Maatschappelijke prestaties

Vraag en aanbod blijft zoeken naar een juiste balans. We willen steeds beter inzicht krijgen in wacht- en zoektijden en weten of onze woningmarkt in balans is. Het gaat daarbij over de vraag van vandaag, maar ook van morgen en overmorgen.

Esther Borstlap, directeur-bestuurder

2.1. De juiste balans

De positie van woningcorporaties in onze samenleving is helder: wij zijn er voor mensen met lagere inkomens, voor mensen met een beperking of die door andere omstandigheden niet zelf voor een passende woning op de woningmarkt kunnen zorgen. Voor Woonborg geldt dat ook. Wij zorgen voor passende, betaalbare sociale huurwoningen in een prettige woonomgeving en doen dat in de gemeenten Aa en Hunze, Haren, Noordenveld en Tynaarlo.

Veranderingen omgeving

Dat heldere uitgangspunt laat onverlet dat de wereld waarin wij ons werk doen sterk blijft veranderen. We zien veranderingen in onze omgeving op sociaal maatschappelijk vlak, politiek, economisch maar ook op het gebied van regelgeving. Ook al vergde de implementatie van de woningwet niet meer zo veel inspanning van ons, de druk door het verscherpte extern toezicht is groot. Toch kunnen we hier, soms met wat extra inspanning, mee omgaan en onze volkshuisvestelijke opgave goed uitoefenen.

Hoge opgave huisvesting statushouders

Er was wel degelijke druk op onze volkshuisvestelijke opgave. Het aantal statushouders voor wie wij een passende woning moesten vinden, was hoog. Samen met de gemeenten hebben we een heleboel mensen gehuisvest. Het was af en toe best lastig om een goede balans te houden tussen mensen die al een tijdje zoeken naar een woning en mensen met een status die dan voorrang krijgen.

Toch denken we dat we in 2017 onze woningzoekende goed hebben kunnen helpen. Vooralsnog lijkt het met de toestroom van vluchtelingen naar ons land rustiger te worden en was onze taakstelling in het eerste halfjaar van 2018 lager dan in 2017.

2.2. In gesprek over wacht- en zoektijden

Vraag en aanbod van sociale huurwoningen blijft zoeken naar een juiste balans. Om die reden willen we steeds beter inzicht krijgen in wacht- en zoektijden bij Woonborg en weten of onze woningmarkt in balans is. Het gaat daarbij over de vraag van vandaag, maar ook van morgen en overmorgen.

We kregen de gelegenheid om in de verschillende gemeenteraden over ons werk en onze taak  te vertellen en daarin presenteerden we ook de uitkomsten van het wacht- en zoektijdenonderzoek met gegevens van 2015 en 2016. Die ‘foto’ laat het volgende zien.

  • Gemiddeld zoeken mensen 8 à 9 maanden voordat ze een woning hebben gevonden.
  • Jongeren wachten én zoeken over het algemeen kort.
  • Senioren wachten het langst en zoeken het kortst.
  • De langere zoektijd van de middenleeftijdsgroepen komt overeen met de langere zoektijd voor een grondgebonden, niet gelijkvloerse woning.
  • De korte zoektijd voor grondgebonden, gelijkvloerse woningen komt overeen met de korte zoektijd van senioren.
  • Ook de gestapelde woningen hebben een kortere zoektijd.

Uitkomsten onderzoek delen

We merken dat er veel meerwaarde zit in het vertellen over wat we doen en met welke dilemma’s we soms te maken hebben. Het zoek- en wachttijdenonderzoek bood veel inzicht en riep ook verdiepende vragen op. In 2018 doen we het onderzoek verrijkt met inzichten opnieuw en ook dan delen we de uitkomsten met onze stakeholders. En natuurlijk blijven we aandacht besteden aan het informeren van gemeenteraden over ons volkshuisvestelijk werk, vooral als er weer nieuwe mensen verkozen zijn na de gemeenteraadsverkiezingen.

2.3. Samenwerken met AH WOON

Over diverse beleidsonderwerpen en dilemma’s praatten we intensief met de Algemene Huurdersvereniging WOON (AH WOON). In onze samenwerking hebben we prachtige stappen gezet. Zo ging ons eerste gezamenlijke huurderspanel van start in een goed geslaagde coproductie. Verder spraken we natuurlijk uitgebreid over prestatieafspraken en startten we met gesprekken over het herijken van het huurbeleid.

Waardering

We hebben grote waardering voor de mensen van AH WOON. De tomeloze inzet van bestuursleden en werkgroepleden voor de vereniging, achterban, onze gezamenlijke projecten en ook voor onze projectcommissies is onovertroffen. We zien dat AH WOON werkt aan zichtbaarheid en zeer actief is, dat ledenvergaderingen goed bezocht worden én dat het ledenaantal toeneemt. Wij zijn blij met zo’n samenwerkingspartner!

Veelvuldig overleg

De manager Woondiensten had gedurende het jaar vaste overleggen met het bestuur van AH WOON. Daarnaast is er twee keer per jaar een overleg tussen de bestuurder van Woonborg en het bestuur van AH WOON. Ook zijn medewerkers van Woonborg regelmatig aanwezig bij ledenvergaderingen of andere bijeenkomsten die AH WOON organiseert.

We stelden in 2017 aan de hand van de begroting van AH WOON en de eerder door de accountant van AH WOON samengestelde jaarstukken, een financiële bijdrage ter beschikking om de taak zo optimaal mogelijk te kunnen uitoefenen. Ook stelden we vergaderruimte binnen ons kantoor in Vries ter beschikking voor AH WOON-bestuursvergaderingen.

1e huurderspanel

Samen met AH WOON organiseerden we het eerste Woonborg huurderspanel. We bedachten samen een opzet voor een panelavond en stelden thema’s en doelen vast. Er meldden zich ruim 60 huurders aan om zich te buigen over het ondernemingsplan. Wij kijken met veel plezier op die eerste bijeenkomst terug en hebben al besloten dat we met het concept doorgaan en het opnieuw samen met AH WOON organiseren.

2.4. Samenwerken met huurders

Sinds een paar jaar maken we er werk van: huurdersparticipatie. In gewoon Nederlands betekent dat dat we onze huurders intensief betrekken bij renovatie- en verbeterprojecten. We gaan naar huurders toe, organiseren bewonersavonden en werken met huurders samen in projectcommissies. In 2017 waren er drie projectcommissies actief. In Haren, Nieuw-Roden en in Zuidlaren. AH WOON is er altijd bij betrokken. We doen het zo, omdat een gezamenlijk gedragen plan veel beter werkt en onze projecten er ook beter van worden.

Intensief, grote tijdsinvestering

Onze werkwijze kost tijd. Onze projectontwikkelaar en de consulent Projecten zijn gemiddeld 40 tot 50 avonden per jaar ‘op pad’. Ook projectleiders zijn bij veel bijeenkomsten aanwezig, net als verhuurmakelaars die in een later stadium aanschuiven. Dit is goed én leuk om te doen en deze werkwijze levert veel op. We merken dat huurders zich medeverantwoordelijk voelen, ze denken actief mee, ook over kosten.

Huurders anticiperen

We zien ook dat bewoners onderling contact houden. Bij ons grootschalige renovatieproject in Haren merkten we bovendien dat mensen vroegtijdig op zoek gingen naar andere huisvesting. Doordat ze volledig op de hoogte waren, konden ze anticiperen en eigen keuzes maken. Voor ons betekende dat minder inspanning om bewoners naar tijdelijke huisvesting te begeleiden.

Nieuwe inzichten en ideeën

Huurders waarderen onze aanpak. Dat merken we aan de opkomst en reacties. Wij waarderen de kennis die huurders inbrengen, het geeft ons nieuwe inzichten en brengt ons op ideeën. De ervaring is dat we er samen altijd uitkomen. Alle partijen komen tot één gezamenlijke conclusie wat er met de woningen moet gebeuren.

Ervaringsdeskundigen geven voorlichting

Wonen in een Nul op de Meter-huis is zeer comfortabel maar voelt en werkt anders dan een traditioneel huis met gasaansluiting. Wij denken dat onze huurders het liefst van ervaringsdeskundigen te weten komen wat het écht inhoudt. We maakten daarom samen met twee huurders voorlichtingsvideo’s waarin zij in hun eigen woorden uitleggen wat Nul op de Meter in de praktijk is en wat het betekent als je woning naar NOM wordt gerenoveerd. De video’s zijn klaar en worden gebruikt tijdens voorlichtingsbijeenkomsten en op de website.

 

2.5. Prestatieafspraken

2017: afspraken tussen drie partijen

De prestatieafspraken voor 2017 waren de eerste prestatieafspraken die zijn opgesteld volgens de vereisten van de Woningwet 2015. Het was een samenwerking tussen Woonborg, AH WOON en de vier gemeenten in ons werkgebied. We maakten prestatieafspraken per gemeente. De prestatieafspraken zijn een belangrijke stap in het gelijkwaardige samenwerkingsproces tussen gemeente, corporatie en huurdersvereniging, en betekenden een moment van leren en kennismaken. We zijn trots op onze samenwerkingsrelatie.

2018: afspraken op gemeenteniveau

In het najaar van 2017 startten we met het opstellen van de prestatieafspraken voor 2018. Dit was opnieuw samen leren en kennismaken. We werkten in een nieuwe samenstelling met de andere corporaties en huurdersorganisaties die actief zijn binnen ons werkgebied. Dit leidde tot sets met prestatieafspraken op gemeentelijk niveau over de sociale volkshuisvesting in die gemeenten. De volledige teksten met de prestatieafspraken zijn openbaar. U vindt ze op onze website.  

Prestatieafspraken nieuwbouw en renovatie

Prestatieafspraken nieuwbouw en renovatie
Gemeente Ingreep Bod 2017 2018 2019 2020 2021 Totaal
Aa en Hunze Nieuwbouw 10 - - - - 10
  Renovatie, 3 labelstappen of beter 4 25 - - 15 44
Haren Nieuwbouw - - 15 40 5 60
  Renovatie, 3 labelstappen of beter 15 - 10 10 - 35
Noordenveld Nieuwbouw 10 10 40 15 25 100
  Renovatie, 3 labelstappen of beter 9 5 65 60 105 244
Tynaarlo Nieuwbouw 16 30 - 15 25 86
  Renovatie, 3 labelstappen of beter 72 25 30 20 30 177

In de kolom ‘Bod 2017’ staan de vastgestelde prestatieafspraken in 2017. Deze waren gelijk aan onze biedingen. In de kolommen 2018 t/m 2021 staan de gegevens uit onze biedingen voor 2018.

Wat is er wel en (nog) niet behaald?

Niet alle afspraken die wij eind 2016 met gemeenten en AH WOON maakten, hebben wij in 2017 ook daadwerkelijk kunnen realiseren. Soms omdat een afspraak in de praktijk niet goed werkbaar bleek, soms omdat het nadere verdieping of extra tijd vroeg. Tijdens gesprekken met gemeenten en huurdersorganisaties over de jaarafspraken voor 2018, hebben we bewust gekeken welke afspraken in 2017 nog niet waren uitgevoerd. Bijna alle niet uitgevoerde afspraken hebben we in de jaarafspraken voor 2018 weer opgenomen. We beschouwen dit als een leermoment. Want het is niet erg als afspraken niet gerealiseerd worden, mits er goede redenen aan ten grondslag liggen en we daarover met elkaar het gesprek blijven voeren.

Huurbeleid

Een voorbeeld van een afspraak die doorschoof was de evaluatie van ons huurbeleid. We spraken eind 2016 af om het beleid medio 2017 te evalueren, in samenwerking met AH WOON. In de praktijk kostte de uitvoering van de evaluatie meer tijd dan vooraf ingeschat. Deze afspraak is daarom in de prestatieafspraken voor 2018 wederom opgenomen.

Monitor vraag en aanbod

Een ander voorbeeld is de ontwikkeling van een gezamenlijke monitor rond vraag en aanbod in de sociale huursector. In elk van de gemeenten maakten we de afspraak om een monitor op te zetten. Echter, om een goed totaalbeeld te krijgen van de sociale huursector per gemeente, leek het ons bij nader inzien belangrijk hierbij ook samen op te trekken met andere corporaties en huurdersorganisaties in ons werkgebied. Wij hebben er om die reden in gezamenlijke afstemming voor gekozen om deze afspraak door te schuiven naar 2018. Immers, in het najaar van 2017 zaten wij in elk van de vier gemeenten met alle partijen om tafel. De monitor wordt inmiddels ontwikkeld.

Wooncoach en rioolheffing

Tot slot gold ook voor de gemeenten dat zij in 2017 om wisselende redenen enkele afspraken nog niet hebben kunnen realiseren, bijvoorbeeld ten aanzien van de pilot rond een wooncoach in de vier gemeenten of het bepalen van een gemeentelijk standpunt rond rioolheffing in Aa en Hunze, Noordenveld en Haren.

Prestatieafspraken: vervolg 2018

Prestatieafspraken: vervolg 2018
Prestatieafspraak Actiehouder Stand van zaken Gemeente
Evaluatie huurbeleid Woonborg Inmiddels in afrondende fase Alle gemeenten
Verdiepingsanalyse wacht- en zoektijden Woonborg Verdiepingsanalyse is inmiddels uitgevoerd, de gesprekken over het vervolg met gemeenten en AH WOON zijn gaande. Alle gemeenten
Opzetten monitor vraag en aanbod sociale huursector Gezamenlijke partijen De monitor is een soort ‘factsheet’ met cijfers, gebaseerd op de prestatievelden in de prestatieafspraken. Het verschijnt eenmaal per jaar in het voorjaar (aansluitend op de cyclus van het jaarverslag). Voor de monitor moet worden samengewerkt met andere corporaties en huurdersorganisaties om een gezamenlijk totaalbeeld te realiseren. Alle gemeenten
Inzicht bieden in woningen met label E of minder. Woonborg Inmiddels is per gemeente inzichtelijk gemaakt welke woningen dit betreft en welke strategie daar bij hoort (doorexploiteren en verbeteren, sloop of verkoop). Alle gemeenten
Pilot Wooncoach t.b.v. doorstroming Gemeenten De gemeente Haren heeft inmiddels het initiatief genomen om hierover het gezamenlijk gesprek te voeren. Alle gemeenten
Beschikbaar houden Wmo-aangepaste woningen Gezamenlijk De afspraak bleek in de praktijk lastig werkbaar en de situaties doen zich slechts incidenteel voor. In de prestatieafspraken 2018 is de afspraak inhoudelijk aangepast en vereenvoudigd. Alle gemeenten
Evaluatie systeem woonruimteverdeling Gezamenlijk Ontwikkeling van www.drenthehuurt.nl in gang gezet Alle gemeenten
Bepalen standpunt rond innen rioolheffing Haren, Noordenveld, Aa en Hunze Haren: in afwachting van fusie, Groningen int via de gebruiker i.p.v. eigenaar. Haren, Noordenveld, Aa en Hunze
    Noordenveld: geen bestuurlijk standpunt, in afwachting van wetgeving/motie Veldman  
    Aa en Hunze: nog geen bestuurlijk standpunt beschikbaar  
Afspraken met Welzijn in Noordenveld (WiN) Gemeente Noordenveld Besluitvorming over de nieuwe relatie gemeente en WiN is doorgeschoven naar 2018 en in de prestatieafspraken 2018 opgenomen. Noordenveld
Behoud strategische locaties Noordenveld Gemeente / Woonborg Initiatief ligt bij gemeente, zij gaat hiermee aan de slag in 2018. Noordenveld
Realiseren woon-zorgconcepten in Peize i.s.m. Interzorg Woonborg Gesprekken met Interzorg lopen. Noordenveld
Onderzoek Blijverslening voor huurders Gemeente Tynaarlo Gemeente is bezig met onderzoek naar de Blijverslening. Tynaarlo

2.6. Doelgroep

We hadden 418 huuropzeggingen en tekenden 424 huurcontracten. 99,7% van onze woningen wezen we passend toe. Bij een woningtoewijzing accepteerde 51% de woningen in één keer. De mutatiegraad was 7,5%.

80-10-10 regeling

Bij woningtoewijzing houden we ons aan de regels van het passend toewijzen en de inkomenstoets, de zogenaamde 80-10-10 regeling. De kennis van onze verhuurmakelaars voor passend toewijzen is en blijft up-to-date om te voldoen aan de wet- en regelgeving rondom woningtoewijzing. Uit onderstaande tabel blijkt dat wij aan de wettelijke norm voldoen.

Passend toewijzen

Passend toewijzen
  Gerealiseerd Percentage Norm
  Aantal % %
Totaal toegewezen 424    
Passend toegewezen 329 99,7 95
Niet passend toegewezen 1 0,3  
Onder inkomensgrens, boven liberalisatiegrens* 0    
Boven inkomensgrens, boven liberalisatiegrens* 0    
Boven inkomensgrens, onder liberalisatiegrens* 94    
       
Volgens EU-norm 424    
Primaire doelgroep (€ 36.165) 415 97,9 80
Middeninkomens (€ 36.165 - € 40.349) 3 0,7 10
Vrij toewijsbaar (€ 40.349) 6 1,4 10
Buiten EU-norm, boven liberalisatiegrens 0    

* Inkomengrenzen volgens normen passend toewijzen.

Sociale urgentie

Sociale urgentie
Gemeente Aantal aanvragen Percentage totaal Gehonoreerd
Tynaarlo 13 27% 10
Aa en Hunze 1 2% 1
Haren 10 20% 10
Noordenveld 20 41% 11
Overig 5 10% 3
Totaal 49 100% 35

Taakstelling statushouders

Taakstelling statushouders
Gemeente 2017 2016 Woonborg Andere corporaties gemeenten Totaal
Tynaarlo 44 84 13 4 17
Aa en Hunze 47 65 15 60 75
Haren 44 49 36 6 42
Noordenveld 51 80 39 NB NB

We wezen in ons totale werkgebied 38 woningen toe aan statushouders. Dat is 8,9%  van het aantal mutaties. De gemeente Aa en Hunze loopt voor op haar taakstelling, in de andere gemeenten is de huisvesting van statushouders achter gebleven bij de taakstell

Zorglocatie in Vries verhuurd

We vonden na een lange periode van leegstand nieuwe huurders voor ons pand aan de Boskamp in Vries. Het pand was al jaren in gebruik als kleinschalige zorglocatie waar mensen onder begeleiding wonen. We verhuurden het na een grondige opknapbeurt aan een zorgorganisatie die ook zorglocaties in Annen en Zuidlaren heeft. 

Wacht- en zoektijden

Vraag en aanbod van sociale huurwoningen blijft zoeken naar een juiste balans. Om die reden willen we steeds beter inzicht krijgen in wacht- en zoektijden bij Woonborg en weten of onze woningmarkt in balans is. Het gaat daarbij over de vraag van vandaag, maar ook van morgen en overmorgen. De grondige en uitgebreide analyses rond wacht- en zoektijden waarmee in 2017 een start maakten, geeft ons dat betere inzicht. 

Verkoop

Door minder huuropzeggingen van woningen met verkooplabel haalden we onze doelstelling in 2017 niet. We verkochten 27 woningen, we hadden 30 woningen begroot. De gemiddelde verkoopprijs was hoger dan de taxatiewaarde maar viel lager uit dan begroot: € 131.000 in plaats van € 135.000. Ook de gemiddelde WOZ waarde was lager dan begroot: € 122.000 in plaats van € 124.000.

Kopers huurwoningen

Kopers huurwoningen
  Aantal
Zittende huurders 3
Niet-zittende huurders van Woonborg 1
Niet-huurders wonend in ons werkgebied 9
Niet-huurders wonend buiten ons werkgebied 14
Totaal 27

Leeftijdscategorie kopers

Leeftijdscategorie kopers
  Aantal
20 tot 35 jaar 17
35 tot 45 jaar 3
45 tot 60 jaar 5
60 jaar en ouder 2
Totaal 27

2.7. Betaalbare woningen

Aedes benchmark

Om onze woningen van goede kwaliteit te houden doen we investeringen in de vorm van sloop en vervangende nieuwbouw. Daarnaast verbeteren we ook veel woningen door ze te isoleren of door keuken, badkamer en/of toilet te renoveren. Ondertussen houden we onze gemiddelde huurprijs scherp in de gaten. 

  • gemiddelde huurprijs Woonborg: € 495
  • gemiddelde huurprijs in Nederland: € 512

Huurbeleid

In 2015 sloten we met AH WOON een overeenkomst waarin we meerjarige afspraken maakten over het te voeren huurbeleid. Uitgangspunt was onder meer een dalend streefhuur percentage van 65% in 2016 naar 62% in 2017. En mocht het huurbeleid niet veranderen dan zou per 1 juli 2018 de streefhuur bij mutatie naar 59% gaan. We namen dat uitgangspunt onder de loep omdat we een aantal risico’s zagen.

Streefhuurdaling niet altijd lagere woonlasten

Allereerst hebben we onderzocht in hoeverre deze streefhuurdaling bijdraagt aan de betaalbaarheid voor huurders. We kwamen erachter dat huurverlaging bij veel huurders geen of slechts beperkte woonlastenverlaging biedt. Dit komt vooral doordat het overgrote deel van onze huurders huurtoeslag krijgt en een hogere huur volledig door de huurtoeslag wordt gecompenseerd.

Meer inkomsten nodig voor investeren

Daarnaast weten we dat we een grote opgave hebben om onze woningen op termijn op voldoende kwaliteit te kunnen houden en te kunnen investeren in duurzaamheid. Wij willen daarin investeren omdat de kosten voor fossiele brandstoffen zullen stijgen en daarmee energiekosten. Huurders hebben belang bij voorspelbare energiekosten. We hebben veel investeringscapaciteit voor die duurzaamheidsdoelen nodig en die is voor een substantieel deel afhankelijk van de huursom die we jaarlijks binnenkrijgen.

Verdere uitwerking in 2018

In 2018 werken we het huurbeleid verder uit en vertalen we dat naar een nieuw streefhuurbeleid en huuraanpassingen. We verwachten dat we in 2018 het nieuwe huurbeleid kunnen afronden en streven naar invoering per 1 juli 2018.

0% huurverhoging voor 85% van onze huurders

85% van onze huurders kreeg geen huurverhoging. Een klein aantal huurders kreeg 1,3 % huurverhoging. Dit betrof de huurwoning die nog niet op de streefhuur van 65% zaten en waarbij de huurprijs ook nog niet de kortingsgrens van de huurtoeslag van € 414,02 had bereikt. Huurders met recht op huurtoeslag voelden deze huurverhoging niet in de portemonnee, omdat de huurverhoging volledig door de huurtoeslag wordt gecompenseerd. Huurders met een inkomen van € 40.349 of meer kregen een huurverhoging van 4,2%.

Huidige huur t.o.v. Huidige huurprijs en huishoudinkomen    
maximale huur Huidige huurprijs Lager dan Hoger dan
    40349 40349
< 65% < € 414,02 1,3% * 4,20%
> € 414,02 0,00% 4,20%
> 65% < € 414,02 0,00% 4,20%
> € 414,02 0,00% 4,20%
* gecompenseerd via huurtoeslag

Project zonne-energie 1.100 woningen

We plaatsten in 2017 op 900 woningen zonnepanelen als vervolg op onze actie die eind 2016 van start ging. Ons totaalbudget was ruim € 4 miljoen. De zonnepanelen waren voor onze huurders gratis. Per huis realiseerden we gemiddeld 1 labelstap. Onze actie liep volgens planning en we konden ruim binnen het budget onze opdrachten verstrekken aan twee uitvoerende partijen. Door goede inkoop hebben we zelfs meer zonnepanelen kunnen plaatsen. De bestaande groepenkasten in onze woningen voldeden aan de nieuwe situatie. 

Positieve reacties, 98% respons

Onze huurders reageerden positief op onze zonne-energie actie, 98% deed mee. Soms was er ook scepsis te horen: “Is het voor huurders echt gratis?” “Welk addertje zit er hier onder het gras?” Ook kwamen er praktische bezwaren en problemen naar voren. Zo bleken de wet natuurbescherming, beperkt dakoppervlak of schaduw van bomen bij 70 woningen grotere obstakels dan gedacht. Dit hebben we in samenspraak met de betrokkenen kunnen oplossen.

Vervolg bewustwording energieverbruik

Met onze zonnepanelen-actie wilden we meerdere doelen bereiken. Niet alleen een hoger energielabel, lagere energierekening maar ook bewustwording creëren bij huurders op hun energieverbruik. Die bewustwordingsactie loopt nog en het is te vroeg om hier uitspraken over te doen. Een vraag die ons daarbij bezighoudt is: waren onze huurders bewuster van hun energieverbruik geweest als ze voor hun zonnepanelen hadden moeten betalen? En hadden we dan ook onze doelstellingen gehaald?

Zonnepanelen op woongebouwen

We plaatsen op drie woongebouwen zonnepaneelinstallaties. Deze panelen leveren energie voor de algemene ruimten zoals lift, verlichting, algemene installaties. Op al onze woongebouwen liggen nu zonnepanelen.

2.8. Voldoende en goede huizen

Nieuwbouwprojecten

  • 10 grondgebonden levensloopbestendige woningen, Kruisakkers Annen (opgeleverd).
  • 10 grondgebonden levensloopbestendige woningen, Heerdelaan Zuidlaren (opgeleverd)
  • 6 grondgebonden gezinswoningen, Heerdelaan Zuidlaren (opgeleverd)
  • 8 grondgebonden levensloopbestendige woningen, Padkamp Roden (bouw gestart)
  • 2 gezinswoningen, Padkamp Roden (bouw gestart)
  • 20 appartementen, Stationsweg, Koningsstraat Zuidlaren (bouw gestart)
  • 28 levensloopbestendige woningen, Secretaris Buiteveldlaan Roden (in voorbereiding)
  • 14 appartementen aan de Raadhuisstraat in Roden (in voorbereiding)

Investeringen in ons woningbezit

  • € 10,8 miljoen verbeteronderhoud
    verbeteren houdt in: drie labelstappen omhoog, Nul op de Meter-concept of maatwerk
  • installaties, cv-installaties, mv-installaties, liften, etc.
  • 8 woningen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw
  • 900 woningen en 3 woongebouwen voorzien van zonnepanelen
  • € 0,3 miljoen voor basiskwaliteit

Basiskwaliteit uitgebreid

Onze basiskwaliteit is het uitrustings- en kwaliteitsniveau waar een woning die we door exploiteren minimaal aan moet voldoen. We gaven het een upgrade. Dit houdt in dat ‘basiskwaliteit’ ook isolerende beglazing bij de verblijfsruimten, ventilatieroosters en een CO2 gestuurde MV-installatie betekent. Onze basiskwaliteit sluit daarmee aan bij de afspraken die we maakten in het energieconvenant met de provincie Drenthe en collega-corporaties in Drenthe. We brachten 39 woningen op basiskwaliteit, maar we hadden 100 woningen begroot.

De reden voor uitstel was omdat we een nieuw werkproces wilden inrichten waarin we het werk volledig wilden uitbesteden aan derden. Dit bleek niet haalbaar en we besloten dit werk in eigen beheer te houden.

Planmatig onderhoud

  • 590 woningen planmatig casco onderhoud
  • 110 woningen planmatig onderhoud tijdens verbeteronderhoud
  • 595 woningen tussenbeurt van het schilderwerk
  • 280 cv-ketels vervangen
  • Extra werkzaamheden tijdens planmatig onderhoud (veiligheidsmaatregelen Bernhardpassage Roden en afstemming kleurstelling schilderwerk Bomenbuurt Roden)
     

Aedes benchmark

 

Duurzaamheid Woonborg Landelijk
Warmtevraag kg/m2 per vh 24,2 21,8
Energetische prestatie 1,60 1,73
Energie-index 1,60 1,63
Onderhoud en verbetering €1.823 € 1.977

 

2.9. Zuinig met energie

3-labelstappen concept

We voerden bij 95 woningen ons nieuwe “3-labelstappen concept” uit. We willen er voor zorgen dat huurders overtuigd zijn van de meerwaarde van energiebesparende maatregelen en dat meer dan 75% aan een verbeterproject meedoet. Onze aanpak bleek succesvol, er deden meer huurders aan verbeterprojecten mee dan in de jaren ervoor.

Huurders motiveren

Om het deelnamepercentage bij verbeterprojecten te verhogen én onze huurders bewust te maken van het belang van energiebesparing, organiseerden we in Vries een speciale markt, de “Doet u Mee? Markt”. We plaatsten een tent in de buurt en gaven presentaties, verstrekten informatie en wilden zo betrokkenheid, bewustwording en medewerking bij onze huurders creëren. Verrijkt met kennis werkten we voor 95 woningen een 3-labelstappen projectvoorstel uit en gingen met elke bewoner daarover persoonlijk in gesprek. We maakten vervolgens afspraken over deelname en de uit te voeren maatregelen. In Roden, Haren, Annen, Zuidlaren kozen we voor een soortgelijke aanpak, maar dan zonder een markt. Ook daar blijkt die persoonlijke aanpak te werken. Het deelnamepercentage is hoog. Het leert ons dat we tijd moeten nemen voor persoonlijk contact en uitleg.

Vanwege natuurwetgeving moesten we het project voor de 95 woningen opsplitsen in twee fasen.

  • Fase 1 – casco onderhoud – isolerende maatregelen, oplevering december 2017
  • Fase 2 - dakisolatie en zonnepanelen, oplevering december 2018
  • Uitgevoerd: 19 woningen in Roden en Haren  
  • Uitgevoerd: 20 woningen in Vries, Zuidlaren en Annen

NOM-renovatie: alle doelen gehaald

We renoveerden 40 bestaande woningen naar Nul op de Meter. We zorgden voor intensieve begeleiding van bewoners. Een energiecoach hielp bewoners om zo slim mogelijk om te gaan met energie. Eind 2017 beschikten we over de volgende NOM-woningen:   

  • 2 woningen aan de Padkamp in Roden
  • 33 woningen in Bomenbuurt in Roden
  • 5 woningen aan de Windeweg in Haren

Ambassadeurs, energiecoaches

Onze bewoners van de Padkamp in Roden zijn dermate enthousiast over hun woning, dat zij hun ervaring delen met andere huurders en als onze NOM-ambassadeur optreden.  De bewoners van de 33 woningen in Roden die naar NOM werden gerenoveerd, lieten we door een energiecoach van de aannemer begeleiden. Onze eigen medewerkers begeleidden de bewoners van de 5 NOM-woningen in Haren.

‘Check de energieslurper’

Wij hebben nauw contact met twee Kenniscentra van de Hanzehogeschool te Groningen. Studenten deden onderzoek onder huurders van onze NOM-nieuwbouwwoningen in Vries.
Daarnaast maakten we met de kenniscentra afspraken over ‘Check de Energieslurper’. Deze methodiek maakt mensen bewust van energieverbruik van elektrische apparatuur in huis. In 2017 deden medewerkers van Woonborg aan een pilot mee. We overwegen om ‘Check de Energieslurper’ ook aan onze huurders aan te bieden.

Energiemonitoring en prestatievergoeding

We hadden ons erop voorbereid en werden daarin bevestigd: de invoering van de Energieprestatievergoeding bij Nul op de Meter-woningen is een hele klus. Er komt veel bij kijken: privacywetgeving, databeheer, monitoring van gegevens, financiële consequenties, technische aanpassingen, nieuwe administratieve procedures, contractuele aanpassingen, communicatie met huurders, nieuwe taken en rollen, etc.

Het bouwbedrijf dat onze Nul op de Meter-projecten in de Bomenbuurt in Roden en Noord Es in Zuidlaren bouwde, bood ons een kant-en-klaar product aan voor de monitoring. Toch besloten we om ook zelf in het onderwerp te verdiepen. We riepen een werkgroep in het leven waarin collega’s zitting namen en vanuit hun eigen rol expertise en aandachtspunten inbrachten.

Via ons netwerk kwamen we in contact met een leverancier die goed met ons meedacht over monitoring. We kozen voor een nieuw product, de O-NOM Box, waarmee huurders op een gebruiksvriendelijk wanddisplay hun energieverbruik kunnen volgen. Zij hebben daarvoor geen telefoon- of internetverbinding nodig. Het systeem zorgt voor versleutelde gegevens en alleen Woonborg kan data koppelen als uit monitoring blijkt dat er sprake is van uitzonderlijk hoog energieverbruik.

Het monitoringssysteem plaatsten we als pilot in vier Nul op de Meter-woningen in Vries. Ondertussen werkten we aan een bijlage bij het huurcontract, de inrichting van het administratieve proces, instructies en uitleg. Vanaf 1 maart 2018 brachten we de EPV voor het eerst in rekening en zijn we stapsgewijs bezig met het plaatsen van het monitoringssysteem bij andere NOM-woningen.   
 

2.10. Steeds betere dienstverlening

Sinds de start in 2014 doen we mee aan de Aedes benchmark. Waar we het meest tevreden over waren in de uitkomsten van 2017, is dat het oordeel van onze huurder was verbeterd. Het rapportcijfer dat huurders ons gaven steeg van 7,3 naar 7,5. De uitkomsten bevestigen ons om verder te gaan op de ingeslagen weg en het oordeel van onze huurders stimuleert ons om extra hard aan de slag te gaan.

Aedes benchmark

Huurdersoordeel Woonborg Landelijk
Vertrokken huurders 7,7 7,4
Reparatieverzoeken 7,6 7,5
Nieuwe huurders 7,2 7,5

 

Klanttevredenheid: op weg naar de 8!

Ons doel is: een 8 voor klanttevredenheid. In 2017 startten er een aantal interne werkgroepen die aan de slag gingen met verbeteringen en een plan van aanpak. We gebruikten daarbij uitkomsten van de Aedes benchmark van 2016 en 2017. Die uitkomsten lieten namelijk een bestendige lijn zien waarmee we ons konden richten op structurele wijzigingen.

Drenthe Huurt startklaar voor verdere ontwikkeling

“Drenthe huurt” is een initiatief van acht samenwerkende woningcorporaties in Drenthe. Het is nu nog een website met daarop een overzicht van het woningaanbod in Drenthe, maar wordt verder doorontwikkeld naar een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. Om tot een verdere ontwikkeling te komen van een dergelijk gezamenlijk systeem, deed een externe partij een verkenningsronde onder alle bestuurders en managers Wonen van de deelnemende corporaties. Er werd een bestuursopdracht voorbereid voor een werkgroep waarin ook huurdersorganisaties een rol krijgen. De manager Woondiensten maakt namens Woonborg deel uit van de werkgroep.
 

Drenthe Huurt zal in 2018 meer vorm gaan krijgen. Het gezamenlijke doel van de deelnemende woningcorporaties is om 1 september 2018 tot een gezamenlijk inschrijfbeleid en woonruimteverdeelbeleid te komen dat ook gedragen wordt door alle huurdersorganisaties. Omdat we participeren in Drenthe Huurt stelden we ons actieplan rond ons eigen woonruimteverdeel- en inschrijfsysteem bij. We besloten om samen met AH WOON en gemeenten ons woonruimteverdeelsysteem te evalueren en verbeter- of aandachtspunten mee te nemen naar het project Drenthe Huurt. Deze evaluatie voeren we in 2018 uit.
 

Ontwikkeling digitaal klantportaal on hold

Ons digitale klantportaal voldeed niet aan onze kwaliteitseisen. Onder meer de inlogsystematiek voor huurders en woningzoekenden werkt niet goed genoeg. We namen bewust het besluit om in 2017 geen concrete acties te doen om het klantportaal aan te passen of te promoten. We besloten dit onderdeel mee te nemen in onze te ontwikkelen klantstrategie, de nieuwe website die we in 2018 lanceren en als onderdeel van het project ‘Grip op ICT’.

Woningverbetering (binnenonderhoud)

Als de huurder dat wil, vervangen we keukens ouder dan 20 jaar en badkamers en toiletten ouder dan 30 jaar. In 2017 vervingen we 290 keukens, 150 badkamers en 160 toiletten. Met onze ketensamenwerking met leveranciers en uitvoerende partijen hebben we een digitaal, strak georganiseerd, klantvriendelijk proces waarin we kritisch zijn op kosten. Ons proces gaat goed, van huurders horen we weinig klachten.

60% deelname voor binnenonderhoud

In 2017 scoorden we 60% deelname bij binnenonderhoud. We merken dat we meer ons best moeten doen om mensen mee te krijgen. Sommige huurders vinden binnenonderhoud te veel gedoe, anderen vinden hun huidige situatie goed. Uiteraard respecteren we keuzes, het betekent voor ons wel dat we rekening moeten houden met investeringen in een later stadium bij mutatie.

Binnenonderhoud goed op orde

Ons algemene beeld is dat we het binnenonderhoud van onze woningen goed op orde hebben. We kunnen dat ook concreet meten omdat het aantal klachten over lekkages bij badkamers terugloopt.

Contractonderhoud beter op orde

In 2017 benoemden we in het team Projecten een nieuwe beheerder contractonderhoud. Na een interne vacaturestelling werd een collega van de frontoffice benoemd. Met een nieuwe insteek en aanvullende knowhow kregen we ook ons contractonderhoud op orde.

Nieuwe afspraken met leveranciers

We sloten in 2017 een aantal nieuwe contracten af, onder meer voor riool ontstoppen en dakgoten schoonmaken dat voor onze huurders onderdeel is van ons combinatiefonds. We informeerden onze huurders over de veranderingen, voor hen bleven de kosten gelijk. We verbeterden afspraken bij liftonderhoud en werken nog aan onderhoud van zonnepanelen.  

Onkruidbestrijding duurzamer

Het weghalen van onkruid op trottoirs, pleinen en straten gaan we steeds meer duurzaam doen zonder chemicaliën. Het duurzaam bestrijden van onkruid is echter duurder. We brachten die kostenverhoging niet bij onze huurders in rekening.

Reparatieverzoeken: 85% door eigen mensen

We behandelden 3.878 reparatieverzoeken en dat leverde 4.990 werkopdrachten op. 800  werkopdrachten besteden we uit, bijna 85% werd afgehandeld door onze eigen allround vakmannen. Aan het eind van 2017 was 90% van alle reparatieverzoeken uitgevoerd. Onze huurders gaven als gemiddelde waardering een 7,6.  

Strak georganiseerd reparatieproces

We willen dat reparaties in één huisbezoek worden afgehandeld. Daarom besteden we aandacht om elk reparatieverzoek vooraf goed te analyseren, hebben we een slim ingericht magazijn en plannen we onze vakmannen per rayon in om reistijd te beperken. Het assortiment en hoeveelheden voorraad in ons magazijn houden we zo beperkt mogelijk. Onze allround vakmannen zijn goed gefaciliteerd, hun servicewagens worden tweemaal per week aangevuld. Ze hebben alles bij zich om veilig te kunnen werken. Administratieve taken gebeuren op locatie, online.

Fonds klein onderhoud vernieuwd

Met het Fonds Klein Onderhoud (FKO) bieden wij al een aantal jaren aan onze huurders de mogelijkheid om tegen een vergoeding het huurdersonderhoud door Woonborg te laten doen. Onderdeel van de service is dat we elke drie jaar op bezoek komen voor preventief of tussentijds onderhoud. 2.700 huurders hebben een abonnement. In 2017 kwamen we bij meer dan 800 huurder langs.

Tussen 2010 en 2016 is het FKO elke drie jaar geëvalueerd en gecontinueerd. De laatste keer is besloten om deze dienstverlening nogmaals te verlengen maar wel in een aangepaste en verbeterde vorm. We lieten een onderzoek doen, werkten een verbetervoorstel uit, waarop AH WOON een positief advies uitbracht. Alle leden stuurden we bericht met de mogelijkheid om hun lidmaatschap te verlengen of stop te zetten. Er meldden zich 95 huurders af. In 2018 starten we een wervingscampagne onder huurders die nog geen lid zijn. We merken dat leden de toegevoegde waarde zien en willen dat bij andere huurders onder de aandacht brengen.

Veiligheid voorop

Vier woningen aan de Zulthereschweg (123 t/m 129) in Roden bleken dermate ernstig verzakt, dat ze vanwege hun onbruikbaarheid moesten worden gesloopt. Met de bewoners van deze woningen is intensief overleg geweest en we maakten afspraken over het noodzakelijk verhuizen naar een andere woning. In tientallen jaren bleken deze woningen scheefgezakt en ontstond er geleidelijke vervorming en spanning in het materiaal. De spanning in de fundatie leidde ertoe dat twee funderingen onder nr. 123  bezweken.

De vier woningen aan de Zultereschweg maakten onderdeel uit van een bouwproject uit 1968 van 120 ‘HAKO’-woningen. Omdat het fundatieprincipe van al deze woningen gelijk is, besloten we om de overige 116 woningen te controleren op verzakking. Daaruit bleek dat op Zulthereschweg 54 - 56 dermate verzakkingen waren dat ook deze bewoners uit huis geplaatst moesten worden om controle van de verzakkingen en vervolgens herstel mogelijk te maken. Alle overige woningen vertoonden geen afwijkingen. Tot en met 2020 monitoren we de woningen elk jaar op afwijkingen.

Lekkage Wevershof opgelost

Als gevolg van een ontwerpfout, ontstond er lekkage bij het dak van de Wevershof in Roden. Dat is een woongebouw met koop- en huurappartementen. Met de VVE maakten we afspraken en gaven opdracht voor herstel.

Extra maatregelen brandveiligheid

Op aangeven van de brandweer namen we aanvullende brandveiligheidsmaatregelen bij vijf gebouwen in Haren. We plaatsten een woningsprinklerinstallatie, brandscheidingen en vervingen vloerbedekking.

Maatregelen tegen legionellabesmetting

Als gevolg van hardnekkige legionellabesmettingen in woongebouwen in Roden en Haren lieten we extra controles en technische maatregelen doen.

Politiekeurmerk Veilig Wonen

We volgen in grote lijnen de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) voor hang- en sluitwerk, buitenverlichting en rookmelders. In 100 woningen voerden we aanpassingen volgens het PKVW-keurmerk uit. 

2.11. Prettige woonomgeving

Wij vinden het belangrijk dat mensen prettig en veilig kunnen wonen. Daarom besteden we veel aandacht aan de directe woonomgeving van onze huurders. Dit doen we samen met bewoners en andere partijen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Een leefbare wijk maak je immers samen.

Leefbaarheidsonderzoek studenten Rijksuniversiteit Groningen

In Annen, Anloo, Eext en Tynaarlo deden studenten van de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen onderzoek voor ons in het kader van leefbaarheid en bevolkingskrimp. Diverse regio’s in Nederland, waaronder delen in Drenthe, hebben te maken met een (verwachte) afname van het aantal inwoners. Die afname kan mogelijk gevolgen hebben voor leefbaarheid doordat draagvlak van voorzieningen afneemt.

Uit het onderzoek kwam naar voren dat leefbaarheid en ‘noaberschap’  belangrijke onderwerpen zijn voor onze huurders. De respondenten beoordeelden leefbaarheid in hun dorp als positief. Voorzieningen en deelname aan dorpsactiviteiten vindt men belangrijk. De rol van Woonborg wordt positief ervaren. De aanbevelingen en conclusies bespraken we in onze overleggen met gemeenten en tijdens overleggen over de prestatieafspraken.

Leefbaarheid: persoonlijk contact en praktische ondersteuning

Onze aanpak op het gebied van leefbaarheid kenmerkt zich door persoonlijk contact en praktische ondersteuning. Onze focus ligt op die wijken en buurten die dat echt nodig hebben. We kijken ook vaker hoe we proactief meer kunnen doen voor leefbaarheid in wijken en buurten. We bezochten andere woningcorporaties om hierover van anderen te leren.

Goed contact met instanties en organisaties

We onderhouden nauwe banden met organisaties op het gebied van zorg, welzijn en veiligheid en schuiven als dat nodig of gewenst is aan bij diverse ketenoverleggen. Ook doen we mee aan wijkschouwen, netwerkoverleggen en overleggen van een OGGZ- of sociaal team. Het is voor ons relevant om te weten hoe andere partijen naar wijken en buurten kijken en helpt ons bij visieontwikkeling. Daarom juichen we het toe dat wijkschouwen zoals in Noordenveld, ook bij andere gemeenten hoog op de agenda komen. 

Informeel en formeel contact

We hebben dagelijkse contactmomenten met onze huurders en organiseren daarnaast diverse momenten om huurders op te zoeken bij hun in de buurt. We vinden die informele ontmoetingen belangrijk, nuttig en ook gewoon leuk. In 2017 organiseerden we een Burendag in Noord Es in Zuidlaren, NL Doet actie in de Treftuin in Roden, Minimarkten in elke gemeente met in totaal meer dan 200 bezoekers. En daarnaast hadden we diverse spontane ontmoetingen om huurders in het zonnetje te zetten of te bedanken voor bijvoorbeeld een bijzondere inzet.

Commissies in wooncomplexen

In 2016 stopten een aantal activiteitencommissies in onze woongebouwen, in 2017 startten er weer een paar commissies op.  Onze consulenten wijkbeheer & leefbaarheid en huismeester bezochten ze allemaal. Als het kan ondersteunen ze waar mogelijk.

In 2017 organiseerden we in alle wooncomplexen wederom bijeenkomsten over servicekosten. De consulent leefbaarheid & wijkbeheer ging daarnaast meerdere keren in de wooncomplexen op bezoek.

Langer zelfstandig thuis wonen

We werken samen met welzijn- en zorginstellingen en stemmen zaken af als dat nodig is. Signaleren we probleemsituaties dan geven we die signalen door aan de betreffende welzijn- of zorgpartijen en zorgen voor praktische hulp en middelen. Wij nemen zorg niet over.

Onze nieuwe manager Woondiensten voerde meerdere kennismakingsgesprekken met welzijn- en zorginstellingen in ons werkgebied. Ook daar kwamen rollen en taken kwamen aan de orde. Dit contact houden we in stand en breiden we waar mogelijk uit.

Overlast

Bij problemen werken we actiegericht, in een vroeg stadium. We voorkomen met onze werkwijze langlopende juridische procedures en leveren zo een bijdrage aan leefbare buurten en wijken. In 2016 startte de gemeente Noordenveld met buurtbemiddelaars. Ook in andere gemeenten kwamen initiatieven voor buurtbemiddeling, zoals in de gemeente Haren. Wij juichen deze initiatieven toe en werken waar mogelijk samen. Wij zijn er alert op dat eenieder vanuit zijn eigen rol opereert.

Regionale geschillencommissie

Zeven toegelaten instellingen zijn aangesloten bij de Regionale Geschillen Commissie in Drenthe en Groningen en vormen gezamenlijk het werkgebied van de commissie. De regionale geschillencommissie ontving vier klachten van huurders van Woonborg. Daarvan werden drie klachten naar ons doorgestuurd voor besluitvorming door de directie. De afhandeling leidde ertoe dat klagers geen zitting meer hebben aangevraagd. Eén klacht leidde wel tot een geschil en verschil van standpunt. Het kwam niet tot een zitting omdat desbetreffende huurder aangaf hierbij niet aanwezig te willen zijn.