WSW. Soms zijn de interne normen strenger dan de externe normen. Dit is het geval wanneer Woonborg een extra veilige marge wil hanteren om tegenvallers in de (nabije) toekomst goed te kunnen opvangen (Woonborg risicobereidheid).

We voldoen ondanks de belastingmaatregelen in combinatie met onze ambitie, door aanpassen van het huurbeleid, nog steeds aan alle normen van het Aw/WSW en aan onze eigen interne normen. Dit wordt zichtbaar in onderstaande tabel.

Beleidswaarde

Aw / WSW
Norm

Woonborg
Norm

2019

2020

2021

2022

2023

Solvabiliteitsratio > 20% > 20% 52,5 48,8 45,2 41,1 38,3
Loan to Value < 75% < 70% 44,4 47,0 52,3 56,3 58,7
Interest Coverage Ratio > 1,4 > 1,6 2,45 2,58 2,62 2,43 2,31
Dekkingsratio < 50% < 50% 27,3 28,4 31,1 32,8 33,6

Marktwaarde

Aw / WSW 
Norm

Woonborg
Norm

2019

2020

2021

2022

2023

Solvabiliteitsratio onbekend onbekend 70,5 68,8 67,2 65,5 64,5
Loan to Value onbekend onbekend 27,3 28,4 31,1 32,8 33,6
Interest Coverage Ratio onbekend onbekend 2,45 2,58 2,62 2,43 2,31
Dekkingsratio onbekend onbekend 27,3 28,4 31,1 32,8 33,6

Meerjarenperspectief; ontwikkeling van onze woningvoorraad de komende 5 jaar

Om grip te houden op de lange termijn activiteiten van Woonborg hebben we onze plannen voor een aantal jaren uitgestippeld op basis van ons beleid. Ons voornemen is om jaarlijks twintig woningen te verkopen en tot en met 2023 rond de 284 nieuwbouw- en gerenoveerde woningen op te leveren. Onderstaand vindt u een tabel met per gemeente de woningvoorraad voor de komende 5 jaar op een rij. Dit is ook in onze meerjarenbegroting 2019 zo opgenomen.

Bestemming / jaar

2019

2020

2021

2022

2023

Verkoop 392 372 352 332 312
Haren 20 20 19 17 15
Noordenveld 204 192 180 171 162
Tynaarlo 115 109 106 100 94
Aa en Hunze 53 51 47 44 41
Verkoop op lange termijn 3 3 3 3 3
Tynaarlo 3 3 3 3 3
Doorexploiteren 3.988 3.988 3.988 3.982 3.952
Haren 921 921 921 921 921
Noordenveld 1.790 1.790 1.790 1.784 1.781
Tynaarlo 928 928 928 928 901
Aa en Hunze 349 349 349 349 349
Sloop 340 286 237 197 171
Haren 0 0 0 0 0
Noordenveld 262 250 225 185 159
Tynaarlo 78 36 12 12 12
Complexgewijze sloop 9 9 9 9 9
Noordenveld 9 9 9 9 9
Verhuur nieuwbouw 45 84 153 235 284
Haren 0 39 43 59 59
Noordenveld 45 45 96 120 145
Tynaarlo 0 0 14 56 80
Eindtotaal 4.777 4.742 4.742 4.758 4.731

3.3. Risicomanagement

De activiteiten van elke organisatie brengen risico’s met zich mee. Om de doelstellingen te realiseren, is het voor Woonborg belangrijk om de risico’s, die het behalen van de doelstellingen kunnen beïnvloeden, goed in beeld te hebben. Risicomanagement ondersteunt daarbij. Risicomanagement gaat over het tijdig signaleren van risico’s en het gestructureerd en verantwoord beheersen ervan. De nadelige effecten van risico’s kunnen daarmee worden voorkomen of geminimaliseerd. Het beheersen van risico’s behoort tot de normale bedrijfsvoering en is daarmee een verantwoordelijkheid van het management.

Risicobereidheid kan per doelstelling verschillen

Woonborg wil uiteraard verantwoord omgaan met het maatschappelijk kapitaal. Dit wordt ook van ons verwacht. Over het geheel genomen is Woonborg niet een organisatie die de risico’s opzoekt. Per doelstelling kan de risicobereidheid wel verschillen. Vooral op het gebied van de verduurzaming van het bezit stelt Woonborg ambitieuze doelstellingen. We lopen voorop in de kopgroep bij het toepassen van nieuwe technieken. Voor de financiële huishouding is de risicobereidheid lager: we hanteren daar strengere normen dan de externe toezichthouders stellen.

Ons risicomanagementsysteem

In 2018 hebben we ons risicomanagementsysteem herijkt. De verantwoordelijkheden over het risicomanagement zijn opnieuw vastgelegd en het risicomanagement is geïntegreerd in onze planning & control-cyclus. In tussentijdse rapportages leggen we verantwoording af over risico’s en beheersmaatregelen. Eén van de belangrijkste uitgangspunten was om de manier waarop we risico’s managen te koppelen met de strategische doelstellingen die we willen realiseren. Op basis van het geactualiseerde ondernemingsplan hebben we een strategiekaart opgesteld en zijn de belangrijkste risico’s geïnventariseerd. Per risico zijn beheersmaatregelen getroffen en indien nodig aanvullende maatregelen geformuleerd. In 2019 wordt ons risicomanagement verder ondersteund door speciaal daarvoor ontwikkelde software en gaan we op de beheersmaatregelen interne audits uitvoeren.

Risicobeheersing

Wij hebben een aantal risico’s geïdentificeerd waarmee wij worden geconfronteerd. Naast de risico’s zijn in de volgende paragraaf ook de beheersmaatregelen benoemd die de risico’s moeten beperken. Daarna gaan we in op de incidenten met de grootste impact.

3.4. Risico's

Strategische risico's

Woonborg wil ervoor zorgen dat er ook in de (verre) toekomst voldoende goede en betaalbare woningen zijn voor de doelgroep. De voornaamste strategische risico’s zijn verbonden aan de woningmarkt en hoe die zich ontwikkelt. In het gehele werkgebied wordt een daling van de bevolking verwacht. Daarnaast zien wij een verandering in de samenstelling van huishoudens. Het risico is aanwezig dat onze woningportefeuille in de toekomst niet meer aan de vraag voldoet. Wij willen dit risico zo goed mogelijk beperken. Dit doen wij door de woningmarkt te onderzoeken. Op basis van de resultaten van die onderzoeken kunnen wij zien of wij moeten bijsturen.

Een ander marktrisico heeft betrekking op de betaalbaarheid van onze huurwoningen. Onze doelgroep kenmerkt zich door lage inkomens en vraagt daarbij passende huren. De economische positie van onze huurders kan verder verslechteren, waardoor de doelgroep de huren niet meer kan betalen. Om dit risico zo goed mogelijk te beperken, is in 2018 ons huurbeleid opnieuw vastgesteld.

Duurzaamheid

We zetten sterk in op het verduurzamen van ons woningbezit. Om de verduurzaming te realiseren voeren we veel projecten uit. Om de duurzaamheidsdoelstelling te realiseren werken wij met relatief nieuwe technieken. We doen dat met een kleine organisatie. De kans is daardoor groter dat er onjuiste inschattingen worden gemaakt, waardoor projecten vertraging kunnen oplopen en/of meer kosten worden gemaakt dan begroot. Het gevolg kan zijn dat dit voor onze huurders overlast veroorzaakt. Om dit risico te beperken zijn er procesafspraken gemaakt. De directie keurt projecten goed conform het besluitvormingsproces. In dat proces zijn diverse mechanismen verankerd, zoals een risicoanalyse. Voor significante projecten geldt een verplichte toetsing door de controller. De bij het project betrokken medewerkers monitoren bij de uitvoering belangrijke aspecten, zoals communicatie en het nakomen van de gemaakte afspraken. Over de voortgang van de projecten wordt periodiek gerapporteerd. Om te zorgen dat het risico nog meer wordt beperkt, gaan we in 2019 de projectadministratie verbeteren.

Personeelsbezetting

In de Aedes benchmark zaten we opnieuw in de top tien van meest efficiënte woningcorporaties in Nederland. Het lukte ons om bedrijfslasten laag te houden. Met een kleine groep mensen verzetten we een boel werk en we bespaarden op kosten waar het kon. Het takenpakket is als gevolg van de veranderende wetgeving (nieuwe Woningwet, flora & fauna) uitgebreid. In combinatie met de toename van het aantal vastgoedprojecten en verhuizingen, zien wij een toename van de werkdruk binnen alle afdelingen op alle niveaus. Het risico op een te grote werkdruk wordt daarmee groter. Het gevolg kan zijn dat onze dienstverlening daaronder lijdt en we andere doelstellingen niet halen. Om het risico te beperken, hebben we onderstaande maatregelen getroffen:

  • We zorgen voor voldoende capaciteit op afdelingen. In 2018 is de formatie uitgebreid.
  • We kiezen want we kunnen niet alles doen en brengen daarom focus aan in de werkzaamheden en verbeteringen die we voor elkaar willen krijgen.
  • We werken aan betere sturingsinformatie. Hierdoor lukt het ons beter om prestaties te monitoren.

Financiering

De rentelasten vormen een belangrijke kostenpost in de exploitatie. Een stijging van de marktrente heeft gevolgen voor het resultaat en de kasstromen. Een stijging van de rentelast kan worden veroorzaakt door een grotere omvang van de leningenportefeuille en/of de hoogte van het te betalen rentetarief. Woonborg beheerst dit risico door een actief treasurybeleid. De risico’s worden vooral beheerst door een goede spreiding van de looptijden van de geldleningen en de rentevast periodes. Dit gebeurt zodanig dat in enig jaar voor maximaal 15% van de portefeuille een renterisico gelopen mag worden. Deze eis is ook vastgelegd in het treasurystatuut. In de treasurycommissie bewaken we de financieringsbehoefte en de invulling daarvan.

Financiële verslaglegging

Waardering van het vastgoed
Wij vinden het volstrekt vanzelfsprekend dat we juiste informatie verstrekken aan onze stakeholders. In de jaarrekening waarderen we het vastgoed in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde is gebaseerd op het beleid zoals een commerciële vastgoedbelegger het vastgoed zal gaan exploiteren. Het totaal van de toekomstige kasstromen dat volgt uit dat beleid, in combinatie met de rendementseis van die belegger, bepaalt de hoogte van de marktwaarde. De omvang van de toekomstige kasstromen zijn niet zeker, en ook de rendementseis is een inschatting.  De risico's op aardbevingen en bodemverzakkingen bemoeilijken het waarderen van het vastgoed. Daar waar sprake is van deze risico's hebben we het bezit laten taxeren door een externe taxateur. Dit heeft als doel dat de waardering van dat bezit betrouwbaarder is. De berekening van de marktwaarde is intern getoetst en extern gecontroleerd door de accountant.

Wet- en regelgeving

Tijdige naleving
Woningcorporaties opereren in een sterk gereguleerde omgeving met veel en complexe regelgeving. Deze regelgeving is in de afgelopen jaren ook vaak gewijzigd. Als voorbeelden kunnen hier de inkomenstoetsing, passend toewijzen, huursombenadering, en de nieuwe Woningwet worden genoemd. Als gevolg daarvan is het risico op het niet tijdig naleven van actuele wet- en regelgeving groter geworden, met mogelijke boetes als gevolg. Het volgen van wijzigingen in wet- en regelgeving is binnen Woonborg een permanent punt van aandacht en vergt steeds meer capaciteit als gevolg van wijzigingen en weer nieuwe regels. Om dit risico nog verder te beperken tot een laag niveau wil Woonborg in 2019 een compliance statuut opstellen waarin een goede verdeling van de verantwoordelijkheden is opgenomen.

Incidenten

Een risico is een onzekere gebeurtenis die kan leiden tot het afwijken van de gestelde doelstellingen en eisen. Als een gebeurtenis zich voordoet, spreken we van een incident. Woonborg heeft te maken met twee noemenswaardige incidenten als gevolg van dat de bodem in beweging is: aardbevingen en bodemverzakking in Roden. We gaan hier in de volgende paragraaf nader op in.

3.5. Aardbevingen

Eind 2016 vond er een stevige aardbeving (2,4 op de schaal van Richter) in Zuidlaren plaats. Bron van deze beving lag in het Annerveens gaswinningsveld. Omdat de gaswinning uit de kleinere velden, waaronder in Drenthe, wordt opgevoerd, is de kans op aardbevingen binnen ons gebied toegenomen. Dit brengt nu en in de toekomst risico’s met zich mee. In deze paragraaf en volgende paragrafen gaan wij in op de effecten van aardbevingen voor Woonborg.

Risico's en risicobeheersing

Om inzichtelijk te maken waar de risico’s van aardbevingen impact hebben voor Woonborg, hebben wij een inventarisatie gemaakt vanuit onze missie en doelstellingen. Wij zien het als onze missie om betaalbare, goede en passende woningen in een prettige woonomgeving te bieden voor mensen met een smalle beurs en voor mensen die door een andere oorzaak niet zelf een passend huis kunnen vinden in een van de vier gemeenten waarin we werkzaam zijn.

Door bovenstaande missie te confronteren met het risico op aardbevingen, zijn de volgende impactgebieden te identificeren: betaalbaarheid, goede woningen en prettige woonomgeving. Daarnaast heeft dit risico impact op onze dienstverlening en onze financiën. De risico’s worden per impact gebied verder uitgewerkt. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de maatregelen die Woonborg treft om de risico’s te beperken.

Inventarisatie risico's vanuit missie en doelstellingen

  • Vastgoed en betaalbaarheid
    Als gevolg van aardbevingen, bestaat de kans dat er extra kosten gemaakt moeten worden vanwege verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling, met als mogelijk gevolg dat de huren moeten worden verhoogd.
  • Goede en passende woningen
    Het meest evidente gevolg van een aardbeving is dat deze schade kan toebrengen aan het woningbezit. Deze schade dient te worden hersteld (herstelschade). Daarnaast is het op basis van de huidige kennis een risico dat nieuwbouwprojecten in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen aardbevingsbestendig moeten worden gebouwd, maar deze extra kosten niet of niet volledig worden vergoed (bouwschade).
  • Prettige woonomgeving
    Het kerngebied in Groningen heeft ons laten zien dat aardbevingen het nodige doet met het gevoel van de bewoners. Zij ervaren de woning en woonomgeving niet meer als veilig en/of thuis. Hoewel de aardbeving van eind 2016 dit gevoel niet heeft opgeroepen bij de bewoners van de drie beschadigde woningen van Woonborg, kan het volgen van meerdere aardbevingen in ons werkgebied daar wel toe leiden.
  • Dienstverlening
    Door een aardbeving kan een huurder worden geconfronteerd met schade en/of een gevoel van onrust. Dit kan tot gevolg hebben dat de huurder dit als een slechte dienstverlening ervaart. Daarnaast kunnen er persoonlijke ongelukken bij huurders optreden als gevolg van aardbevingsschade. Het is mogelijk dat zij Woonborg daarvoor aansprakelijk stellen.
  • Bedrijfsvoering
    De impact op onze bedrijfsvoering is afgeleid van bovenstaande risico’s. Wij hebben de risico’s geïdentificeerd en in de volgende paragraaf gerubriceerd. 

Risico's voor onze bedrijfsvoering

  • Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling.
  • Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen.
  • Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders.
  • Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades c.q. inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen.

Overleg met toezichthouders

Over de risico’s is ook overleg gevoerd met de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De Aw en het WSW volgen de ontwikkelingen in het aardbevingsgebied nauwgezet. Woonborg informeert beide partijen over de gevolgen voor haar portefeuilleplan.

Uitgangspunt: kosten worden door exploitanten vergoed

De exploitanten van het gaswinningsgebied zijn wettelijk verplicht de schade en de kosten van het voorkomen van schade als gevolg van gaswinning te vergoeden (artikel 6:177 lid 1 en lid 4 BW, artikel 6:174 BW lid 3 BW en/of 6:162 BW in combinatie met art. 6:96 lid 1 en lid 2 onder a en b BW). Woonborg gaat er vanuit dat alle kosten betreffende aardbevingen door de exploitanten vergoed worden en dwingt dit desnoods via gerechtelijke stappen af.

Ons vastgoedbezit in aardbevingsgebied

Aardbevingsgebied

Aantal woningen Marktwaarde WOZ-waarde
Gemeente Groningen (Haren) 970 € 119.962 € 142.071
Gemeente Aa en Hunze 404 € 39.297 € 50.162

Peildatum 31 december 2018. Bedragen x € 1.000.

De gemeente Aa en Hunze is officieel niet als aardbevingsgebied aangemerkt. Dit is echter wel de gemeente waar de aardbeving van eind 2016 heeft geleid tot schademeldingen.
 

Schade aan onroerend goed: herstelschade

Er is een schadeprocedure voor fysieke schade aan vastgoed. Sinds maart 2018 worden schademeldingen beoordeeld door de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). In de 12 maanden daarvoor heeft de beoordeling van schades stilgelegen. Hierdoor is een achterstand ontstaan in de verwerking.

Herstel- en versterkingsschade worden door Woonborg zelf afgehandeld en Woonborg krijgt hiervoor een marktconforme vergoeding. De schades die zijn ontstaan door de aardbeving van 2016 zijn afgewikkeld. Sindsdien zijn er geen nieuwe schades gemeld.

Effecten op waarde en waardering van woningen: waardeschade

Aardbevingen kunnen een effect hebben op de waarde en daarmee de vastgoedwaardering van Woonborg. Dit kan effect hebben op de waardering in de jaarrekening en raakt zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de beleidswaarde welke daarvan is afgeleid.

Het effect van aardbevingen is onderdeel van de vastgoedwaardering op basis van de marktwaarde verhuurde staat zoals deze is opgenomen in de balans van Woonborg. Hierbij zijn zowel de verwachte kasstromen als de gehanteerde parameters met de huidige kennis en verwachtingen ingeschat. Gezien de aard en complexiteit van de problematiek geldt hier een onzekerheid.

De rechtbank in Assen heeft in 2015 uitspraak gedaan waardoor waardedaling van onroerend goed als gevolg van aardbevingen aangemerkt kan worden als schade en daarmee in aanmerking komt voor een vergoeding door de exploitant, de NAM. De inhoud van dit vonnis is in januari 2018 overgenomen door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Woonborg wordt hiermee toegelaten tot een schadestaatprocedure waarin de omvang van de schade dient te worden vastgesteld.

De uitkomst van de schadestaat procedure is, als het gaat om de omvang van de waardedaling, nog onzeker. Enige richting kan worden verkregen vanuit de in 2016 door de Nationaal Coördinator Groningen georganiseerde Critical Review. In deze review wordt aangegeven dat de waardevermindering zich waarschijnlijk beweegt tussen 2% en 4% van de leegwaarde van een woning in het aardbevingsgebied.

De minister van Economische Zaken en Klimaat (EZK) heeft in 2018 een commissie ingesteld (commissie Hammerstein) die tot taak heeft een model te selecteren op basis waarvan een schaderegeling in het publieke domein vorm kan krijgen. De corporaties (welke in C14 zijn verenigd) zijn door deze commissie gehoord. Het conceptrapport van de commissie is begin 2019 verschenen. Dit laat op basis van het voorkeursmodel van de commissie een waardevermindering zien die in de buurt ligt van de uitkomsten van de Critical Review.

Voor DAEB vastgoed gewaardeerd op basis van beleidswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar, omdat dit vastgoed gewaardeerd is op een door de AW en WSW voorgeschreven model. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar toelichting paragraaf 5.5.2 en 5.5.3 (waarderingsgrondslagen) en par. 10.2 (toelichting op de balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen.

Versterken, verduurzamen en eisen nieuwbouw (versterkingsschade / bouwschade)

Gedurende de planontwikkeling (haalbaarheidsfase) zijn er verschillende richtlijnen ontwikkeld die aangeven wat een ontwikkelaar bouwkundig moet doen wil de woning aardbevingsbestendig zijn (NEN – NPR 9998). Het is aan de verantwoordelijk ontwikkelaar om al dan niet conform die richtlijnen te bouwen. De NPR maakt immers geen onderdeel uit van het bouwbesluit. Ons plan in Oosterhaar valt binnen de contouren en is er dus aanleiding om bouwen conform de NPR voor te bereiden. Aan de andere kant is er begin juli 2018 door diverse partijen (SodM, NEN, KNMI) onderzocht wat de impact is van het drastisch inperken van de gaswinning.

Eind 2018 hebben we uitgebreid stilgestaan bij het vraagstuk aardbeving bestendiger bouwen (beperkingen in het MT en RvC). N.a.v. deze besprekingen hebben we besloten het project in Oosterhaar voor de nieuwbouwregeling (percentage regeling) - en uiterlijk voor 23 december 2018 - bij de NAM in te dienen. Op 22 december 2018 hebben we het plan bij de NAM ingediend.

Gevolgen voor de jaarrekening

Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan belangrijke onzekerheden ten aanzien van de vastgoedwaardering per 31 december 2018. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NCG, NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen.

3.6. Bodemverzakkingen Roden

We worden geconfronteerd met bodemverzakking in Roden. Als gevolg van de schade hebben we eind 2017 vier woningen moeten slopen. In de zomer van 2018 is aan meer woningen schade ontstaan doordat de bodem onder woningen aan het verzakken is. De door ons ingeschakelde constructeur heeft tien woningen daarvan, gelegen in de wijk Roderveld in Roden, onveilig verklaard. De zittende huurders hebben we in een andere woning ondergebracht. We houden er rekening mee dat deze woningen waarschijnlijk moeten worden gesloopt. 

10 woningen aan de Dorth in Roden raakten door bodemverzakking ernstig beschadigd. Bewoners moesten we noodgedwongen laten verhuizen naar een tjidelijke andere woning.
10 woningen aan de Dorth in Roden raakten door bodemverzakking ernstig beschadigd. Bewoners moesten we noodgedwongen laten verhuizen naar een tjidelijke andere woning.

3.7. Governance

Organisatie en bestuur

Woonborg is een stichting zonder winstoogmerk. Goede en betaalbare huurwoningen bieden voor mensen met een laag inkomen: dat is onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Huurders, maar ook partners zoals gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen en leveranciers waar we mee samenwerken moeten van ons op aan kunnen. Daarom is het belangrijk dat onze organisatie open, goed en degelijk bestuurd wordt. Dat is geregeld in onze statuten. Onze bestuurlijke organisatie is ingericht volgens de uitgangspunten van de Governancecode Woningcorporaties 2015. We zijn lid van Aedes en onze Raad van Commissarissen is aangesloten bij VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties).

Actief beleid op integriteit

Wij voeren actief beleid op de integriteit van de organisatie en de medewerkers. Er is een gedragscode integriteit en meldingsregeling. Voor de medewerkers zijn algemene regels opgesteld waar zij zich aan moeten houden en die zijn vastgelegd in een integriteitsbeleid. Het bestuur, management en de RvC zijn verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie en hebben een voorbeeldfunctie in gewenst gedrag.

Regelingen en reglementen

Woonborg heeft de volgende regelingen en reglementen. Deze staan gepubliceerd op woonborg.nl.

  • Bestuursreglement
  • statuten
  • governancecode woningcorporaties
  • visitatierapport 2010-2014
  • reglement RvC en reglementen RvC commissies
  • functieprofielen commissarissen
  • competenties en normen RvC
  • rooster van aftreden en samenstelling commissies
  • gedragscode
  • reglement regionale geschillencommissie
Volgend hoofdstuk: Jaarverslag Raad van Commissarissen