Bestuursverslag: terugblik en vooruitblik

Samen met AH WOON organiseerden we ons eerste huurderspanel. Er meldden zich 60 huurders aan om zich te buigen over het ondernemingsplan. We kijken er met veel plezier op terug.

Thea Lourens, manager Woondiensten

1.1. Basis op orde

Elke dag beter worden

Elke dag een beetje beter worden, dat is ons doel en daarbij leggen we de lat hoog. Zo willen we dat onze huurders onze dienstverlening waarderen met een 8. We werken er hard aan om dat te bereiken. In 2017 steeg het huurdersoordeel van een 7,3 naar 7,5. Dat is goed, maar we merkten: we zijn er nog niet. 

Capaciteit en kwaliteit in balans

Na de formatie-inkrimping van een aantal jaren geleden, was het in 2017 zaak om vanuit onze maatschappelijke opgave, de capaciteit en kwaliteit van onze eigen organisatie in goede balans te krijgen. Terwijl we hard aan de slag waren met ons dagelijks werk en diverse projecten, was onze organisatie zelf sterk in beweging. We merken inmiddels dat onze organisatie beter in balans komt. In 2018 willen we de basis op orde brengen, zodat we ons volop kunnen concentreren op het steeds verder verbeteren van onze dienstverlening.

 

1.2. Wat bereikten we?

Huurbeleid en routekaart energieneutraal 2040

In 2017 zijn we gestart met het herijken van het huurbeleid. Voor betaalbaarheid van huren op termijn, is het nodig om te investeren in duurzaamheid. We zagen spanningen ontstaan tussen huuropbrengsten en onze opgaven op het gebied van duurzaamheid.

Vanuit ons doel om te zorgen voor betaalbaarheid voor onze huurders, zijn we in coproductie met onze huurdersvereniging AH WOON aan het werk om het huurbeleid vorm te geven. In 2018 willen we het nieuwe huurbeleid samenbrengen met de ‘routekaart energieneutraal 2040’. Die routekaart geeft antwoord op de vraag in hoeverre en op welke manier we op weg gaan naar een energieneutrale woningvoorraad in 2040.

Klanttevredenheid stijgt

We vroegen onze huurders ook in 2017 door middel van een klanttevredenheidsonderzoek en enquêtes naar hun ervaringen over onze dienstverlening. Zij gaven ons een 7,5 en dat is een prachtig resultaat. Dat smaakt naar meer. We gaan in 2018 verder met verbeteracties die zullen bijdragen aan een hogere klanttevredenheid door onze huurders in 2018. Op weg naar de 8!

Nieuwbouwprojecten opgeleverd en opgestart

Ons nieuwbouwprogramma is goed op stoom. We hebben diverse projecten onder handen. In 2017 konden huurders hun intrek nemen in 10 gloednieuwe levensloopbestendige NOM-woningen aan de Kruisakkers in Annen, 10 levensloopbestendige NOM-woningen aan de Heerdelaan Zuidlaren en 6 gezinswoningen, ook aan de Heerdelaan in Zuidlaren.

Fonds Klein Onderhoud verbeterd

Als onderdeel om de dienstverlening te verbeteren, hielden we het Fonds Klein Onderhoud tegen het licht. Deze dienst biedt huurders de gelegenheid om tegen een vergoeding het onderhoud waar men zelf verantwoordelijk voor is, door Woonborg te laten doen. In 2018 gaat het in verbeterde vorm als ‘reparatieabonnement’ door met een beter pakket voor een lagere prijs. En daar zijn we trots op! Met name onze oudere huurders hebben veel behoefte aan deze dienstverlening.

25% woningbezit heeft van zonnepanelen

Trots zijn we ook op de resultaten die we haalden bij het verbeteren van onze woningen. Eind 2017 was 25% van onze woningen voorzien van zonnepanelen. 900 woningen en drie woongebouwen kregen zonnepaneelinstallaties. En dat zonder huurverhoging. We streefden met onze actie ‘1.100 woningen zonne-energie’ twee doelen na: huurders leveren een bijdrage aan het terugdringen van CO2 uitstoot en woonlasten worden verlaagd. De zonnepaneelinstallaties plaatsten we op grondgebonden woningen die al redelijk goed geïsoleerd waren. De woningen worden zo voornamelijk van label C naar label B gebracht.

Werken aan ondernemingsplan

In 2017 gingen we aan de gang met het herijken van ons ondernemingsplan. Het is een plan dat vanuit medewerkers is opgesteld en met de input van huurders is verrijkt. Woonborg maakt geen grote koerswijziging, we bestendigen onze focus op wonen voor mensen met een laag inkomen die niet zelfstandig in het wonen kunnen voorzien.

Incassopercentage daalt

Een andere mijlpaal was dat het incassopercentage verder daalde. Dat vinden wij een heel belangrijk resultaat. Bij het ontstaan van een huurachterstand nemen we in een vroegtijdig stadium contact op met een huurder, en dragen we indien noodzakelijk actief bij in de begeleiding richting een hulpverlenende instantie om financiële stabiliteit te creëren. Wij geloven dat een stabiele financiële situatie een solide fundament is waarop het leven van huurders ingericht kan worden, en vinden het bij onze verantwoordelijkheid als sociale verhuurder passen om daar een actieve rol in te spelen.

Inspelen op ontwikkelingen

En tot slot zijn we druk doende geweest om ons ‘eigen huis’ op orde te krijgen op het gebied van  informatisering en automatisering. We maakten een uitgebreide analyse, stelden een ICT-projectenoverzicht op en brachten een aantal projecten een stap verder. We bereidden ook een ander belangrijk project voor: de verscherpte wetgeving op het gebied van gegevensbescherming en privacy, de zogenaamde AVG.

1.3. Ondernemingsplan

Update nodig, koers verandert niet

Het ondernemingsplan van Woonborg liep tot en met 2016, tijd voor een nieuwe versie. We wilden dat het nieuwe Ondernemingsplan meer een plan werd van de medewerkers van Woonborg. Ook vonden we het belangrijk dat doelen die we ons stellen, ook daadwerkelijk realiseerbaar zijn.

Gesprekken en workshops

We startten aan het begin van 2017 met een bijeenkomst voor medewerkers om te evalueren en ideeën te verzamelen. Vervolgens organiseerden we workshops voor medewerkers over financiën, identiteit, waarden en workshops voor een huurderpanel. Huurders spraken over de thema’s betaalbaarheid, klanttevredenheid, duurzaamheid en leefbaarheid. De eerste versie van het nieuwe plan bespraken we met OR, medewerkers, MT, AH WOON en RvC.

Nieuwe plan april 2018 klaar

In april 2018 was het nieuwe ondernemingsplan 2018 – 2021 klaar. We gebruiken het als vertrekpunt voor onze afdelingsplannen en (meerjaren)begroting. Ons ondernemingsplan is ook het strategisch kader van Woonborg en geeft richting aan onze doelen op het gebied van onze woningportefeuille, wensportefeuille, onze dienstverlening naar onze klanten en de bedrijfsvoering.

1.4. Vooruitblik

Beoordelingskader externe toezichthouders

Voor het waarborgen van de beschikbaarheid van faciliteiten voor (her)financiering moeten we (blijven) voldoen aan de vereiste ratio’s van de toezichthouders Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De uitkomst van de ratio’s is voor WSW en Aw een onderdeel van het beoordelingskader. Op grond van deze kengetallen voldoen we aan de huidig geldende financiële normen in de sector.

Begin 2018 hebben WSW en Aw een gezamenlijk beoordelingskader gepresenteerd. Nieuw daarin is dat ‘beleidswaarde’ de huidige ‘bedrijfswaarde’ gaat vervangen. De beleidswaarde is de basis voor de nog vast te stellen vermogensratio’s loan to value (LtV) en solvabiliteit. Het is op het moment waarop we dit jaarverslag schrijven nog niet bekend wanneer de wijziging ingevoerd wordt. Om mogelijke verrassingen te voorkomen houden we ontwikkelingen nauwlettend in de gaten en onderzoeken we tijdig welke impact de wijzigingen hebben op de situatie van Woonborg. De financiering is belangrijk omdat we geld lenen om onze investeringen in woningverbetering of nieuwbouw te kunnen betalen. 

Financiën

We hebben in 2017 onze lijn van een doelmatige en efficiënte bedrijfsvoering voortgezet. Onze volkshuisvestelijke inzet is gericht op betaalbaarheid van de huren en het energiezuiniger maken van ons bezit. In 2016 en 2017 heeft het merendeel van onze huurders geen huurverhoging gehad.

We kijken steeds kritisch naar het rendement van onze investeringen. Hoe rendabeler onze investeringen zijn, hoe groter onze investeringsruimte en rentabiliteit is. Op die manier blijven we financieel solide en is de continuïteit van Woonborg op de langere termijn gewaarborgd. We willen betaalbare sociale huurwoningen bieden, ook op de langere termijn. Immers, ook de komende jaren blijft er behoefte aan sociale huurwoningen in ons werkgebied.

1.5. Over Woonborg

Woonborg is een toegelaten instelling voor de volkshuisvesting. Dit betekent dat vrijwel al onze huurwoningen een huurprijs hebben onder de huurtoeslaggrens. Daarmee houden we het wonen betaalbaar voor mensen met een laag inkomen. We verhuren bijna 5.000 woningen, kamers, parkeerplaatsen, garages en bedrijfsruimten. We richten ons op Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB).  We zijn actief in de gemeenten Aa en Hunze, Haren, Noordenveld en Tynaarlo. We richten ons bij investeringen op de zes grote kernen in dat werkgebied: Annen, Haren, Peize, Roden, Vries en Zuidlaren. 

Heldere koers

We zijn een compacte organisatie en staan er financieel goed voor. Maar we moeten de komende jaren ook zeer veel investeren. Daarom zijn we scherp op wat we wel en niet uitgeven. Onze koers is helder. We zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen en we sturen daarnaast op kwaliteit. Dat gaat niet alleen om het geschikt maken van onze (nieuwbouw)woningen voor de huishoudens van de toekomst, maar ook om het verduurzamen van de huidige woningen. Op dat gebied horen we in Noord-Nederland bij de koplopers.

6 doelen

We concentreren ons op de volgende doelen en hebben die centraal gezet in ons ondernemingsplan 2018 - 2021. 

  1. Betaalbare woningen
  2. Voldoende en goede huizen
  3. Zuinig met energie
  4. Steeds betere dienstverlening
  5. Prettige woonomgeving
  6. Financieel gezond en gezonde bedrijfsvoering

Breed en relevant netwerk

We hebben een breed en relevant netwerk met gemeenten, sociale wijkteams, ketenpartners, collega-corporaties en samenwerkingspartners. Dit zijn samenwerkingsverbanden en projecten waarbinnen we betrokken zijn of een rol vervullen:

  • Drentse Energiedeal, Expeditie naar Energieneutraal wonen in Drenthe in 2040
  • Drenthe Huurt, met 8 Drenthe woningcorporaties
  • Samenwerkende collega-corporaties in aardbevingsgebied (C14)
  • Kenniscentra Hanzehogeschool Groningen

Woonborg is aangesloten bij Aedes en de Regionale Geschillencommissie Groningen en Drenthe, alle commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).