Jaarrekening

5.1. Balans

Balans per 31 december

Balans per 31 december
(na voorgestelde resultaatbestemming, bedragen x € 1.000) Ref. 2018 2017
VASTE ACTIVA      
Materiële vaste activa      
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 5.10.1 2.427 2.035
       
Vastgoedbeleggingen 5.10.2    
DAEB vastgoed in exploitatie 5.10.2.1 489.666 453.987
Niet -DAEB vastgoed in exploitatie 5.10.2.1 3.558 3.458
Totaal in exploitatie   493.224 457.445
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 5.10.3 747 3.080
    493.971 460.525
       
Financiële vaste activa 5.10.4    
Latente belastingvorderingen 5.10.4.1 1.156 1.321
Overige vorderingen 5.10.4.2 1 1
    1.157 1.322
       
Som der vaste activa   497.555 463.882
       
       
VLOTTENDE ACTIVA      
Voorraden 5.10.5    
Vastgoed bestemd voor de verkoop   961 1.004
Overige voorraden   70 75
    1.031 1.079
       
Vorderingen 5.10.6    
Huurdebiteuren 5.10.6.1 63 116
Overige vorderingen en overlopende activa   35 69
    98 185
       
Liquide middelen 5.10.7 8.422 7.328
       
Som der vlottende activa   9.551 8.592
       
TOTAAL ACTIVA   507.106  472.474 

(na voorgestelde resultaatbestemming, bedragen x € 1.000) Ref. 2018 2017
EIGENVERMOGEN 5.10.8    
Herwaarderingsreserve 5.10.8.1 216.452 191.889
Overige reserves 5.10.8.2 163.047 156.710
    379.499 348.599
       
VOORZIENINGEN 5.10.9    
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.10.9.1 3.847 1.945
Overige voorzieningen 5.10.9.2 286 117
    4.133 2.062
       
LANGLOPENDE SCHULDEN 5.10.10    
Schulden/leningen overheid 5.10.10.1 5 6
Schulden/leningen kredietinstellingen 5.10.10.2 110.748 107.356
    110.753 107.362
       
KORTLOPENDE SCHULDEN 5.10.11    
Schulden aan overheid   426 177
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden   5.609 5.767
Schulden aan leveranciers   2.146 3.942
Belastingen en premies sociale verzekeringen   1.508 1.562
Overlopende passiva 5.10.11.1 3.032 3.003
    12.721 14.451
       
TOTAAL PASSIVA   507.106 472.474
       
       

5.2. Winst-en-verliesrekening

(bedragen x € 1.000) Ref. 2018 2017
       
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille      
Huuropbrengsten 5.11.1 28.762 28.458
Opbrengsten servicecontracten 5.11.2 1.033 1.033
Lasten servicecontracten 5.11.3 ‑1.366 ‑1.330
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 5.11.4 ‑893 ‑673
Lasten onderhoudsactiviteiten 5.11.5 ‑6.478 ‑6.569
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 5.11.6 ‑6.071 ‑5.123
    14.987 15.796
       
       
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling      
Omzet vastgoed in ontwikkeling 5.11.7 0 0
    0 0
       
       
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille      
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 5.11.8 3.881 3.989
Toegerekende organisatiekosten 5.11.9 ‑169 ‑171
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 5.11.10 ‑2.201 ‑2.381
    1.511 1.437
       
       
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille      
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille/afwaardering vastgoed 5.11.11 ‑8.104 ‑6.679
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 5.11.12 32.819 26.705
    24.715 20.026
       
       
Overige organisatiekosten 5.11.13 ‑3.488 ‑2.719
       
Leefbaarheid 5.11.14 ‑425 ‑366
       
Saldo financiële baten en lasten      
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 5.11.15 196 196
Rentelasten en soortgelijke kosten 5.11.16 ‑3.687 ‑3.784
    ‑3.491 ‑3.588
       
Resultaat voor belastingen   33.809 30.586
       
Belastingen 5.11.17 ‑2.909 ‑1.319
       
Resultaat na belastingen   30.900 29.267

5.3. Kasstroomoverzicht

(directe methode: x € 1.000) 2018   2017  
         
Operationele activiteiten        
Huren 28.794   28.426  
Vergoedingen 1.030   1.053  
Overige bedrijfsontvangsten 195   165  
Renteontvangsten 3   4  
Saldo ingaande kasstromen   30.022   29.648
         
Personeelsuitgaven ‑3.341   ‑2.950  
Onderhoudsuitgaven ‑5.238   ‑5.482  
Overige bedrijfsuitgaven ‑5.514   ‑5.200  
Rente uitgaven ‑4.054   ‑3.465  
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat ‑348   ‑24  
Verhuurderheffing ‑3.668   ‑3.227  
Leefbaarheid externe uitgaven niet ‑21   ‑14  
investering gebonden        
Vennootschapsbelasting ‑2.351   0  
Saldo uitgaande kasstromen   ‑24.535   ‑20.362
         
Kasstroom uit operationele activiteiten   5.487   9.286
         
(Des)Investeringsactiviteiten        
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- 3.881   4.118  
en niet woongelegenheden        
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en 0   0  
niet woongelegenheden        
Verkoopontvangsten grond 0   1.001  
Tussentelling ingaande kasstromen MVA   3.881   5.119
         
Nieuwbouw huur, woon- en niet ‑4.013   ‑8.531  
woongelegenheden        
Woningverbetering huur, woon- en niet ‑6.546   ‑8.547  
woongelegenheden        
Sloopuitgaven woon- en niet ‑171   ‑295  
woongelegenheden        
Aankoop grond 0   ‑176  
Investeringen overig ‑430   ‑61  
Externe kosten bij verkoop ‑84   ‑90  
Tussentelling uitgaande kasstromen MVA   ‑11.244   ‑17.700
         
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten   ‑7.362   ‑12.582
         
Financieringsactiviteiten        
Nieuwe door WSW geborgde leningen 13.000   16.800  
Tusentelling ingaande kasstromen   13.000   16.800
         
Aflossing door WSW geborgde leningen ‑10.031   ‑10.473  
Tussenteling uitgaande kasstromen   ‑10.031   ‑10.473
         
Kasstroom uit financieringsactiviteiten   2.969   6.327
         
Mutatie liquide middelen   1.094   3.031
         
         
Liquide middelen per 01-01 7.328   4.297  
Liquide middelen per 31-12 8.422   7.328  
Mutatie liquide middelen   1.094   3.031

5.4. Algemene toelichting

5.4.1 Algemeen

Woonborg is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Aa en Hunze, Assen, Groningen, Grootegast, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Marum, Midden- Drenthe, Noordenveld, Slochteren, Zuidhorn en Tynaarlo en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. Woonborg is actief in de gemeenten Aa en Hunze, Haren, Noordenveld en Tynaarlo. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Tynaarlosestraat 1 te Vries en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 04031749. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

5.4.2 Stelselwijzigingen

In de jaarrekening 2018 is een stelselwijziging toegepast. Als gevolg van aanscherping van de verslaggevingsregels is de toerekening van enkele kosten en opbrengsten (kostenverdeelstaat) veranderd. De bedragen over het boekjaar 2017 zijn aangepast. De herverdeling heeft geen gevolgen voor het resultaat en ook niet voor de balanscijfers. Aan de kostenverdeelstaat 2018 zijn drie nieuwe activiteiten toegevoegd: overige organisatiekosten, leefbaarheid en kosten overige activiteiten. Hierdoor treedt een verschuiving op in de Winst & Verliesrekening. Voor de stelselwijziging vielen deze kosten onder netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille. 

Tot en met 2017 is de aanzuivering “voorziening dubieuze debiteuren” verantwoord onder de beheerkosten. Met ingang van 2018 worden ze, zoals voorgeschreven door het Aw, verantwoord onder de huren. De cijfers voor 2017 zijn dienovereenkomstig aangepast.

De impact van voornoemde wijzigingen op 2017 laat onderstaande tabel zien.
 

Winst & verliesrekening (functioneel) 2017

(bedragen x € 1.000)

Winst & verliesrekening (functioneel) 2017
  Na stelselwijziging Voor stelselwijziging Verschil Totaal
Huuropbrengsten 28.458 28.483 ‑25
Opbrengsten servicecontracten 1.033 1.033 0
Lasten servicecontracten ‑1.330 ‑1.329 ‑1
Lasten verhuur en beheeractiviteiten ‑673 ‑1.704 1.031
Lasten onderhoudsactiviteiten ‑6.569 ‑8.539 1.970
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit ‑5.123 ‑5.201 78
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 15.796 12.743 3.053
       
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 0 0
       
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.989 3.990 ‑1
Toegerekende organisatiekosten ‑171 ‑187 16
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑2.381 ‑2.381 0
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.437 1.422 15
       
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille/afwaardering vastgoed ‑6.679 ‑6.678 ‑1
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 26.705 26.705 0
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 0 0 0
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 20.026 20.027 ‑1
       
Overige organisatiekosten ‑2.719 0 ‑2.719
       
Leefbaarheid ‑366 ‑16 ‑350
       
Opbrengst van vorderingen die tot de financiële vaste activa behoren en van effecten 0 0 0
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 196 231 ‑35
Rentelasten en soortgelijke kosten ‑3.784 ‑3.821 37
Saldo financiële baten en lasten ‑3.588 ‑3.590 2
       
Resultaat voor belastingen 30.586 30.586 0
       
Belastingen ‑1.319 ‑1.319 0
       
Resultaat na belastingen 29.267 29.267 0

5.4.3 Schattingswijzigingen

In de jaarrekening 2018 is geen sprake van schattingswijzigingen.

5.4.4 Presentatiewijzigingen

Voor de presentatiewijzigingen wordt verwezen naar de paragraaf inzake stelselwijzigingen.

5.4.5 Oordelen en schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Woonborg zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 5 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

5.4.6 Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonborg en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Medewerkers van Woonborg bekleden  in 2018  bestuursfuncties bij de volgende Verenigingen van Eigenaren waarvoor veelal ook administratieve of technische werkzaamheden worden verricht:

  1. Zetstee in Annen 
  2. Mellenssteeg in Haren 
  3. Zonnehof in Peize 
  4. Wevershof in Roden 
  5. Eikenhof in Vries 
  6. Noorderkroon in Roden
  7. Plan Berkenbos in Zuidlaren 
  8. Anjerplein in Haren
  9. Stationsweg in Zuidlaren

In 2018 zijn voorbereidingen getroffen om het beheer van de VvE’s vanaf 1 januari 2019 over te dragen naar een externe beheerder. Hiermee handelt Woonborg in de geest van de Woningwet 2015.
Vanaf 1 januari 2019 zijn medewerkers van Woonborg uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel waar het de VvE’s betreft van Zetstee, Mellenssteeg, Zonnehof, Wevershof en Eikenhof. In plaats daarvan staat Stichting Woonborg als entiteit bij de Kamer van Koophandel ingeschreven bij deze VvE’s. 
Wat betreft Noorderkroon is er nog één andere eigenaar waarmee een gesprek gaande is om het appartementsrecht aan te kopen, zodat de VvE vanuit rechtswege eindigt. 

5.5. Algemeen en grondslagen voor de waardering van activa en passiva

5.5.1 Algemeen

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2017, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2017, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2017) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT').Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings¬prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en- verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

5.5.2 Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van toegepaste stelselwijzigingen  zoals opgenomen in paragraaf 5.4.2.

5.5.3 Materiële vaste activa

​​​​5.5.3.1 Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats in zoals beschreven in paragraaf 5.6.3.8. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van verbeteronderhoud en overige na-investeringen
Woonborg verwerkt de kosten van verbeteronderhoud en overige na-investeringen aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde, indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

5.5.3.2 DAEB vastgoed in exploitatie & niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Typering
DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst, geliberaliseerde woningen die per balansdatum een huurprijs kennen lager dan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Kwalificatie
Woonborg richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met in acht neming van haar taak als sociale huisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Woonborg waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018). Om de basisversie toe te kunnen passen heeft Woonborg een analyse gemaakt van haar bezit en hierbij vastgesteld dat het type en de samenstelling van het bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die de basisversie voorschrijft. Dientengevolge heeft Woonborg geconcludeerd dat de toepassing van de basisversie leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening, volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.

Woonborg past voor de volgende categorieën bezit de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe:

  • Bedrijfsmatig onroerend goed;
  • Maatschappelijk onroerend goed in gemeente Haren;
  • Het a-typisch woning vastgoed, te weten:
    • Verzakte woningen in Roden;
    • Woningbezit in aardbevingsgebied.

Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Woonborg maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

  1. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
  2. Binnen de toepassing van de basisversie is het niet mogelijk om vrijheidsgraden te gebruiken. Dit betekent dat de parameters zoals deze opgenomen zijn in het handboek integraal gevolgd zijn.
  3. Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktwaarde in verhuurde staat op complexniveau wordt bepaald maar waarbij op portefeuille niveau (totaal van alle complexen) de waardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening volgens het verslaggevingsstelsel moet geven;
  4. In overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen is er geen taxateur betrokken geweest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat. Een uitzondering hierop betreft het Bedrijfsonroerend Goed dat kwalificeert als Niet DAEB en het bezit in de gemeente Haren dat onder het aardbeving risicogebied met een laag aandeel woningen met schade en de verzakte woningen in Roden.
  5. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).
  6. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
  7. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ voor zover het gaat om herwaarderingen en waardeverminderingen berekend per 31 december. Mutaties in de marktwaarde in verhuurde als gevolg van verbeterinvesteringen of na-investeringen worden verwerkt via de “overige waardeveranderingen”.

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; door exploiteren en uitponden. Bij door exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

  • Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
  • Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
  • Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
  • Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Woonborg heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 de voor de basisversie voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste zijn:

Parameters 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Prijsinflatie 1,60% 2,50% 2,30% 2,20% 2,00%
Looninflatie 2,00% 2,90% 2,80% 2,70% 2,50%
Bouwkostenstijging 5,60% 5,90% 2,80% 2,70% 2,50%
Leegwaardestijging prov. Groningen 7,80% 4,90% 2,00% 2,00% 2,00%
Leegwaardestijging prov. Drenthe 6,40% 4,20% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per vhe 2018 2017
EGW € 580 - € 1.044 € 658 - € 988
MGW € 626 - € 1.091 € 647 - € 993
Zorgeenheid (extr. muraal) € 508 - € 973 € 633 - € 962

Mutatieonderhoud per vhe 2018 2017
EGW € 883  € 836 
MGW € 663  € 628 
Zorgeenheid (extra muraal) € 663  € 628 

Beheerkosten per vhe 2018 2017
EGW € 436  € 427 
MGW € 428  € 420 
Zorgeenheid (extra muraal) € 395  € 387 
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ): 0,11-0,17% 0,12-0,16%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ): 0,12% 0,13%

Verhuurderheffing 2019 2020/2021 2022 2023 e.v.
% van de WOZ 0,561% 0,592% 0,593% 0,567%

Huurderving 2018 2017
% van de huursom 1,00% 1,00%
Mutatieleegstand DAEB 0 maanden 0 maanden
Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden 3 maanden
Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,50% 1,60%
Disconteringsvoet 6,86-7,92% 7,31-8,11%

Huurstijging 2019 2020 2021 2022 e.v.
Boven prijsinflatie voorgaand jaar, zelfstandige eenheden 1,00% 1,20% 1,30% 0,50%
Boven prijsinflatie voorgaand jaar, onzelfstandige eenheden 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Woonborg heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie voor het bedrijfsonroerend goed (BOG) heeft Woonborg de voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Woonborg opereert.

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed en ZOG: 2018 2017
Instandhoudingsonderhoud per m² bvo BOG € 6,53  € 5,10 
Instandhoudingsonderhoud per m² bvo MOG € 6,55  € 5,10 
Instandhoudingsonderhoud per m² bvo ZOG € 8,60  € 8,15 
Mutatieonderhoud per m² bvo BOG € 10,89  € 10,20 
Mutatieonderhoud per m² bvo MOG € 10,80  € 10,20 
Mutatieonderhoud per m² bvo ZOG € 10,80  € 10,20 
Beheerkosten % van de markthuur – BOG 3% 3%
Beheerkosten % van de markthuur – MOG 2% 2%
Beheerkosten % van de markthuur – ZOG 2,5% 2,5%
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) BOG en MOG 0,12-0,26% 0,12-0,24%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten excl. OZB BOG en MOG (% de WOZ) 0,13% 0,13%
Belastingen en verzekeringen ZOG 0,36% 0,37%
Disconteringsvoet 9,07-9,77% 8,73-10,15%

Impact hantering vrijheidsgraden Niet DAEB vastgoed
Markthuur:
Bij de getaxeerde objecten is een markthuur ingerekend die passend is bij het type object, daarbij is gebruik gemaakt van referentieobjecten. De markthuur ligt tussen de € 95-191 per m2 VVO.
Deze ligt 1,6% hoger dan inflatie voor jaar 1 tot 2% hoger in jaar 6.

Mutatiekans:
Er wordt niet gewerkt met een mutatiekans maar met contractduur. Als een einddatum ontbreekt wordt er uitgegaan van een contractduur van 5 kalenderjaren.

Disconteringsvoet:
De disconteringsvoet is marktconform toegepast.

Exit Yield:
De exit yield is onderbouwd per taxatiecomplex.

De invulling van deze vrijheidsgraden is door de externe taxateur beoordeeld op aannemelijkheid. Gehanteerde werkwijze taxaties:

In het boekjaar 2017 is de volledige portefeuille vastgoed in exploitatie – bedrijfsonroerend goed (BOG) door een externe onafhankelijke taxateur gevalideerd door middel van gevel/zichttaxatie. De twee daarop volgende jaren zal volstaan worden met een taxatie-update over deze portefeuille.

Herwaardering
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het (positieve) verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering).

Als gevolg van het toepassen van de basisversie, waarmee een marktwaarde op portefeuille niveau wordt nagestreefd, zit er een onnauwkeurigheid in de bepaling van de herwaarderingsreserve op complexniveau. Deze onnauwkeurigheid is inherent aan de toepassing van de basisversie. Dit leidt niet tot een hoger of lager vermogen maar ziet enkel toe op de allocatie binnen het vermogen (hogere herwaarderingsreserve leidt tot lagere overige reserves en vice versa).

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Hiervan uitgezonderd zijn na-investeringen nieuwbouw en verbeterinvesteringen, die onder de overige waardeveranderingen worden verantwoord.

Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde
In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In 2018 alsmede recent in 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen en doet de beleidswaarde haar intrede. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonborg en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid.

Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woonborg. De nettocontantewaardeberekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Hiermee wordt inzicht gegeven in de verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van Woonborg. Om tot de beleidswaarde te komen worden uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat de volgende vier afslagen gehanteerd:

  1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt bovendien in het geheel geen rekening gehouden met verkopen.
  2. De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. Woonborg hanteert in haar beleid een streefhuur van 63 tot 72% van de maximaal redelijke huur.
  3. De componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud  en planmatig onderhoud zijn vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). Woonborg gaat uit van een gemiddelde onderhoudslast van € 1.568 per verhuureenheid (voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is gemiddelde € 961 per verhuureenheid in gerekend).
  4. De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode. Woonborg gaat uit van gemiddelde beheerlasten van € 549 per verhuureenheid (voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is gemiddelde € 771 per verhuureenheid in gerekend).

De beleidswaarde van de BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de beleidsuitgangspunten. Bij het bepalen van de beleidswaarde zijn de volgende voor Woonborg specifieke uitgangspunten en veronderstellingen gehanteerd:

Streefhuur in % van de maximaal redelijke huur 63% - 72%
Onderhoudsnorm per VHE € 1.568 
Beheerlasten per VHE € 549 
Verhuurderheffing € 234 
Disconteringsvoet 7,20%

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Woonborg heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Voor de beleidswaarde zijn overeenkomstig RJ 645 in de jaarrekening 2018 geen vergelijkende cijfers opgenomen.

5.5.3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten).

Tijdens de bouw wordt rente toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

5.5.4 Financiële vaste activa

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,15% (2,36% na VPB effect) (2017: 3,45% na VPB 2,59%).

5.5.5 Voorraden

​​​​​​​5.5.5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 5.6.3.8 toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

​​​​​​​​​​​​​​5.5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

​​​​​​​​​​​​​​5.5.5.3 Voorraden
​​​​​​​De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO- methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

5.5.6 Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.5.7 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

5.5.8 Herwaarderingsreserve

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en aangepast voor de cumulatieve afschrijvingen en Onrendabele Top (ORT) voorzieningen.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Daar de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.

5.5.9 Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

5.5.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

5.5.9.2 Voorziening pensioenen
Woonborg heeft één pensioenregeling. Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.

Woonborg heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. De hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonborg betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Op 31 december 2018  is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 110% (31-12-2017: 113%). Woonborg heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basispremies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonborg. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn.
Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

5.5.9.3 Overige voorzieningen
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Woonborg onderkent de volgende overige voorzieningen:

  • Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor het contant maken is 3,15% (2017: 3,43%) genomen.
  • Loopbaanontwikkelingsbudget. Deze voorziening is voor het eerst in 2018 volledig gevormd, op basis van de vigerende CAO Woondiensten.

5.5.10 Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen.
Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

5.5.11 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Woonborg maakt gebruik van rentederivaten. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Woonborg een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.
 
Woonborg past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Woonborg gedocumenteerd. Woonborg stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Woonborg derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

5.6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

5.6.1 Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Woonborg naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Woonborg. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

5.6.2 Bedrijfsopbrengsten

5.6.2.1 Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

5.6.2.2 Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.
De regels voor de huurverhoging in 2018 zijn door het ministerie van Binnenlandse Zaken gepubliceerd. De inflatie over 2017 bedraagt 1,4%. Dat betekent de volgende maximale huurverhoging per inkomenscategorie (inkomensjaar 2016) van toepassing was voor de huurverhoging per 1 juli 2018:

  • 3,9% (inflatie + 2,5%) voor huishoudens met een inkomen tot en met € 41.056;
  • 5,4% (inflatie + 4%) voor huishoudens met een inkomen boven € 41.056.

De jaarlijkse huurverhoging over 2018 is gemiddeld 1,29% (2017: 0,37%).

5.6.2.3 Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

5.6.2.4 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen

  • gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
  • verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De kosten die toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de toegerekende organisatiekosten.

5.6.3 Bedrijfslasten

5.6.3.1 Lastenverantwoording algemeen
Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekenen kosten. Woonborg hanteert de volgende verdeelsleutels voor de toerekening van indirecte kosten:

  2018 2017
Verhuur en beheeractiviteiten 14,28% 13,02%
Beheerkosten onderhoud 24,83% 25,83%
Beheerkosten verkopen 1,26% 1,36%
Leefbaarheid 6,60% 6,83%
Kosten overige activiteiten 1,14% 1,31%
Overige organisatiekosten 51,89% 51,65%

De toegerekende fte’s naar verschillende activiteiten bepalen de procentuele verdeling van de kosten zoals salarissen, overige bedrijfkosten (huisvesting, algemene kosten, overige personeelskosten) en afschrijvingen ten diensten van exploitatie. Deze kosten zijn in 2018 € 1,1 mln. hoger dan in 2017. De wijziging in fte’s in 2018 zorgt voor de lichte wijziging in de procentuele verdeling tussen de activiteiten. De nieuwe kostenverdeelstaat, conform Aw richtlijnen, heeft ertoe geleidt dat 60% van de kosten naar de nieuwe activiteiten gaat: namelijk overige organisatiekosten (52%), leefbaarheid (7%) en kosten overige activiteiten (1%). Gezien dat het een stelselwijziging betreft is de verdeelsleutel van 2017 dienovereenkomstig aangepast.

5.6.3.2 Afschrijvingen materiële vaste activa
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De materiële vaste activa worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op marktwaarde verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de overige organisatiekosten.

Afschrijvingen worden via de verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.
 
5.6.3.3 Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan groot onderhoud) verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten van verbeteronderhoud omdat ze niet aan de activeringscriteria voldoen.

5.6.3.4 Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

5.6.3.5 Pensioenlasten
Woonborg heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.

5.6.3.6 Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonborg, niet zijnde investeringen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

5.6.3.7 Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

5.6.3.8 Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

5.6.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

5.6.4.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

5.6.4.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op actuele waarde geactiveerde activa.

5.6.4.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.

5.6.5 Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Woonborg integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

5.7. Financiële instrumenten en risicobeheersing

Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan, na voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Binnen het treasurybeleid van Woonborg dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financierings-positie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Woonborg zich conform haar treasurystatuut onverkort houdt aan de "Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting". Woonborg is na 1 augustus 2013 geen nieuwe derivaten aangegaan.

De marktwaarde van de derivatenportefeuille is te allen tijde inzichtelijk te maken. Voor lopende derivaten wordt ten behoeve van het treasury overleg (drie maal per jaar) een treasury- en derivatenrapportage opgesteld, waarin minimaal de volgende zaken aan de orde komen:

  • De marktwaarde per tegenpartij;
  • De kredietbeoordeling van de tegenpartij waarmee derivatentransacties lopen;
  • Het liquiditeitsscenario bij 1% en 2% rentedaling.

Prijsrisico
Woonborg loopt geen prijsrisico.

Valutarisico
Woonborg is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico
Woonborg loopt geen renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonborg risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonborg renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Woonborg een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.

Kredietrisico
Woonborg heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten, vorderingen en effecten. Woonborg maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Woonborg loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

(bedragen x € 1.000) 2018
Banktegoeden 8.422
Kredietlimiet 2.300
Lopende investeringsverplichtingen 7.693
Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 5.000
Teruggestort op leningen met variabele hoofdsom 4.000
Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2017/2018-2018/2019) 12.097

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Woonborg zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Woonborg gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored.

Daarnaast loopt Woonborg liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Woonborg heeft met een aantal van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Zowel bij  een daling van 100 basispunten als van 200 basispunten van de marktrente hoeft Woonborg geen additioneel aan onderpand te storten. 

Beschikbaarheidsrisico
De maatregelen rondom de verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (inmiddels Autoriteit Wonen) leiden tot een significant effect op de operationele kasstroom van woningcorporaties.

Woonborg heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Woonborg voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd.
 
Woonborg hanteert het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Woonborg heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit.

In de jaren 2015 tot en met 2018  is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Woonborg ook in 2019 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

Interne organisatie
Woonborg kent een onafhankelijke treasurycommissie. Deze bestaat uit de bestuurder, de manager financiën & ondersteuning en de medewerker planning en control. De treasurycommissie laat zich bijstaan door een onafhankelijk treasury-adviesbureau. De onafhankelijk controller toetst de treasury activiteiten.

De treasurycommissie werkt volgens kaders die vastliggen in het treasurystatuut. Het treasurystatuut is in 2016 aangepast vanwege de beleidsregels "beleggen". In het kader van voorschriften in de Woningwet is het treasurystatuut in 2017 wederom aangepast. Door de inwerkingtreding van de Veegwet per 1 juli 2017, is een aantal wijzigingen doorgevoerd in het treasurystatuut 2018 en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De treasurycommissie stelt een treasuryjaarplan op, dat eveneens door de Raad van Commissarissen wordt goedgekeurd. In het treasuryjaarplan zijn de te verwachten transacties met betrekking tot leningen en derivaten opgenomen. Periodiek, minimaal drie keer per jaar, monitort de treasurycommissie de werkelijke ontwikkelingen. Transactievoorstellen voor (her)financieringen worden in de treasurycommissie besproken, alvorens ze door de bestuurder worden goedgekeurd. Voorstellen voor transacties die buiten het bereik van het treasuryjaarplan vallen worden vooraf goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.

Woonborg borgt de onafhankelijkheid van de leden van de treasurycommissie door het van kracht zijnde integriteitsbeleid. Dit houdt onder meer in dat medewerkers voor nevenfuncties/ nevenwerkzaamheden vooraf toestemming dienen te verkrijgen. De onafhankelijkheid van het treasury-adviesbureau wordt jaarlijks getoetst door een externe partij.
 

5.8. Inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het bestuur dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

5.8.1 Waardering vaste activa

5.8.1.1 Vastgoedbeleggingen, marktwaarde in verhuurde staat
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat van het DAEB en niet- DAEB vastgoed in exploitatie zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in paragraaf 5.5.3. De volgende aspecten met een invloed op de uitkomsten van de waardering zijn in een gevoeligheidsanalyse doorgerekend:

  Aanpassing Totale marktwaarde Afwijking marktwaarde Effect op de marktwaarde verhuurde staat
Basisscenario *)   € 493.963.494    
         
Huurverhoging 1% € 496.755.649 € 2.792.155 0,57%
  ‑1% € 491.140.428 € ‑2.823.066 ‑0,57%
Leegwaarde 1% € 494.280.922 € 317.428 0,06%
  ‑1% € 493.646.060 € ‑317.434 ‑0,06%
Leegwaarde ontwikkeling 1% € 518.884.053 € 24.920.559 5,05%
  ‑1% € 472.769.019 € ‑21.194.475 ‑4,29%
Mutatiegraad 1% € 505.860.092 € 11.896.598 2,41%
  ‑1% € 483.791.956 € ‑10.171.538 ‑2,06%
Disconteringsvoet 1% € 455.393.648 € ‑38.569.846 ‑7,81%
  ‑1% € 540.890.137 € 46.926.643 9,50%

*) de marktwaarde per 31-12-2018 is inclusief 5 leegstaande woningen die ter verkoop zijn aangeboden. Deze woningen zijn op de balans als voorraad opgenomen tegen een marktwaarde van € 740.000.

Verhuurderheffing
De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren, en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woonborg heeft hiervoor de parameters vanuit het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde gevolgd.

5.8.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve uitvoeringsbesluit en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
 
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

5.8.2 Verwerking fiscaliteit

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Woonborg een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld. 

De belangrijkste standpunten van de vennootschapsbelasting betreffen:

  • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
  • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
  • De afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ waarde met 30%.

Woonborg volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.
 

5.9. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

5.10. Toelichting op de balans

(voor zover niet anders vermeld luiden alle bedragen in deze toelichting x € 1.000)

ACTIVA

5.10.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

5.10.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
  2018 2017
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.427 2.035
  2.427 2.035

De mutaties in de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

  Gebouwen en terreinen Transport middelen Overige activa Totaal
         
Stand 1-1        
Verkrijgingsprijzen 3.518  392  1.140  5.050 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑1.743  ‑177  ‑1.095  ‑3.015 
Boekwaarden 1.775  215  45  2.035 
         
Mutaties boekjaar        
Investeringen 54  489  543 
Desinvesteringen ‑105  ‑27  ‑293  ‑425 
Afschrijvingen ‑84  ‑44  ‑23  ‑151 
Gecumuleerde afschrijvingen desinvesteringen en herclassificatie 105  27  293  425 
  ‑84  10  466  392 
Saldo per 31-12        
Verkrijgingsprijzen 3.413  419  1.336  5.168 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑1.722  ‑194  ‑825  ‑2.741 
Boekwaarden 1.691  225  511  2.427 

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

  • Grond: geen afschrijvingen
  • Opstal: lineair 40 jaar
  • Verbouwingen: lineair 10 jaar
  • Inventaris: lineair 5 tot 10 jaar
  • Automatisering: lineair 5 jaar
  • Gereedschappen: lineair 10 jaar
  • Transportmiddelen: lineair 5 tot 10 jaar

In ons Ondermemingsplan 2018-2021 hebben we onszelf ten doel gesteld een goed bedrijf te zijn met een gezonde bedrijfsvoering. Hierbij zijn veiligheid, gezond werken en digitaliseren van werkprocessen belangrijke aandachtspunten. In 2018 is daarom geïnvesteerd in ons kantoor. Hierdoor zijn de investering op de overige activa in 2018 gestegen.

Verzekering en zekerheden
Alle onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. De verzekerde waarde en de WOZ-waarde van het kantoorpand per einde boekjaar bedraagt € 3.800.000 respectievelijk € 1.334.000.
 

5.10.2 Vastgoedbeleggingen

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

5.10.2 Vastgoedbeleggingen
    2018 2017
5.10.2.1 DAEB vastgoed in exploitatie 489.666 453.987
5.10.2.1 Niet -DAEB vastgoed in exploitatie 3.558 3.458
  Totaal in exploitatie 493.224 457.445
5.10.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 747 3.080
  Stand per 31 december 493.971 460.525

5.10.2.1 In exploitatie DAEB vastgoed 2018 In exploitatie Niet-DAEB vastgoed 2018
Stand 1-1    
Verkrijgingsprijzen 292.233  3.179 
Herwaarderingen 190.773  715 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑29.019  ‑436 
Boekwaarde per 1 januari 2018 453.987  3.458 
     
Mutaties boekjaar    
Investeringen:    
Investeringen 60 
Desinvesteringen verkoop en overig ‑2.201 
Desinvesteringen sloop ‑1.581 
Mutatie naar voorraad grond/woningen ‑132 
Waarderingen:    
Herwaarderingen hogere marktwaarde 28.795  42 
Waardevermindering ‑1.545  ‑7 
Terugname waardeverandering 5.469  65 
Overboekingen etc.:    
Overboeking historische kostprijs (in ontwik. - in expl. en visa versa) 14.326 
Overboeking waarde verminderingen (in ontwik. - in expl. en visa versa) ‑7.512 
Totaal mutaties 35.679  100 
     
Saldo per 31-12    
Verkrijgingsprijzen 305.392  3.179 
Herwaarderingen 215.117  757 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑30.843  ‑378 
Boekwaarde per 31 december 2018 489.666  3.558 

In de posten DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 4.753 woningen, 38 kamers, 17 gemeenschappelijke ruimten, 16 panden maatschappelijk vastgoed, 11 panden bedrijfsonroerend goed en 100 parkeergelegenheden opgenomen. De waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 674 miljoen (2017: € 643 miljoen).

Toelichting Marktwaarde
Woonborg past voor het volledige bezit de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe. Een uitzondering hierop betreft het bedrijfsonroerend goed dat kwalificeert als niet-DAEB, de verzakte woningen in Roden en al het bezit in de gemeente Haren. Met ingang 2017 valt de gemeente Haren (met uitzondering van de buurten Glimmen en Noordlaren), op grond van het methoderapport “Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld” onder het risicogebied met een laag aandeel woningen met schade.

Conform de daarvoor geldende richtlijnen van het Bedrijfsonroerend Goed (5%-criterium) en bovenstaande rapport, is dit gedeelte van het bezit getaxeerd door een taxateur op basis van de full-versie. Dit betreft een taxatiewaarde van circa € 2,1 miljoen (incl. BOG Haren) respectievelijk circa € 119,3 miljoen (excl. BOG Haren). De taxateur heeft gebruikt gemaakt van de vrijheidsgraden Markthuur, Exit yield, Leegwaarde, Disconteringsvoet en Mutatie- en verkoopkans.
 

Waardeverandering totaal bezit: (bedragen * € 1.000) DAEB Niet DAEB Totaal
Per 31-12-2017 454.595 3.458 458.053
Per 31-12-2018*) 490.406 3.558 493.964
Toename 35.811 100 35.911
       
Gevolgen voorraad mutaties: 1.208 0 1.208
Gevolgen Methodische wijzigingen als gevolg van nieuwe regels in het handboek 2018 en validatie handboek 2017:      
-Aftoppen Markthuur en validatie 304 13 317
-Overdrachtskosten eindwaarde ‑1.940 ‑3 ‑1.943
-Leegstand en achterstallig onderhoud ‑275 0 ‑275
-Disconteringsvoet na validatie ‑14.898 ‑36 ‑14.934
-Overig 200 0 200
  ‑16.609 ‑26 ‑16.635
       
Gevolgen Mutatie Objectgegevens:      
-Oppervlakte, type en overige basisgegevens 283 0 283
-Contracthuur en leegstand 3.372 6 3.378
-Maximaal redelijke huur 205 0 205
-WOZ-waarde 7.449 26 7.475
-Achterstallig onderhoud ‑2.224 0 ‑2.224
-Contractgegevens BOG/MOG/ZOG ‑26 ‑29 ‑55
-Complexdefinitie en verkooprestricties 2024 0 2.024
  11.083 3 11.086
       
Gevolgen Mutatie Waarderingsparameters      
-Mutatie- en verkoopkans 3.897 ‑21 3.876
-Macro-economische parameters 3.757 48 3.805
-Disconteringsvoet 10.173 85 10.258
-Leegwaarde/Leegwaardestijging 18.007 14 18.021
-Boveninflatoire huurverhoging en markthuurstijging 6.387 5 6.392
-Instandhoudings- en mutatieonderhoud ‑3.249 ‑13 ‑3.262
-Overig (met name verhuurderheffing) 1.157 5 1.162
  40.129 123 40.252
       
Totale toename totaal bezit 35.811 100 35.911

*) de marktwaarde per 31-12-2018 is inclusief 5 leegstaande woningen die ter verkoop zijn aangeboden. Deze woningen zijn op de balans als voorraad opgenomen tegen een marktwaarde van € 740.000 (2017: € 608.000).

De totale waardestijging bedraagt 7,84%. De stijging van het DAEB bezit bedraagt 7,88% en stijging van het Niet-DAEB bezit bedraagt 2,89%. Voor de sensitiviteitssanalyse verwijzen wij u naar hoofdstuk 5.8.1.1.

Ultimo 2018 bleek dat er in Roden, gemeente Noordenveld, 36 woningen onderhavig waren aan verzakkingen. Dit bezit hebben wij via aparte marktwaardecomplexen ook full laten waarderen. De berekening van de marktwaarde in de basisversie 2017 van deze 36 verzakte woningen bedroeg € 3.728.000. De full waardering 2018 levert een waarde op van € 1.963.000. De impact van deze mutatie is verwerkt als 'achterstallig onderhoud'.

Onderstaande tabel geeft ons woningbezit per 31 december 2018 weer.

Woongelegenheden Waardering Aantal Waarde (in €)
Eengezinswoning (EGW) Full 647 80.801.616
Eengezinswoning (EGW) Basis 2903 282.585.780
Meergezinswoning (MGW) Full 333 38.445.406
Meergezinswoning (MGW) Basis 741 77.323.887
Zorg Extramuraal Full 19 1.514.142
Zorg Extramuraal Basis 108 7.554.717
MOG Full 5 462.861
MOG Basis 25 2.195.135
BOG Full 11 2.072.539
Zorg Intramuraal Basis 43 648.994
Parkeerplaats Basis 61 162.700
Garage Basis 39 195.722
Totaal   4.935 493.963.499

Toelichting Beleidswaarde: sensitiviteitsanalyse
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt ultimo 2018 € 264 miljoen, dit is incl. de 5 leegstaande verkoopwoningen. Voor de toelichting op de beleidswaarde verwijzen wij u naar hoofdstuk 5.5.3.
In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de geformuleerde uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op de beleidswaarde Totale beleidswaarde Mutatie* t.o.v. uitgangspunt Effect op de beleidswaarde
Basiscenario 263.886.572    
Disconteringsvoet 227.242.010 1,0% hoger ‑36.644.562
Disconteringsvoet 314.633.562 1,0% lager 50.746.990
Streefhuur per maand 278.105.966 €25 hoger 14.219.390
Streefhuur per maand 249.287.532 €25 lager ‑14.599.040
Lasten onderhoud per jaar 258.174.890 €100 hoger ‑5.711.682
Lasten beheer per jaar 253.736.583 €100 hoger ‑10.149.989

In de tabel is de negatieve aanpassing van lasten onderhoud danwel lasten beheer niet opgenomen. Deze kent een nagenoeg omgekeerd evenredige uitkomst als de positieve aanpassing.

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, denk aan nadere aanscherping van het begrip onderhoud/verbetering en beheerslasten.

Verzekering en zekerheden
De woningen zijn verzekerd tegen een vaste premie per woning. De polis geeft geen herbouwwaarde aan. Onderverzekering is in de voorwaarden uitgesloten. De overige activa zijn verzekerd tegen aanschaf- cq. voortbrengingskosten.

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
 
Woonborg heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruikgemaakt.
 

5.10.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

De mutaties van vastgoed in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat

5.10.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2018 2017
Stand 1-1    
Verkrijgingsprijzen 15.963  8.776 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑12.883  ‑7.201 
Boekwaarde 3.080  1.575 
     
Mutaties boekjaar    
Investeringen:    
Investeringen 10.476  19.314 
Ontrekking voorziening onrendabele investeringen ‑4.132  ‑7.640 
Waarderingen:    
Afboeking naar grondwaarde projecten in ontwikkeling ‑161  ‑257 
Overige waardeverandering projecten in ontwikkeling ‑1.979  ‑940 
Overboekingen etc.:    
Overboeking naar in exploitatie lagere marktwaarde 7.512  7.376 
Overboekingen voorraad naar in ontwikkeling 277 
Overboeking historische kostprijs (in ontwikkeling - in exploitatie en visa versa) ‑14.326  ‑16.348 
Totaal mutaties ‑2.333  1.505 
     
Saldo per 31-12    
Verkrijgingsprijzen 13.600  15.963 
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen ‑12.853  ‑12.883 
Boekwaarde per 31 december 747  3.080 

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 170.000 (2017: € 192.000) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,15% (2017: 3,43%).

5.10.4 Financiële vaste activa

5.10.4 Financiële vaste activa
    2018 2017
5.10.4.1 Latente belasting vorderingen 1.156 1.321
5.10.4.2 Overige vorderingen 1 1
  Stand per 31 december 1.157 1.322

De financiële vaste activa kunnen als volgt worden gespecificeerd:

5.10.4.1 Latente belastingvorderingen 2018 2017
Stand per 1 januari 1.321 2.532
Mutatie boekjaar ‑165 ‑1.211
Stand per 31 december 1.156 1.321

Specificatie actieve latentie: 2018 2017
- Latentie verliescompensatie 0 0
- Latentie disagio leningen 266 306
- Latentie verkopen 890 1.015
Stand per 31 december  1.156   1.321 

5.10.4.2 Overige vorderingen 2018 2017
Stand per 1 januari 1 1
Mutatie 0 0
Stand per 31 december 1 1

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Van deze latenties heef de post disagio leningen een bedrag van circa € 40.000 met een looptijd korter dan een jaar.

De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 2,36% (2017: 2,59%) en hebben een gemiddelde looptijd van 10 jaar (2017: 11 jaar). De in de toelichting genoemde post heeft betrekking op disagio met betrekking op langlopende leningen en op woningen bestemd voor verkoop in overeenstemming met de intern opgestelde portefeuille strategie (voor de komende 10 jaar). De nominale waarde van de disagio bedraagt circa € 1,3 miljoen. De nominale waarde van de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed (inclusief verkoopvijver) bedraagt circa € 54 miljoen (2017: € 87 miljoen).

5.10.5 Voorraden

5.10.5 Voorraden
  2018 2017
Grondposities ten behoeve van de verkoop 221 396
Vastgoed bestemd voor de verkoop (voormalig huurwoningen) 740 608
  961 1.004
Overige voorraden (materialen) 70 75
Stand per 31 december 1.031 1.079

De voorraad grondposities ultimo 2018 waarvoor geen concrete bouwvoornemens voor eigen exploitatie bestaan, bestaat uit een tweetal percelen. De voorraad grondposities is niet met zekerheden bezwaard. De post te verkopen huurwoningen bestaat uit 5 woningen (2017: 5 woningen).

De overige voorraden betreffen de voorraden materialen ten behoeve van het onderhoud.

5.10.6 Vorderingen

5.10.6 Vorderingen
  2018 2017
Huurdebiteuren 63 116
Overige vorderingen en overlopende activa 35 69
Stand per 31 december 98 185

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

Huurdebiteuren 2018 2017
Huurdebiteuren 361 478
Af: voorziening wegens oninbaarheid ‑298 ‑362
Stand per 31 december 63 116

De voorziening dubieuze debiteuren is bepaald op het totaal van alle bij de deurwaarder in handen gegeven vorderingen. De overige vorderingen en overlopende activa betreffen vooruitbetaalde kosten en rente voor het volgende boekjaar.

5.10.7 Liquide middelen

5.10.7 Liquide middelen
  2018 2017
Bank Nederlandse Gemeenten rekening-courant 4.832 5.239
Rabobank spaarrekening 3.576 2.077
Overige Nederlandse banken 13 10
Kas 1 2
Stand per 31 december 8.422 7.328

Het saldo van de spaarrekening is vrij opneembaar. De liquide middelen staan tot een bedrag van € 0,4 miljoen niet ter vrije beschikking. Dit bedrag wordt op grond van voorwaarden van het WSW aangehouden als liquiditeitsbuffer voor een eventuele marktwaardeverrekening van de derivatenportefeuille bij een daling van de marktrente met 2%.

PASSIVA

5.10.8 Eigen vermogen

Het eigen vermogen van Woonborg bestaat, na goedkeuring resultaatbestemming door de RVC, voor 43% uit overige reserves en voor 57% uit herwaarderingsreserves. De herwaarderingsreserves zijn met bijna 13% gestegen en het eigen vermogen is met 4% toegenomen.

Per 31 december 2018 is in totaal € 216 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen. In 2017 was dit € 192 miljoen. Dit is het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald. Daarmee is het conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die gelden tijdens het opmaken van dit jaarverslag.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 230 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonborg. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat het onze doelstelling is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

    2018 2017
5.10.8.1 Herwaarderingsreserve  216.452   191.889 
5.10.8.2 Overige reserves 163.047  156.710 
  Totaal eigen vermogen  379.499   348.599 

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

5.10.8.1 Herwaarderingsreserve 2018 2017
Saldo 1 januari 191.889  178.465 
Mutaties boekjaar:    
Realisatie door verkoop ‑1.379  ‑1.257 
Realisatie door sloop ‑1.309  ‑919 
Totaal gerealiseerde waardeveranderingen  ‑2.688   ‑2.176 
     
Ongerealiseerde herwaardering boekjaar 28.613  19.139 
Overige mutaties ‑1.362  ‑3.539 
Totaal ongerealiseerde waardeveranderingen  27.251   15.600 
     
Totaal mutaties boekjaar  24.563   13.424 
Stand per 31 december  216.452   191.889 

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

5.10.8.2 Overige reserves 2018 2017
Saldo 1 januari 156.710  140.867 
     
Resultaat boekjaar 30.900  29.267 
Aandeel resultaat naar herwaardering ‑24.563  ‑13.424 
Eigen vermogen einde jaar 163.047  156.710 


De overige mutaties betreffen de binnen het eigen vermogen gemuteerde waardeveranderingen van het vastgoed in exploitatie.

Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.

Gebeurtenissen naar balansdatum
Alle transacties die betrekking hebben op het verslagjaar zijn in de jaarrekening verwerkt. Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.
 

5.10.9 Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

5.10.9 Voorzieningen
    2018 2017
5.10.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 3.847  1.945 
5.10.9.2 Overige voorzieningen 286  117 
  Stand per 31 december 4.133  2.062 

Van de overige voorzieningen is een bedrag van € 251.000 (2017: € 114.000) als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. De stijging komt doordat de nieuwe voorziening met betrekking tot loopbaanontwikkelingsbudget (€ 128.000) in 2018 is verantwoord. 

5.10.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.

  2018 2017
Stand per 1 januari 1.945  4.126 
Dotaties 5.847  5.459 
Onttrekkingen ‑3.945  ‑7.640 
Stand per 31 december 3.847  1.945 

Specificatie voorzieningen

Project Adres Plaats 2018 2017
3075 Walstroweg Haren 759  789 
6043 Raadhuisstraat Roden 677  1.012 
6036 Secr. Buiteveldlaan Zuidlaren 1.726 
9051B Erica Heerdelaan Zuidlaren 50 
  Diversen verbeterprojecten Zuidlaren 685  94 
      3.847  1.945 

5.10.9.2 Overige voorzieningen
Dit betreft de voorziening jubileumuitkeringen die betrekking heeft op de reservering voor toekomstige uitkeringen aan het personeel en de voorziening LOB.

  2018 2017
Stand per 01-01 117  130 
Mutaites verslagjaar 169  ‑13 
Stand per 31 december 286  117 

Specificatie overige voorzieningen 2018 2017
Voorziening jubileumuitkering 126 117
Voorziening LoopbaanOntwikkelingsBudget 160 0
  286  117 

5.10.10 Langlopende schulden

5.10.10 Langlopende schulden
  2018 2017
Schulden/leningen overheid
Schulden/leningen kredietinstellingen 110.748  107.356 
Stand per 31 december 110.753  107.362 

Het vervalschema van de langlopende schulden naar looptijd is hieronder weergegeven:

  Stand per 31 december 2018 Aflossingsverplichting 2019 Resterende looptijd > 1 jaar Resterende looptijd > 5 jaar
Schulden/leningen overheid  6   1   5   2 
Schulden/leningen kredietinstellingen  116.356   5.608   110.748   93.044 
  116.362  5.609  110.753  93.046 

De marktwaarde van de leningportefeuille exclusief opgelopen rente bedraagt € 147,0 miljoen (€ 138,2 miljoen in 2017). Deze marktwaarde is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

  • De marktwaarde is berekend tegen de zes maands- curve.
  • Basisrentelening: de marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen. De marktwaarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot einde looptijd.
  • Renteconversie: de marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen. Roll-over leningen: wordt niet berekend (marktwaarde = nominale waarde).

Rekening houdend met een generieke opslag bovenop de rentecurve van 0,30% (opslagen door sectorbanken ultimo 2018 ) bedraagt de marktwaarde van de leningenportefeuille € 142 miljoen.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende jaren is hieronder weergegeven:

  Aflosbaar over 2 jaar Aflosbaar over 3 jaar Aflosbaar over 4 jaar Aflosbaar over 5 jaar Aflosbaar over 6 jaar
Schulden/leningen overheid  1   1   1   1   2 
Schulden/leningen kredietinstellingen  5.634   661   5.689   5.719   93.044 
  5.635  662  5.690  5.720  93.046 

De mutaties in 2018 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kan als volgt worden toegelicht:

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Schuld overheid Schuld kredietinstelling Totaal
Schuldrestant einde jaar  7   113.122   113.129 
Kortlopend  ‑1   ‑5.766   ‑5.767 
Stand 01-01  6   107.356   107.362 
       
Reclassificatie kortlopend 5.766   5.767 
Bij nieuwe leningen 13.000   13.000 
Terugplaatsing variabele hoofdsom ‑4.000   ‑4.000 
Af: aflossingen ‑1  ‑5.766   ‑5.767 
Schuldrestant einde jaar  6   116.356   116.362 
Afl. volgend verslagjaar  ‑1   ‑5.608   ‑5.609 
Stand per 31-12 110.748  110.753 

Kenmerken schulden/leningen
De schulden/leningen (x € 1.000) hebben de volgende kenmerken:

Vastrentende leningen overheid 2018 2017
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 6 7
Gemiddelde rente 3,68% 3,68%
Gemiddelde looptijd 4 jaar 5 jaar

Betreft leningen die verstrekt zijn door de gemeente Aa en Hunze

Vastrentende leningen overige kredietinstellingen 2018 2017
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 90.356 78.129
Gemiddelde rente 2,79% 3,02%
Gemiddelde looptijd 20 jaar 16 jaar

Leningen met variabele rente overige kredietinstellingen 2018 2017
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 26.000 35.000
Gemiddelde rente ‑0,19% ‑0,12%
Gemiddelde looptijd 9 jaar 10 jaar

Voor de variabel rentende leningen is voor € 25 miljoen (2017: € 30 miljoen) aan renteswaps aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. In 2018 is een swap afgelopen. 

Een drietal variabele rentende leningen (roll-over leningen) van ieder € 5 miljoen kennen een terugplaatsingsmogelijkheid. De minimale aan te houden hoofdsom is € 1 miljoen. Periodiek bestaat de mogelijkheid om de resterende € 4 miljoen op te nemen dan wel terug te storten. Eind 2018  is € 4 miljoen teruggeplaatst.

Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken:

Wederpartij Vaste rente Variabele rente Stardatum Eindatum Hoofdsom Marktwaarde Drempel Standaard-voorwaarden
BNG 3,99% 3M Euribor 01/ 2/2007 01/ 2/2020 5.000.000 419.000    
ABN AMRO 3,97% 3M Euribor 01/10/2008 01/10/2019 5.000.000 214.000 Ja ISDA en NRL
BNG 5,08% 3M Euribor 01/ 4/2010 01/ 4/2030 5.000.000 2.504.000    
ABN AMRO 5,09% 3M Euribor 01/ 9/2010 01/ 9/2025 5.000.000 1.652.000 Ja ISDA en NRL
BNG 3,99% 6M Euribor 02/ 5/2011 02/ 5/2051 5.000.000 3.598.000    

ABN AMRO hanteert een drempel voor de negatieve marktwaarde van € 3.000.000. De werkelijke marktwaarde is € 1.866.000 negatief (2017: € 2.223.000 negatief).

De negatieve marktwaarde bij 2% fictieve rentedaling € 2,8 miljoen (2017: € 3,4 miljoen) ligt onder de drempelwaarde voor marktwaardeverrekening (€ 3,0 miljoen). ABN AMRO heeft bij een marktwaarde boven de drempelwaarde het recht ons aanvullende zekerheden te vragen. Op grond van de regelgeving rond derivaten behoeft geen extra liquiditeit beschikbaar te worden gehouden (2017: € 0,4 miljoen). Zie eveneens paragraaf 5.10.7 liquide middelen.

De hedgerelatie tussen individuele leningen met een variabele rente en derivaten is gedurende de hele looptijd volledig effectief. De resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie worden overeenkomstig de regels voor kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig effectief is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect van de renteswap in de winst- en verliesrekening nihil is.
 
Na het effect van derivaten is de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 4,78% (2017: 4,25%). De gemiddelde rentevoet over de hele leningportefeuille rekening houdend met de rentederivaten is 3,12% (2017: 3,43%).

Er zijn geen hypotheken verstrekt op het onroerend goed. Er zijn geen positieve en negatieve hypotheekverklaringen afgegeven op het onroerend goed. Het WSW is gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan de dagtekening van de jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt.

Van alle leningen overheid en kredietinstellingen is WSW borging verkregen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 12.500.000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Bank Hoofdsom Vaste rente Credit spread Startdatum Spreadherziening Einddatum
BNG € 5.000.000  3,12% 0,47% 01/11/2011 01/11/2019 01/11/2061
NWB € 7.500.000  3,65% 0,12% 02/15/2012 12/15/2021 12/15/2055

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 12,6 jaar (2017: 11,8 jaar).

5.10.11 Kortlopende schulden

5.10.11 Kortlopende schulden
  2018 2017
Schulden aan overheid 426  177 
Aflossingsverplichting langlopende schulden 5.609  5.767 
Schulden aan leveranciers 2.146  3.942 
Belastingen en premies sociale verzekeringen *) 1.508  1.562 
Overlopende passiva 3.032  3.003 
Stand per 31 december 12.721  14.451 

*) Specificatie belastingen en premie sociale verzekeringen    
Loonheffing 110  71 
BTW 897  1.383 
Vennootschapsbelasting 501  108 
  1.508  1.562 

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

5.10.11.1 Overlopende passiva 2018 2017
Niet vervallen rente leningen en derivaten 1.531  1.582 
Overige overlopende passiva 1.501  1.421 
  3.032  3.003 

5.10.12 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Aardbevingsschade
Op basis van de mijnbouwwet is het de verwachting dat eveneens economische voordelen naar de stichting zullen vloeien samenhangend met de aardbevingsschade. De omvang en toekenning van deze op balansdatum nog in te dienen claim wegens geleden schade kan echter nog onvoldoende betrouwbaar worden geschat. De omvang van het te vorderen en te betalen bedrag kan vooralsnog niet met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld vanwege bovenstaand genoemde onzekerheden. Eveneens is het moment van de instroom van de middelen nog onzeker.
Zodoende is deze opgenomen in de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen.

Verzakkingen Roden
Eind 2018 werd Woonborg geconfronteerd met verzakte woningen in Roden. Voor 36 woningen zijn herstelkosten ingerekend in de marktwaarde. Er zijn geen verplichtingen aangegaan danwel opdrachten verstrekt tot herstel. Onderzoek loopt of Woonborg voor meer bezit risico’s op verzakkingen heeft. Het verloop is op dit moment nog niet in te schatten en te becijferen.

Tynaarlosestraat
Woonborg heeft een braakliggende terrein aan de Tynaarlosestraat in Vries. Dit terrein, waar vroeger een meel- en melkfabriek stond, is in eigendom van de woningcorporatie en staat lokaal bekend als de ‘ACM-locatie’. Alvorens tot de realisatie van nieuwbouw te kunnen overgaan, zal Woonborg nog een klein hoekje grond afnemen van de gemeente Tynaarlo.

Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en verbeteringen van woningen tot een bedrag van € 7,7 miljoen inclusief BTW. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in 2019.

Onderhoudsverplichtingen
Woonborg heeft met twee partijen onderhoudscontracten gesloten voor het onderhoud aan verwarmingsinstallaties. De contracten hebben een looptijd van drie jaar en zijn ingegaan op 1 januari 2019. De contractwaarde bedraagt € 481.000 inclusief BTW per jaar.

Energielevering
Woonborg heeft twee raamcontracten gesloten voor de levering van energie. De contractwaarde bedraagt € 251.000 inclusief BTW.

Heffing saneringsfonds
Woonborg zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 1,6 miljoen moeten afdragen aan door de Autoriteit Woningcorporaties opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. In 2018 is een bedrag van € 318.000 betaald aan saneringsheffing.

WSW Obligo
Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonborg een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonborg opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2018 bedraagt dit obligo € 4,5 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonborg het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonborg verwacht, indien noodzakelijk, aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.
 
Leaseverplichtingen
Eind 2016 heeft Woonborg een elektrische auto geleased ten behoeve van het vervoer van de verhuurmakelaars. De resterende leaseverplichtingen per 31 december 2018 bedragen € 15.500.
 

5.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening

5.11.1 Huuropbrengsten

5.11.1 Huuropbrengsten
  2018 2017
Zelfstandige woningen DAEB 28.137 27.883
Zelfstandige woningen niet-DAEB 61 62
     
Onzelfstandige woningen DAEB 110 89
Onzelfstandige woningen niet-DAEB 0 0
     
Overige niet woongelegenheden DAEB 263 235
Overige niet woongelegenheden niet-DAEB 191 189
Totaal huuropbrengsten 28.762 28.458

De te ontvangen huur is gewijzigd als gevolg van: 2018
Nieuwbouw/aankoop 294
Verkoop ‑143
Sloop ‑34
Huurverhoging per 1 juli 241
Harmonisatie bij mutatie ‑62
Geriefsverbetering en woningverbetering 13
Voorziening dubieuze debiteuren ‑40
Overige oorzaken 27
Afname huurderving 8
Totaal toename 304

Totaal huursom 2018 2017
Totale bruto huursom 29.146 28.850
Huurderving ‑384 ‑392
Totaal netto huursom 28.762 28.458
     
Huurdervingspercentage 1,32% 1,36%

5.11.2 Opbrengsten servicecontracten

5.11.2 Opbrengsten servicecontracten
  2018 2017
Doorberekende vergoedingen 1.095 1.090
Vergoedingsderving ‑62 ‑57
Totaal opbrengsten servicecontracten 1.033 1.033

De doorberekende vergoedingen stijgen met circa € 5.000 dat grotendeels veroorzaakt wordt uit extra doorbelastingen van de rioolheffing. Woonborg brengt deze sinds 2010 in rekening bij nieuwe huurders.

5.11.3 Lasten servicecontracten

5.11.3 Lasten servicecontracten
  2018 2017
Rioolbelasting 869 864
Fonds klein onderhoud (FKO) 138 130
Kosten energie- en water 65 68
Schoonmaakkosten 87 85
Diverse overige kosten 207 183
Totaal lasten servicecontracten 1.366 1.330

5.11.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

5.11.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
  2018 2017
Toegerekende organisatiekosten en overige lasten beheer activiteiten 893 673
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten 893 673

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 5.6.3.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed. 

5.11.5 Lasten onderhoudsactiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 5.6.3.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

  2018 2017
Planmatig onderhoudsuitgaven (cyclisch) 3.622 3.714
Klachten en mutatie-onderhoud (niet cyclisch) 1.982 2.244
  5.604 5.958
Doorbelastingen ‑715 ‑747
  4.889 5.211
Toegerekende organisatiekosten onderhoud 1.589 1.358
Totaal onderhoud 6.478 6.569

De onderhoudskosten zijn te verdelen in:

Cyclisch onderhoud 2018 2017
Planmatig onderhoud 2.939 3.070
Contractonderhoud 683 644
Totaal cyclisch onderhoud 3.622 3.714

Niet cyclisch onderhoud 2018 2017
Mutatieonderhoud 954 1.222
Klachtenonderhoud 884 886
Overig onderhoud 144 136
Totaal niet cyclisch onderhoud 1.982 2.244

5.11.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

5.11.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
  2018 2017
Sectorspecifieke heffingen 348 24
Verhuurderheffing 3.668 3.227
Gemeentelijke heffingen (Belastingen) 1.167 1.135
Overige directe exploitatielasten bezit 888 737
Totaal overige directe exploitatielasten 6.071 5.123

5.11.7 Netto gerealiseerd resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

5.11.7 Netto gerealiseerd resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
  2018 2017
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 0
Netto verkoopopbrengst vastgoed in ontwikkeling 0 0
     
     
Omzet verkochte vastgoed in ontwikkeling 0 656
Af: lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 ‑656
  0 0

Betreft de verkoop in 2017 van grond inzake projecten Oosterhaar (Haren) en Roelfsema (Zuidlaren). De kostprijs van de verkopen is gelijk aan de kosten en afwaarderingen uit het verleden.

5.11.8 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

5.11.8 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
  2018 2017
Voormalig huurwoningen (DAEB) 3.881 3.411
Overige verkopen (niet Daeb) 0 578
Netto verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.881 3.989

Woonborg heeft totaal 26 bestaande DAEB-woningen verkocht (2017: 27, waarvan 26 DAEB-woningen). De gemiddelde opbrengst per DAEB woning bedroeg circa € 149.000 (2017: € 131.000). De post overige verkopen betreft de verkoop van 1 niet DAEB woning en de grondpositie aan de Schoolstraat (project 6044) te Roden.

5.11.9 Toegerekende organisatiekosten verkoop vastgoedportefeuille

5.11.9 Toegerekende organisatiekosten verkoop vastgoedportefeuille
  2018 2017
Lonen en salarissen verkoopafdeling 90 101
Overige indirecte kosten 79 70
Totaal toegerekende organisatiekosten 169 171

5.11.10 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

5.11.10 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
  2018 2017
Boekwaarde huurwoningen (DAEB) 2.201 2.035
Boekwaarde overige verkopen (niet-DAEB) 0 346
Totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2.201 2.381

5.11.11 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille in ontwikkeling

Dit betreft de waardeverandering (afname van de waarde) van het vastgoed in ontwikkeling.

5.11.11 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille in ontwikkeling
  2018 2017
Onrendabele top Marktwaarde voorziening investeringen nieuwbouw en herstructureringen ‑6.034 ‑5.459
Afboeking naar grondwaarde projecten in ontwikkeling (in mindering op kosten) ‑161 ‑257
Overige waardeveranderingen projecten in ontwikkeling ‑1.979 ‑940
  ‑8.174 ‑6.656
Waardeverandering voorraad te koop staande grondposities (balanspost voorraad) 102 ‑21
Nagekomen kosten opgeleverde projecten ‑32 ‑2
Totaal waardeverandering vastgoed in ontwikkeling ‑8.104 ‑6.679

De “overige waardeverandering projecten” is toe te schrijven aan een verdubbeling in het aantal gesloopte woningen ten opzichte van 2017. In 2018 zijn 16 woningen gesloopt tegen 8 in 2017. De “afwaardering voorraad te koop staande grondposities” bestaat, naast kosten in 2018, uit het gedeeltelijk terugnemen van de afwaardering van twee grondposities. De “nagekomen kosten opgeleverde projecten” betreffen voornamelijk de plaatsing van zonnewering aan het Anjerplein en Zonnedauwweg.

5.11.12 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille in exploitaties

Dit betreft de waardeverandering (toename van de waarde) van het vastgoed in exploitatie. Dit vastgoed wordt gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.

5.11.12 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille in exploitaties
  2018 2017
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille DAEB 32.719 26.357
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-DAEB 100 348
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen (toename) 32.819 26.705

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie per ultimo van het verslagjaar. Hieronder zijn de niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille van Woonborg per gemeente uiteengezet (bedragen x € 1.000):

Gemeente Niet gerealiseerde waardeverandering
Gemeente Aa en Hunze 2.438
Gemeente Noordenveld 14.412
Gemeente Tynaarlo 9.280
Gemeente Haren 6.689
totaal 32.819

5.11.13 Overige organisatiekosten

5.11.13 Overige organisatiekosten
  2018 2017
Overige opbrengsten ‑55 ‑80
Overige personeelskosten 292 11
Kosten Raad van Commissarissen 89 105
Algemene kosten 109 108
Doorbelasting projecturen nieuwbouw DB ‑170 ‑71
Beheerkosten overige organisatiekosten 3.223 2.646
Totaal Overige organisatiekosten 3.488 2.719

De verdeelsleutel van de overige organisatiekosten is 52%, dit is gelijk gebleven ten opzichte van 2017.

De stijging in de overige organisatiekosten is vooral toe te schrijven aan een toename van de:

  1. overige personeelskosten, zijnde kosten op ingehuurd personeel ten behoeve van investeringen en
  2. beheerkosten overige organisatiekosten. In dit laatste geval gaat het om de stijging van salarissen, overige personeelskosten en algemene kosten.

De toename in de doorbelasting van de projecturen is te verklaren, doordat vanaf 2018 de uren op verbeterprojecten worden geactiveerd. 

5.11.14 Leefbaarheid

5.11.14 Leefbaarheid
  2018 2017
Leefbaarheid en buurtbeheer 425 366
Totaal leefbaarheid 425 366

5.11.15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

5.11.15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
  2018 2017
Rente overige vorderingen 26 4
Rente toerekening projecten nieuwbouw 170 192
Overige rentebaten voorgaand jaar 0 0
Totaal rentebaten 196 196

De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd voor de rentetoerekening bedraagt 3,15% (2017: 3,43%).

5.11.16 Rentelasten en soortgelijke kosten

5.11.16 Rentelasten en soortgelijke kosten
  2018 2017
Betaalde rente leningen kredietinstellingen 2.374 2.230
Bereidstellingsprovisie rekening-courantkrediet 22 19
Kosten borgstelling leningen 26 23
Resultaat swap constructies 1.257 1.548
Overige rentelasten 8 ‑36
Totaal rentelasten 3.687 3.784

5.11.17 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Woonborg volgt de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de VSO 2. Er is overeenstemming met de Belastingdienst over de fiscale strategie. Deze overeenstemming heeft met name betrekking op de fiscale toepassing van de herbestedingsreserve en het afwaarderen van het vastgoed bij een dalende WOZ-waarde. Belangrijke verschillen tussen het commercieel resultaat en het fiscale resultaat ontstaan uit de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, rubricering van onderhoudslasten, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het WSW.

    2018 2017
Acute belastingen   2.744 108
Latente belastingen   0 0
Mutatie latente belastingen   165 1.211
Totaal belastingen   2.909 1.319

Het fiscaal resultaat over 2018 inclusief de afwaardering van WOZ-waarden bedraagt € 8,5 miljoen en kent een acute belasting van € 2,12 miljoen. Hieraan ligt de WOZ waarde van 2019 met waarde peildatum 01 januari 2018 ten grondslag. In de concept aangifte wordt de mutatie in de WOZ waarde nihil verondersteld. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Dit is overeenkomstig voorgaand jaar.  Daarnaast is over 2017 een aanvullende belastingdruk opgenomen van € 623.000 als gevolg van het stijgen van de WOZ waarde.

De effectieve belastingdruk over 2018 is 9% (2017: 4%). De in de jaarrekening 2017 opgenomen post belastingen bestaat naast de mutatie van de latente belastingvorderingen (inclusief een correctie voorgaande jaren) ook uit een post ten behoeve van de acute belastingdruk. De fiscale verliezen per 31 december bedragen nihil. Dit betekent dat Woonborg eerder een positief resultaat behaalt waarover vennootschapsbelasting betaald dient te worden. Hier staat tegenover dat het fiscale resultaat in latere jaren lager zal zijn. Per saldo wordt er echter niet meer of minder resultaat behaald, alleen de verdeling over de jaren verandert. De op te nemen latente belastingvordering, welke op basis van contante waarde is gewaardeerd verandert hierdoor ook.

5.11.18 Lonen en salarissen

5.11.18 Lonen en salarissen
  2018 2017
Lonen en salarissen 2.504 2.127
Sociale lasten 416 343
Pensioenlasten 360 319
Overige personeelskosten 1.758 1.133
Totaal personeelskosten 5.038 3.922

Ultimo 2018 had de corporatie 49,7 fte’s in dienst (2017: 42,9 fte’s). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam conform 2017. De toename in de personeelskosten wordt vooral veroorzaakt door de salarisverhoging van 3% en eenmalige uitkering van 1,5%. Dit is conform CAO Woondiensten 2018. Sociale- en pensioen lasten stijgen in lijn met de stijging van fte’s met 6,8 in 2018. Overige personeelskosten zijn gestegen door stijging in inleenpersoneel, opleidingskosten en overige personeelskosten. De stijging van de laatste categorie heeft vooral te maken met de opgenomen voorziening loopbaanontwikkelingsbudget, transitievergoeding en wervingskosten van de nieuwe medewerkers.

5.11.19 Overige beheerkosten

5.11.19 Overige beheerkosten
  2018 2017
Huisvestingskosten 126 98
Kosten Raad van Commissarissen 88 105
Algemene kosten 1.447 1.179
Afschrijvingskosten activa ten dienst van 151 157
Doorbelasting projecturen nieuwbouw ‑170 ‑71
Totaal overige beheerkosten 1.642 1.468
     
Totaal beheerkosten (5.11.18+5.11.19 6.680 5.390

De stijging van algemene kosten komt door de gestegen advieskosten, waaronder ook juridische advieskosten en kosten in verband met ontwikkeling van de nieuwe website. Daarnaast is doorbelasting van de projecturen toegenomen doordat de uren in verband met verbeterprojecten vanaf 2018 worden geactiveerd.

5.11.20 Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria (inclusief BTW) ten laste van het resultaat gebracht:

5.11.20 Accountantshonoraria
  2018 2017
Controle van de jaarrekening 79 80
Andere controle werkzaamheden 28 21
Fiscale advisering 7 25
Ander niet controle diensten 1 0
Totaal accountantshonoraria 115 126

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonborg zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.

Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle) werkzaamheden zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.

5.12. Overige informatie

5.12.1 Beloning bestuurders en commissarissen

De lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van bestuurders en commissarissen worden op twee manieren gepresenteerd. Dit houdt verband met verschillen in de presentatievoorschriften tussen de richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ645 en die van de Wet Normering Topinkomens WNT.

5.12.2 Beloning bestuurders en commissarissen volgens Wet Normering Topinkomens

Bij de bepaling van de bezoldiging van bestuurders volgens de definitie van de Wet Normering Topinkomens blijven, ten opzichte van de voorschriften in RJ645, de werkgeverspremies voor verplichte sociale verzekeringen buiten beschouwing, evenals omzetbelasting.

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse E.

Het bezoldigingsmaximum in 2018 voor Woonborg is € 137.000 (2017: € 132.000). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen. De grondslag voor de bezoldiging Raad van Commissarissen in 2018 is vastgesteld op € 137.000. Dit bedraagt voor de voorzitter 11,5% en voor de overige leden 7,7% van het bezoldigingsmaximum.

Naast de hierna vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2018 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2018 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.
 

Leidinggevende topfunctionarissen

bedragen in €

Leidinggevende topfunctionarissen
E.A. Borstlap 2018 2017
     
Functie Bestuurder Bestuurder
Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/ - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1 1
Gewezen topfunctionaris? Nee Nee
(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja
Zo niet, langer dan 6 maanden, binnen 18 maanden werkzaam? n.v.t. n.v.t.
Beloning 110.307 103.655
Belastbare onkostenvergoedingen 1.913 1.646
Beloningen betaalbaar op termijn 20.430 19.375
Totaal bezoldiging 132.651 124.677
Toepasselijk WNT-maximum 137.000 132.000

Toezichthoudende topfunctionarissen

bedragen in €

Toezichthoudende topfunctionarissen
E.A. Groot
2018
A. Stekelenburg
2018
A. Stekelenburg
2017
E. Drenth
2018
H.J. Bolding
2018
H.J. Bolding
2017
Functie Voorzitter Lid Lid Lid Voorzitter Voorzitter
Duur dienstverband 14/2-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12 1/10-31/12 1/1-13/2 1/1-31/12
Beloning 13.828 10.500 10.164 2.625 1.969 15.246
Belastbare onkostenvergoedingen - - - - - -
Beloningen betaalbaar op termijn - - - - - -
Totaal bezoldiging 13.828 10.500 10.164 2.625 1.969 15.246
Toepasselijk WNT-maximum 18.073 13.700 13.200 3.453 2.477 19.800

A. F. Nicolai
2018
A. F. Nicolai
2017
J. Comino
2018
J. Comino
2017
R. Hoving
2018
R. Hoving
2017
Functie Lid Lid Lid Lid Lid Lid
Duur dienstverband 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-30/03 1/3-31/12 1/1-31/12 1/2-31/12
Beloning 10.500 10.164 2.625 8.470 10.500 9.301
Belastbare onkostenvergoedingen - - - - - -
Beloningen betaalbaar op termijn - - - - - -
Totaal bezoldiging 10.500 10.164 2.625 8.470 10.500 9.301
Toepasselijk WNT-maximum 13.700 13.200 3.378 11.066 13.700 12.079

Stichting Woonborg

Vries, 19 juni 2019


Directeur-bestuurder

E.A. Borstlap


Raad van Commissarissen

E.A. Groot

A. Stekelenburg

E. Drenth

A.F. Nicolai

R. Hoving

Volgend hoofdstuk: Overige gegevens